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柳巷金圈—闹市中的山西铜锣湾国际购物中心

2020-11-04 17:36:49 来源:公众号 朗润智业 点击 评论

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说起太原,人们无疑会想到“柳巷”——太原最早最繁华密集的商业中心。从柳南出发一路向北,沿街店铺棋布星罗,其中山西铜锣湾国际购物中心是位于城市闹市繁华地段,集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的多功能商业体。


Part1 项目背景


紧随时代




“柳巷”承载着太原几代人的回忆,柳巷的商业发展要追溯到19世纪末。1988年太原市政府对柳巷进行第一次大规模改造,立达、贵都等商场出现,现代式商业规模初现雏形。


2003年市政府对柳巷进行第二次大规模工程改造,宝地置业集团的加入,加快了改革进度。此次改造加强了柳巷、开化寺商业区一体化联系,为后期柳巷商业的繁荣奠定基础。



2003年山西宝地置业集团有限公司投身于太原市“柳巷—桥头街”旧城改造和更新城市环境的项目开发,打造了标志性建筑——太原铜锣湾广场,成为了太原旧城改造的典范。


太原铜锣湾广场位于五一路以西、柳巷北路以东、桥头街以北、南肖墙以南,占地面积12.55万㎡,总建筑面积38万㎡,涵盖山西铜锣湾国际购物中心、太原百度明珠俱乐部、国美电器、 美特好超市等约两千多家各类品牌专卖店,是集购物、休闲、娱乐等一站式一体化的步行商业街区。


山西铜锣湾国际购物中心成立于2005年9月17日,建筑面积6万㎡,是一座将时尚化商品、体验式消费、特色化经营有机结合,集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能于一体的美式SHOPPING MALL模式商业体。


Part2 项目环境


01、商业环境


山西铜锣湾国际购物中心位于太原核心商圈之一的柳巷商圈,商圈内商业体种类丰富,商业氛围浓厚,竞争激烈。


A、黄金商业位置


柳巷商圈位于太原老城区,是3个城市级商圈之一,有着几百年的商业发展历史。


太原铜锣湾广场处于柳巷商圈的黄金位置,山西铜锣湾国际购物中心作为铜锣湾广场最具品牌影响力的商业体,借助特有的地理位置发挥着特有的商业价值。


B、成熟的商业环境


铜锣湾国际购物中心所在的柳巷商圈,是以柳巷、开化寺、钟楼街(改造中)、食品街、解放路等干道为路网形成的包括商贸城、特色商业街、特色夜市在内的城市级商业中心。商圈内商业体种类较丰富且集中,商业环境已经较为成熟。


C、激烈的竞争环境


项目所在商圈内商业体主要以百货商场为主。铜锣湾国际购物中心在地理位置、业态配置及客群等方面与茂业百货、王府井奥莱、华宇购物中心等商业体重合度过高,面临着激烈的商业竞争。


02、消费者环境



铜锣湾国际购物中心商业位置优越,除吸附周边居住人群和区域办公人群外,也享受着商圈大环境下带来的客流红利。


A、地缘消费群体


项目核心辐射1公里范围内,住宅小区约40多个,累计稳定消费人群约6.8万人;由于是太原老城区,多聚集太原本地人,消费水平和能力较高,消费观念较前卫。


商务和政务人群约4万人,这部分消费人群消费观念较潮流,消费水平较高,但人群流动性较高,有着不稳定、多频率的消费特征。


B、坐享商圈消费红利


在商业大环境下,铜锣湾国际购物中心也享受着商圈带来的外来人口、本地时尚青年两类流动消费人群的流入。


03、交通环境


铜锣湾国际购物中心扎根柳巷,邻近五一路、柳巷、迎泽大街、府西街等主支道路,1公里范围内公交站点及公交线路较多。


但其地处商业繁华地带,人群聚集,道路较为拥挤。且其位于柳巷偏内部中心地带,离人流量较大的公交站点具有一定距离,可享受到的便捷公共交通有限。


Part3 项目空间特色


01、外立面——特色标识建筑




项目通过暖色调玻璃幕窗和棕色系幕墙组合铺列,营造便于识别的商业标识。


正门入口雨蓬加高设计,匹配透明玻璃橱窗,彰显着商场高端大气的商业气质。


整墙的商业海报陈列,宣传商场店铺,同时为消费者做商业指引。


02、室外连廊——多空间连接



铜锣湾国际购物中心位于太原铜锣湾广场的中心位置,外围设有多处连廊,连接周边商业楼栋,加强商场与周边商业体、住宅底商的商业联系。


另外独栋停车场的设置,增加区域停车位置,方便客户停车的同时,提升商场的硬件配置水平,为经营商带来商机。


03、内部中庭——凸显商业氛围



铜锣湾国际购物中心设有东西2个中庭,超大超高挑空中庭设计增加了商铺展示面,提高整个商场舒适度,给消费者带来更好的购物体验感;同时提供商场宣传活动场地,渲染商场商业氛围,吸引目标人群。


中庭整体形象设计规整,但建筑年代较久,建筑风格老旧落后。


西部中庭

幕顶

东部中庭


04、动线——多方位客流导入


铜锣湾国际购物中心内部水平和垂直空间上的动线划分,很大程度上加强了各个方位、空间的客流导入和流动。


A、商场外部动线


铜锣湾国际购物中心整体设计方正,开间进深分别约95m、175m,商场四周出入口较多,方便各个方位的目标人群进入。


B、商场内部水平动线


整体动线以闭合型路线为主,动线约1.2-2.8米,无明显主次动线之分。


1—3层的水平动线围绕东西两个中庭循环;4、5层主要围绕西部中庭循环。


商场店铺较多较为集中,动线较为繁杂,存在商业死角。


C、商场内部垂直动线


商场配置多部垂直电梯、自动扶梯和消防楼梯,加强内部空间的垂直联动,方便消费者进入喜欢的购物空间。


4层餐饮区和5层电影院的直梯设置,有效提高高层客流的到达率,拉动客流消费。


Part4 项目商业特色


楼层经营主要内容一览表


01、业态业种分析


铜锣湾购物中心整体以服装和精品零售为主,餐饮、儿童、体验类业态占比较小。


精品业态集中分布在1层;餐饮多集中在4层;儿童只有在5层分布;服装集中2—4层分布;体验各楼层均有分布,但数量极少


整体来看,业态比例较为不均衡,各楼层业态业种分布也较为不合理。


吸引人流量的餐饮、体验类商铺数量较少,高层客流量的增加还有较大的发展空间。


业态——业态占比图

业种——楼层分布图


02、主力店展示


主力店以精品零售、餐饮和体验业态为主。


03、商业运营管理



商场有专门的自运营商管公司,进行统一收银,统一管理、统一推广。商管公司注重群众的消息反馈及商场文化形象,通过网络平台宣传、商场细节化设计更好的维护商场形象,达到良好的商业管理运营目标。


01、曝光促进台告示及消防告示公开化、饮水机和母婴室配置等细节化设计,彰显商场“以人为本”的经营理念。


02、在线下零售服务的同时,通过小程序、微博和公众号等平台开展线上营销。


03、导视牌、店铺指示牌陈列,为消费人群做指引,凸显商场特有的商业文化。


总 结


铜锣湾国际购物中心地处黄金商圈,商户愿意入驻。

但周边百货类型商业体较多,商业氛围较为传统。

随着南部城市新型商业体的不断涌现,传统文化商圈将面临较大商业挑战,大环境下的铜锣湾国际购物中心也将面临更多的挑战和机遇。


存在问题



①、身处柳巷闹市,交通拥堵;

②、商业整体形象较为落后,内部休息区、小品设计等较少,购物体验感一般;

③、业态业种数量和楼层分布比例不合理。


机会


①、商圈整体处于调整期,可借用机会大力调整商场整体业态、品牌,优化业态楼层分布; 

②、周边商业联动:项目周边住宅区和底商较为集中,可适度发展家庭消费业态,如室内外亲子互动类型业态、主题餐厅等新型吸引度高聚集度高的业态。


机遇or挑战



随着商圈内食品街、钟楼街等改造,未来特色文化商业街的形成,无论是商业形象还是客流吸引力等方面都将对铜锣湾国际购物中心造成很大程度的影响。


如何在愈发激烈的商业竞争环境下,减小新兴历史文化商业街造成的客户分流,与其形成长期稳定的消费者流动关系,互补互足,保证“双赢”的运营效果,共同繁荣柳巷商圈,是机遇,也是挑战。


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