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朗润君和|商业地产之太原河西四大生活圈

2021-02-05 17:45:07 来源:公众号 朗润君和 点击 评论

引言:为保陪数据及市场分析的准确性,我们划定人口及商业较为密集的区域,定义为“生活圈”。在调研及分析的过程中,若特定街道或者社区的发展对整个“生活圈”有着深刻且直接的影响,我们将对特定街道或者守区商业进行了扩充调研及分析,以达到我们充分了解“生活圈”商业现状的目的。


太原河西四大生活圈调研总评图


太原河西四大生活圈—义井生活圈


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义井传统型生活圈是由最早的产业型生活圈转变而来:


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1990年末,国有企业进入改革浪潮,义井从产业结构到人口结构都发生了重大变革。

1950年,太原被列为国家建设的重点城市之一,前苏联援建我国的156项重点工程中,共有11个项目在太原落地。义井为太原重要的国有厂办聚集地。随之,义井形成了以工人为主要居住群体的特色生活圈,同时形成了第一批产业型的生活圈。

1990年末国企改制、2010年长风西街建设及品牌房企进驻,义井生活圈彻底转变


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太原城市建设推进了义井生活圈内人口置换的节奏


义井人口的变化反应了太原改革发展的进程


以时代为背景,将义井人口变化大致分为三个阶段:

第一阶段:国有厂办企业吸引的高知分子、专业技术人员;

第二阶段:持续40-50年国企工人阶层为主的人口结构;

第三阶段:长风西街的规划及建设吸引的新工薪阶层及原有工薪混合的人口结构。


新旧小区人口比例差距明显,新小区为老旧小区三倍


1950-2020年代,义井商业都是一个相对独产的生态圈


义井生活圈在过去长达70年的历史中,形成可以独立生存的区域商业模式,从消费人群到消费偏好都有自己的区域特征,随着区域内人口的更新,商业升级成为区域发展的必要趋势。


义井生活圈大致经历了三个阶段:义井综合市场阶段、农贸市场阶段、商业综合体发展阶段。

区域在营商业虽以社区商业为主,但商业综合体潜力无限

2015年后,区域内社区商业同步新小区入驻快速更新.jpg


义进生活圈新老社区商业双向开花,社区商业品质较高


义井是新老社区商业融合的一个集合圈,即有老义井沉淀的社区商业文化又有万科蓝山的新社区商业。新老太原人的交融共同铸造了义井独特的社区商业结构。


义井社区商业整体展现较强劲的生存能力

义井新老社区商业对品牌商家皆有较强的吸附力.jpg


社区商业影响因子模式下,新型社区商业与老旧社区商业的表现


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典型社区商业项目--万科蓝街坊


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壹附:义井生活圈—长风西街

长风西街取代迎泽大街成为太原市新的城市东西轴线


随着太原“南移西进”政策的不断落实 ,太原市经济中心呈现向西、南发展的趋势。



长风西街发展的重要节点:

1、2009年前,发展滞缓时期;

2、2009年,长风西街阶段性建设完成;

3、2010年,太原市“西进南移”政策提出,行政机构陆续迁入,品牌开发商开始入驻。


建设完成的长风西街,将迎来商业格局的升级


长风西街沿线为新开发片区,占比较大的新小区导入大量的新工薪阶层。人口的变化将推进周边商业的更新。



乘风生长:长风西街社区商业蜕变背景


长风西街规则的逐一落位,新人口的阶段性导入、未来购物中心的开放,都将有望使长风西街沿线商业突破其昭示性的固有弊端,社区商业将顺势蜕变。




典型综合体商业项目—远大购物中心


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太原河西四大生活圈—下元生活圈


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下元一个以交通、工业及教育为三大发展基础的传统型生活圈



下元生活圈发展同样起步于“三线建设”时期,与义井生活圈不同的是下元不论商业还是人口都有明显的集聚型特色,下元的三大发展基础决定了这一特色。


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受交通枢纽及厂办企业影响下元人口组成复杂且呈现区域内更新状态


通过下元的三大发展基础,总结其人口特征为:

 特征一:呈现交通枢纽城市的人口特性—人口组成复杂、流动性大;

特征二:高校学生群体的人口特性—持续同年龄层的人群结构;

特征三:下元为最早的太原回迁安置区,集中了最早一批太原城区周边村镇拆迁居民;

特征四:区域内的人口更新更多的依赖于人口的自然更新换代,人口导入动力不足。



下元生活圈内社区商业发达程序远大于商业综合体

下元生活圈内的集中式商业起步较晚,且整个集中式商业的层级落后于其他城区。

目前区域内集中式商业最具代表性的集中式商业为公元时代城及下元商贸城。

下元生活圈的社区商业经营活力强劲,社区底商的租金高峰值可达4.0-5.0元/㎡/天



下元社区商业是更能适应下元人居+商业的生态圈


下元生活圈内的社区商业存活率高,助多为适应区域内消费能级的商家。依赖内部更新的人口特征,也决定了区域内社区商业的整体能级。



典型综合体商业项目—公元时代城


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西山生活圈是一个随时代变迁不断更新的生活圈


随着各类地产开发商的进入,西山正向现代化的宜居城区转变


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西山是真正的新型生活圈。2010年前后,太原房企市场初步发展,西山出现了大片的回迁、安置房、原有的传统西山片区人口开始搬迁;后随着区域内利好的不断兑现,“南移西进”政策的实施、各类地产开发商的进入,新型社区、商城不断涌现,配套设施的不断完善,西山迎来蝶变更新。


品牌房企的进驻是西山生活圈人口更新的关键因素


在大量新进房企的带动下,生活圈内新型人口大量增长,实现了人口的快速更新。西山生活圈属于典型的居住型生活较在,区域内办公物业缺乏,人口呈“潮汐式”流动特征。




圈内商业发展处于起步阶段,各商业类型均在不断完善中


现阶段区域内集中式商业综合缺乏,且待运营商业项目居多,潜力巨大。西山生活圈内专业型商业表现突出,最具代表性商业为黎氏阁生活广场、居然之家河西店。区域内社区商业发展较强劲,新老社区商业布局均衡。



西山社区商业以服务区域内日常生活为主,整体运营良好


西山生活圈内的社区商业整体空置率较低,商家整体运营表现良好。生活圈内餐饮、零售、生活服务类业态占比基本持平,以满足目标客群日常消费为主。



太原河西四大生活圈—北部新城生活圈



2018年三给片区建设启动,三给片区由村镇集合向新城区跃进




在北部新城的规划蓝图下,未来片区内人口中将翻倍增长



北部新城:超百万方的总商业规划,社区商业高起点发展



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