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朗润智业|“铁打的”市场,“流水的”板块

2020-11-10 10:33:17 来源:公众号 朗润智业 点击 评论

三年市场,不同板块争相上演


不同板块、不同区域组成城市整体。城市的发展是区域的发展,板块轮着来发展,城市才能动起来,一起推动整体平稳发展。楼市亦然,一段时间内城市资源、资金是有限,需要启动部分板块拉高出货,再开始进行下个阶段的板块开发。


从太原房地产住宅市场近三年成交量来看,TOP板块“不变中有变”,呈现出以下特征:


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ONE:变化特征一


从独领风骚到平分秋色,板块集中度提高,市场竞争激烈


太原房地产市域不断扩大,参与开发房企逐年增加,整体市场下行压力增大。从板块市场来看,TOP1板块从独领风骚发展为与其他头部板块平分秋色,集中度提高,市场竞争激烈


2018年成交量TOP1晋阳湖板块年度成交98万㎡,与TOP2北部新城板块成交量相差约26万㎡,2020年1-10月TOP1龙城大街板块成交仅为60万㎡,且与TOP2环西南板块仅相差0.6万㎡。


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TWO:变化特征二


头部板块由西为主到东南西北“四足鼎立”


限购之后太原房地产市场稳定发展。TOP5板块布局发生变化,由最初的河西集中到目前的东南西北四向鼎立,太原城市扩容有实质性进展,房地产范围进一步扩大。


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THREE:变化特征三


市场板块轮动迹象明显,龙城大街板块恒强


纵观三年板块排名,龙城大街板块以其较高的可发展性吸引多房企进驻,排名稳居前三;

晋阳湖板块受城市热度下降、可开发空间小等多种因素影响,排名由2018年TOP1下降到2020年TOP6;

环西南、小店镇中心板块随着项目集中开发、城市界面更新,成交量上涨,排名跃升;

朝阳、南中环、长风西板块受内部项目集中开盘影响,出现短期内排名上升的情况。


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一个区域,长期有城市发展规划、产业的支撑,能确保区域的价值稳中有升;短期有交通、教育等基础配套不断成熟,能刺激区域的一波爆发。

板块排名变化的背后除了项目的入驻以外,更多是板块自身的发展及利好吸引社会资源,促进板块发展。如晋阳湖板块凭借其景观资源及政策利好,吸引开发商进驻;小店镇中心板块乘城市向南发展之势,借交通利好,成为现阶段城市热点;环西南板块在交通、生态等条件的加持下,形成自身独特的发展环境;北部新城板块则依靠政策导向,建设公园式城市新区,闻名太原;长风东板块则利用长风街的城市地位发展和自身地理优势,在时间长河中实现身份的转换。


从2020年板块排名来看,TOP5板块中小店镇中心、北部新城板块处在发展初期,长风东、环西南、龙城大街处在发展中,晋阳湖板块处在发展后期。发展初期、中期板块土地供应潜力较大,住宅开发尚未饱和,商业发展仍不成熟,产业支撑薄弱,基本以城市发展、政策导向为主,未来发展潜力大。而晋阳湖板块土地开发、住宅建设进入饱和期,板块成熟度高,成交排名下降。


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晋阳湖板块

政策利好刺激板块迅速崛起,住宅饱和,转向休闲度假开发


晋阳湖板块受政策利好和晋阳湖景观资源双向驱动发展。板块内部从2016年开始迎来发展高峰期,整体呈顺时针发展时序,发展路径为北岸-东岸、西岸-南岸,到目前住宅用地已基本开发完毕,进入商办物业及旅游业的发展阶段。


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阶段一:2016年前 北岸住宅开发 基础建设为主

城市发展:城市南移西进发展,2011年山西体育中心建成,2015年二青会确定由山西省主办,板块基础建设进程加快;

配套:2013年南中环通车,带动北岸发展,2015年晋阳湖公园改造全面启动,板块内部路网逐渐成型;

房地产:集中在晋阳湖公园北岸及东北角临近汾河区域开发,代表项目有阳光汾河湾、绿地世纪城、山投沿湖城、万科金域蓝湾等,板块市场供求量价稳定,年成交量稳定在30-60万㎡之间,均价在7800-9000元/㎡;主力成交产品为二居及小三居。


阶段二:2017-2019年 东岸、西岸住宅开发 板块跃居前二  改善属性明显

城市发展:二青会临近,板块热度逐年提升;

配套:冶峪河快速路通车,区域路网成熟,成成中学投入使用,晋阳湖公园开园,区域配套持续完善中;

房地产:品牌开发商集中进入东岸,开发进入火热阶段,代表项目有万科翡翠公园、泰禾金尊府、保利西江月、富力湾等;板块供求量上涨明显,2018年均价达到高位,年度板块排名第一,成交量达98万㎡,均价14600元/㎡。此阶段改善属性明显,大三居成为板块主力产品。


阶段三:2020年后 住宅开发基本完毕 商业休闲配套逐步完善

城市发展:板块住宅基本开发完毕,进入南岸商业、北岸商务、西岸文旅开发阶段;

配套:基础配套基本成熟,南岸晋阳里建成,拜仁国际足球学校确定进入,山大附中晋源校区选址确定;

房地产:板块开发基本进入后期,无新开盘项目,市场供求量下降,2020年1-10月成交量仅为32万㎡,价格小幅下降,稳定在13800元/㎡。


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北部新城板块

生态宜居新城,城改刺激板块发展,板块内部价格战助力成交超去年水平


2017年尖草坪区以产业转型升级为主导,规划建设生态宜居休闲区,三给片区作为重点发展区域之一,将建设成太原北部宜居区域。(详情见:三给,蜕变中的公园式城市新区)在城市改造的发展带动下,板块基建不断完善,房企进入数量增多,由早期的零星开发到目前的大规模开发,板块发展呈现中间开花带动两边的时序。


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阶段一:2016年前 板块内零星开发 处价格洼地

城市发展:城中村改造、旧改为主,2013年北中环通车,2014年太原锦绣装饰城开始招商,城市配套开始完善;

房地产:以本土房企开发为主,仅山投城尚城与辰兴优山美郡两项目在售,年成交量在20万㎡以下,均价在5600元/㎡左右,以三居产品为主,处在价格洼地。


阶段二:2017年后 五村城改 进入大规模开发阶段;2018年后板块陷入价格战,下降幅度超10%,持续以价换量

城市发展:2017年生态宜居休闲区建设目标提出,城市资源倾斜,开始快速发展;

配套:省人民医院新院开工,市外国语学校新校区2020年正式投入使用,金桥公园、小东流公园、摄乐公园已经投入使用,西渠公园等在建中,区域城市配套升级;

房地产:2017年板块内万科项目入市,带动板块供求量跃升至64万㎡;2018年三给五村城改土地挂牌,碧桂园和旭辉进入掀起板块“热潮”,板块排名上升至第二,成交量持续上涨;2019年市场横盘,成交量下降至32万㎡;2020年板块以价换量,成交均价由9600元/㎡降至8970元/㎡,刺激成交量超去年全年,排名回升。


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龙城大街板块:城市发展主轴,高端改善属性明显,板块热度持续,成交稳居龙头地位


龙城大街板块依托地理位置、城市基建完善,房地产市场热度持续。龙城大街开通后,2009年星河湾定址龙城大街板块,恒大紧随其后,打造高端产品,为板块贴上“城市新贵集中区”标签,带动早期高端项目进驻。

发展过程中,板块新入市项目呈现大盘持续,小盘不断的特征,供求量稳居前列。板块整体发展呈现由西向东特征,高端项目集中在体育路西侧,改善项目集中在体育路东侧。


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阶段一:2015年前 星河湾、恒大确立板块高端地位,本土项目围绕开发

城市发展:2011年山西白求恩医院投入使用,是全省规模的现代化综合性医院,2014年太原南站投入运营,依托房地产开发完善基建;

房地产:在星河湾和恒大华府的拉动下,板块成交均价高于市场;板块内部本土房企项目不断开发,成交量快速上涨至80万㎡左右。


阶段二:2016年-2017年  改善项目主导,成交量处于高位

城市发展:城市向南发展概念进一步深化,区位价值社会接受度高;

配套:以城市内部道路修建为主,地铁2号线进入建设工作准备阶段;

房地产:2017年地王产生(恒大天宸地块),区位价值显现;项目集中入市,带动板块成交量处于高位,在100万㎡以上;同时改善项目增多,主力在售为首开国风琅樾、保利茉莉公馆、富力尚悦居等。


阶段三:2018年-至今  高端属性成熟,板块热度持续,排名稳居前三

城市发展:区域发展成熟,城市向更南部发展,龙城大街板块作为城市重要经济、金融区已初具规模;

房地产:2018年地王产生(路桥龙锦花园地块),板块地段优势进一步凸显;住宅市场受限购政策影响,入市项目少,成交量下跌,均价上涨;2019年到2020年,新入市项目增多,成交量重回板块排名TOP1,价格稳定。


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环西南板块:城改旧改厂矿搬迁主导,土地大放量,陷入红海竞争


环西南板块是城市与西山生态带的衔接区,板块依托于区域城改旧改、厂矿搬迁和西山生态带建设带动发展。环西南板块在长风西街、西中环快速路全线修通的利好下吸引大批品牌开发商进驻,由此发力,以西中环与长风街为中心,首先向南发展,随后向北发展。


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阶段一:2015年前 和平路沿线项目集中,环内“开花”

城市发展:城市西进发展,环线周边城改、厂矿改造、旧改为主,2010年长风西街全线贯通,2013年西环线通车;

房地产:由于城改旧改,一级土地释放,吸引万科、富力、恒大等房企进驻;15年板块内项目集中放量,成交量达到66万㎡,成交均价7400元/㎡。


阶段二:2016年-2018年  板块南部发展势头强劲

城市发展:城市整体向南发展,板块内向南轮动;

配套:2016年妇幼保健院新院开始施工,2017年西山生态旅游区获批,2018年西中环南延开始建设,区域内交通、生活配套进一步完善;

房地产:环外南向发展势头迅猛,国投肖邦、绿地城、兰亭熙园等项目入世,板块成交量波动上涨,板块均价受单项目影响上涨。


阶段三:2019年-至今  板块北部崛起,煤气化地块聚集多家开发商,板块竞争空前激烈

城市发展/配套:西山景区成熟,区域规划多所学校,签约山大附中、新道街小学,教育配套开始完善,太原妇幼保健院新院接诊;

房地产:华润、华侨城、万达、富力等多个项目集中入市,助力板块供应量大涨,2020年板块成交量排名第二,均价稳定在11000元/㎡以上。


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小店镇中心板块:产业发展原动力,“双龙” 带动板块排名直冲TOP3


小店镇中心板块主要依托城市发展和产业规划,产业规划是其发展的主要动因。小店镇中心板块内部主要经历镇中心—南向发展—汾东创新城的发展路径,呈现出断档发展到集中开发的特征。


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阶段一:2012年前 本土房企开发,市场规范化不足,仅恒大一家品牌房企入驻

城市发展:小店镇东侧劳动密集型产业集聚,如富士康、太重、阳煤等工业园集聚,为板块带来较高人口密度;

配套:以小店自身配套为主,生活配套齐全但层级低;

房地产:本土房企开发为主,市场规范化不足,仅恒大进入开发恒大绿洲,品牌房企项目单一。


阶段二:2013年-2018年  城市南移、地铁带动,碧桂园进入

城市发展:地铁二号线确定,小店镇中心作为南部端口,享受红利,加之城市向南发展,板块迎来又一波高潮;

房地产:碧桂园进入,本土品牌齐头发展,区域供求量波动上涨,价格在滨东凯旋湾的带动下达到最高11800元/㎡。


阶段三:2019年-至今  恒大、宝能双大盘开发,助力区域创新高

城市发展/配套:通达桥通车,地铁二号线即将运营,汾东创新城、综改区迎来快速发展期;

房地产:2019年恒大金碧天下开盘劲销,板块供求量猛增,达到38万㎡;2020年太原宝能城入市,继续炒热板块,板块排名跃升至TOP3。


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长风东板块:传统别墅落寞,高层首置首改产品兴起


长风东板块凭借其低缓的地形和高绿化,是老太原人眼中的富人区。早期以开发别墅、低密产品为主,2017年开始低密产品退出市场,板块成为完全被高层主导的刚需型板块。


阶段一:2016年前 老旧别墅持销 万科、恒大进入开发高层

城市发展:凭借东山低缓地势和东山森林公园加持,成为别墅项目首选位置,也成为早期太原别墅区;

房地产:复地、得一、绿地等房企进入开发别墅项目,去化较慢,万科、恒大进入开发高层后,板块成交量主要由高层产品带动。


阶段二:2017年开始  高层成为主力产品

城市发展:城市东扩工作持续,城改进行,东山大学城选址确定并开始施工,带动区域发展;

房地产:富力、碧桂园、红星等房企进入,片区开发项目增多,带动成交量上涨至50万㎡左右,板块排名逐年上涨;2018年住宅成交均价13,595元/㎡ 2019年住宅成交均价12,222元/㎡  2020年1-10月住宅均价10,696元/㎡ 价格浮动幅度-21%


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城市的发展是板块的轮动,房地产作为城市区域发展的“先行者”,在带动区域发展中发挥着重要作用。现阶段下的头部板块是否可以持续发力,未来又将有哪些板块参与头部竞争?


短期来看

环西南有望冲击TOP1,南站板块成为后起之秀


从住宅已推未售量来看,主要集中在环西南、龙城大街、森林公园等板块,且环西南板块库存量远超龙城大街板块。


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从待入市项目分布情况来看,未来供应主要集中在环西南、长风东、南站板块。东峰路南延、南中环东延、中心街东延、龙城大街东延四条城市干道的竣工为南站板块和龙城大街板块增加热度。


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短期来看:

① 环西南板块在清库存和新项目入市的刺激下,有望追赶龙城大街板块,成为2020年度板块成交量TOP1;

龙城大街、长风东、北部新城、环西南四向板块仍将鼎立太原市场;

南站板块凭借交通优势和内部项目集中开盘有望成为后起之秀。


长期来看:北部新城、小店镇中心、长风东板块土储量庞大,开发动力强劲


从土储来看,北部新城板块凭借旭辉江山、碧桂园凤凰城等大盘持续开发,排名第一,未来开发潜力巨大;而后为小店镇中心板块,在区域基建的不断发展下,吸引招商蛇口、南海等房企进入,后续开发势头强劲。长风东板块在售项目多,土储量可观;而环西南土储以已拿地未推量为主,短期内土储充沛,缺乏长期发展支撑。


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板块房地产市场的“兴衰史”彰显的是城市的整体发展。太原城市目前热点板块环西南、小店镇中心、北部新城、长风东板块形成刚需四大鼎立板块;随着城市基建的完善,南站板块将进一步崛起。在源源不断、生生不息的板块轮动发展中,太原城市实现进一步扩容,房地产市场不断向前。


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