![优居网[太原站]](https://www.52youju.com/uploads/house/2020/02/28/b7893e3738153815a812d2a746fa9b375e338258.png){kind=small}
2023年全国经济形势错综复杂，固定资产投资增速呈持续下行趋势，国内需求仍不足，经济恢复向好基础仍需巩固。
全国房地产形势不容乐观，中央及各地持续发布新令，各地纷纷采取措施，降低首付比例，解除限购限售等政策，多举措重在降低购房门槛，鼓励购房，由房住不炒向刺激消费转变。
太原追随全国脚步，楼市政策以宽松为主，三季度出台新九条，客户观望情绪依旧浓厚。具体来看，2023年1-3季度一级市场供求不匹配，土地供应量大幅上涨，房企拿地信心依然不足；低楼面地价/低溢价为主要特点；二级市场2023年1-3季度与2022年同期水平相当，但分季度成交量逐渐递减，成交均价有上扬趋势。季度细分市场成交量逐步下滑，月度峰值高于去年，总体看流速较去年稍低。
四季度，预计各地政策将持续放宽，采取降低购房门槛，扩大解除限购范围，放宽落户政策，提高税费减免，人才补贴等措施，保交楼，刺激购房者信心，太原市或继续维持现阶段平稳政策，楼市预期无大幅变动。
01、宏观环境 市场销售疲软，制约经济增长 楼市供需转变，强力“托举并用” 2023中国经济走势 ①市场销售疲软，复苏预期弱，房地产销售未见回暖根本上制约投资增长 全国固定资产投资增速呈持续下行趋势，1-8月房地产投资额同比下降8.8%，房企投资信心仍处低位徘徊；投资端新开工面积同比下降24%，保交楼持续推进下竣工面积同比上涨19.2%，房地产项目总体交付压力有所缓解；销售端负增长趋势不断拉大，市场观望情绪加重，房地产销售未见回暖从根本上制约着房地产投资的增长。 2023中央关于房地产的重要政策及表态 ①中央政策力度转向“托举并用”，需求端多举措助力地产回暖，防范风险 政治局会议定调行业供需关系转变，适时调整调控政策，中央政策力度转向“托举并用”；金融支持持续加码，客户端：落地“认房不认贷”、降首付比、降房贷利率、退税优惠等，落实存量房贷降息，助力购房需求释放；企业端：保交楼，防风险，支持企业合理融资，再融资不受破发、破净和亏损限制。央行降准降息稳经济；加大保障性住房建设和供给，推动城中村改造；助力房地产长期平稳健康发展。 ②降首付降贷款利率政策刺激市场，核心城市市场活跃度好转，政策效果初显 百城新建商品住宅前三季度成交量同比下降2%（与1-8月相比下降幅度减小6.5个百分点），整体开始回升；一线城市成交量整体表现较好，9月北上广成交量环比上涨2成左右，二三线城市表现趋弱，总体持平。新政显效下市场活跃度得到提升，但市场持续性仍需观察，短期市场依然压力较大。 2023太原市房地产政策 ①太原现阶段房地产政策环境宽松，低首付、低利率、限购放宽，但市场整体反馈疲软 2023年太原房地产政策跟随全国政策环境走向，整体宽松，2023年8月太原出台“新九条”，明确降首付、降利率，放宽限购条件等一系列利好措施，但是市场成交反馈来看，政策对购房客户的刺激作用较小或存在延迟。
02、市场特征 房企拿地信心低迷，土地成交集中于环线外围 市场恢复同期水平 季度供求量下降 楼市持续性仍需观察 短期市场压力较大 2023土地市场 土地供求量价 土地供应量大幅上涨，房企拿地信心依然不足；低楼面地价/低溢价为主要特点 2023年1-3季度土地供应大涨，累计供应53宗，供应建筑面积496.91万㎡，同比上涨132%，成交量呈现上涨趋势，累计成交40宗，成交建筑面积362.73万㎡，同比上涨18%，成交楼面地价为2,258元/㎡，同比下降30%，回归2017年之前水平；溢价率0.4%，为历年最低。 二、土地分区域成交 小店区土地供求排名首位，其次为万柏林区；土地放量转向环线外，以武宿功能和动物园北板块为主力 ①供应端：内城核心土地稀缺，供应集中于小店区，以武宿功能板块为主；其次为万柏林区，供应主要集中于长风西、迎泽西板块； ②成交端：主力成交区域为小店区武宿功能板块、潇河产业园区、汾东、龙城大街和南站板块，其中龙城大街板块楼面价格最高，达到3,833元/㎡。 三、土地拿地情况 品牌房企拿地基本为项目后期用地，以万科、保利、金地、金茂为主；本土国企龙投拿地武宿功能板块商住用地 ①2023年1-3季度共计15个开发商拿地，其中品牌房企万科、保利、金地、金茂集中拿地； ②品牌房企拿地以项目后期用地为主，拿地依然谨慎。 ③国企持续托底，太原龙投拿地武宿功能板块土地建面88万㎡。 2023、商品房市场 一、商品房市场 商品房市场：2023年1-3季度与2022年同期水平相当，但分季度成交量逐渐递减，成交均价有上扬趋势 2023年1-3季度，商品房成交面积277.19万㎡，同比下降5.1%，成交金额333.09亿元，同比下降2.3%； 从分季度数据来看，2023年季度成交量逐渐递减，第3季度成交面积67.54万㎡，环比下降32%，成交金额87亿元，环比下降27%； 由于今年中高端项目成交向好，因此成交均价呈现上扬趋势，目前均价达到12,695元/㎡，环比上涨6.7%。 商办市场：持续低迷，仅商业市场1-3季度成交面积突破5万㎡，公寓市场2季度供应异军突起 ①2023年1-3季度公寓市场龙城金茂府及金地卿云台新入市，带动供应端大涨，成交4.25万㎡，同比下降50%，成交均价重新回升至万元以上； ②2023年1-3季度商业市场供应同比下降44%，成交5.51万㎡，同比下降20%，成交均价18,831元/㎡；分季供求量上涨，万科项目为成交主力； ③ 2023年1-3季度写字楼市场供应2.1万㎡，同比上涨282%，供应项目为万科蓝湾传奇、碧桂园丽华天境，成交2.21万㎡，同比上涨77%，成交均价10,012元/㎡，同比下降12%。 住宅市场：前三季度供求量同比差距较小，季度细分市场成交量逐步下滑，月度峰值高于去年，总体看流速较去年稍低 ①1-3季度成交265万㎡，同比下降4%，均价11,770元/㎡，同比上涨4%； ②从季度看，2023年成交量持续下滑，季度平均成交88万㎡，低于去年同期水平； ③从月度看，新政短暂刺激下，3月迎来小阳春，成交量达2022年以来峰值48万㎡，随后成交下滑，9月改善项目开盘加推，成交略上浮；总体看月均流速下滑，跌破30万㎡。 企业排名：国央企占据榜首地位，金茂、金地蓄势爆发，进入TOP5 ①1-3季度，仅保利成交金额超过50亿元，稳坐第一，保利多点布局，但单个项目表现一般，旗下成交最好项目为保利大都汇，成交11.15亿元，排名第六，其他项目成交金额均在10亿元以下； ②中海成交金额达到37.57亿元，位居TOP2，旗下两大刚需项目表现优异，成交金额均在13-15亿； ③20-30亿有万科、金茂、金地三家房企，成交金额相差不大，后期竞争激烈；④星河湾成交15.87亿元，凭一己之力，使企业成交金额排名第六。 项目排名-高端改善项目表现良好，占据金额榜单9个席位 ①星河湾成交15.56亿元，占据TOP1，中海旗下两个刚需项目分别占据TOP2、TOP4； ②排名前8的项目成交金额在10亿元以上；③整体中高端改善项目表现较好。 板块表现-龙城大街、环西南板块持续为热点板块；第3季度环西南成交量下滑明显，长风西成交价格跌落15,000元/㎡ ①龙城大街板块受星河湾、金茂府、金地卿云台、保利天珺等高端项目影响，1-3季度成交金额55亿/面积32万㎡，位居金额榜一； ②环西南板块受华侨城、保利、中铁、华润项目成交带动，表现突出，成交金额50亿/面积46万㎡，位居金额榜二。 结构表现-100-120㎡产品市场份额逐步走高，200万以上改善产品市场份额抬头趋势明显 面积段：100-120㎡经济型三居产品成交占比持续上涨至39%，80-100㎡成交占比降至20%，120-144㎡成交占比稳定在25%左右； 总价段：80-100万占比27%，100-120万占比18%，低总价刚需产品畅销；300万以上产品成交占比扩大至6%，高端产品成交稳定。 营销活动-以推盘和节点性活动为主，开发商持续以小步快跑刺激市场成交 ①市场营销活动主要以推盘和产品发布会，认筹等节点性活动为主；常规营销活动仅在端午，五一等节假日频率较高。 ②月度市场成交走势与推盘走势相吻合，开盘加推频次较高时周度成交在10万方左右，开盘加推频率较低时周度成交在4万方左右。 03、太原市场预判 政策持续宽松，但力度局限 客户购买力释放较弱 预计全年成交380万方左右 一 政策端-中央及各地方将继续发力，出台优惠政策助力市场加快向好发展 ①中央在需求端或将加码信贷支持、下调交易税费，供给端推进金融支持政策落地，给予民企更多的资金支持，逐步化解行业风险； ②地方政策或进一步放宽，扩大或全面解除限购区域、取消限售、限价令，加快超大特大城市城中村改造落地速度，推动房票安置等新安置方式。 二、土地端-房企新拿地进度放缓，暴雷房企土地后续或有新企业接手 ①受市场压力影响，开发商放缓拿地速度，仅保利、金茂、金地、万科等优质房企拿地开发新项目；后续依旧以头部房企拓展版图为主 ②随着中国铁建接手部分恒大项目后，德恒置业接手综改区恒大后续项目用地，未来其余暴雷房企土地或也会找新的接班人。 ③2022年开始受市场下行和品牌房企资金压力影响，城投公司开始发力，逐渐成为拿地主力军。 三、市场端-四季度预计多个改善项目入市，带动量价提升 ①预计2023年四季度住宅推货量约96万㎡，以在售项目推货为主，新入市项目预计有5个； ②政策端促进力度局限性较大，客户购买力释放较弱，成交有较大的波动性； ③若四季度周成交量能达到8-9万㎡，预计全年成交量约370-390万㎡； ④从供货项目价格来看，市场主要以改善型为主，成交均价或将继续维持在12,000元/㎡以上。 四、企业端-保利、中海稳固前二；万科、金茂、金地将争抢TOP3 ①保利发展依靠多项目齐发力，牢牢占据榜首，与第二名差距明显； ②中海市场份额超越第三名约11亿，四季度中海国际社区新产品入市，TOP2地位稳固； ③万科、金地四季度均有新盘入市，金茂“不遑多让”，三家均对TOP3席位虎视眈眈。
注：除特殊说明外，全文统计口径为太原市六城区
土地统计不包含工业、科研及其他土地，累计数据不包括流标土地
商品房市场包含住宅、商业、公寓、写字楼、车位市场，
成交均价不含车位
一级市场数据截止日期2023.9.30
二级市场数据截止日期2023.9.24
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