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甲级写字楼项目产品配置情况应从建筑指标、公区配置、设备配置、配套服务、精神文化五个层面进行分析。
指标详解
- 建筑指标 -
A、项目体量
中大型写字楼为当前太原甲级市场产品主流，项目分布集中；超大型写字楼数量相对较少，代表项目为茂业中心、信达国际金融中心、中海国际中心等城市地标型建筑。
B、楼体高度
①2014~2018年为甲级写字楼项目爆发期，累计超50栋楼体竣工入市；
②甲级写字楼项目楼体高度在2014年突破200m，且顶板高度不断攀升；
③50~100m为高度集中区，占比约56%，2010年前项目数量少，多数在当时为片区地标建筑，高度在100~170m范围内。
- 公区配置 -
Public area configuration
A、外立面
01、外立面作用
02、材质档次
03、材质类型分布
太原市甲级写字楼项目的外立面多采用LOW-E玻璃幕墙，以高端材质为主，整体项目形象和气质展示较好。
B大堂
01、大堂作用
02、大堂面积段分布
太原市甲级写字楼项目大堂面积集中在200-800㎡；大堂面积大于1000㎡的项目仅5个，代表项目有中海国际中心、万达中心、茂业中心。
03、大堂层高分布
太原市甲级写字楼项目大堂层高主要集中在8-11m，挑空两层，整体大堂空间尺度宽阔，格局大气。
04、大堂装修
大堂装修由于使用材料的不同，直接反应出写字楼项目的气质。目前太原甲级写字楼项目大堂主要主要分为两大类，一类是以地砖/墙砖/瓷砖+石膏板吊顶为主；一类是以大理石+铝扣板/板材/PVC等装饰性吊顶为主。
大堂装修展示
05、大堂功能设置
太原甲级写字楼项目大堂多数仍以基本功能为主，配置前台/服务台、休息区以及导视系统，个别项目会在大堂设置快递服务区、便利店、商品区、咖啡吧等商业衍生功能，提升大堂的实用性。
C、标准层
01、标准层面积
市场多数甲级写字楼项目标准层面积在1500~2000㎡范围内。以1000㎡为甲级写字楼划分标准，太原市场约10%的甲级项目不符合该标准。
02、标准层层高
太原市场中约56%的甲级项目标准层层高在3.8m以上；标准层层高不足3.5m的项目占比约22%，低于甲级写字楼层高标准。
03、办公区净高
超半数项目办公区净高在2.7m以上，符合甲级/顶级写字楼基本标准。办公区净高不足2.5m楼栋占比约21%，低于乙级写字楼净高标准。
D、公共走廊
01、公共走廊宽度
市场甲级写字楼项目公共走廊宽度基本在1.5m以上，符合甲级写字楼基本标准，47%项目公共走廊宽度大于2m，达到了顶级写字楼的基本标准。
02、公共走廊装修
E、卫生间
01、卫生间面积比例
市场甲级写字楼项目卫生间配置一般，与甲级标准存在一定差距。面积比例多在乙级标准范围内，仅君威财富中心符合甲级标准。
02、卫生间热水配置
市场甲级写字楼项目中不足三成项目配置24小时热水，配置一般。
03、卫生间品牌
太原市甲级写字楼项目卫生间内洁具品牌国内及国际品牌均有，但整体档次不一，多数采用TOTO、科勒、美标、ARROW箭牌等。
04、卫生间装修
太原市甲级写字楼项目卫生间内地砖、墙砖、吊顶基本为标配，整体以米色、白色、灰色等纯色调为主，配以偏暖色调灯光。部分项目配置残疾人洗手间、化妆间等。
F、停车位
01、停车位基本情况
市场甲级写字楼项目车位主要以纯地下、地下&地上车位两种位置为主，且8成以上项目配置标准车位。
02、车位配比情况
从车位配比来看，太原市甲级写字楼项目3成以上项目符合顶级标准，5成以上符合甲级写字楼标准。
03、租赁价格
从租赁价格来看，太原市甲级写字楼项目车位临时租赁价格集中在5~6元/小时，长期租赁价格多数在600元/月·位以下，同时价格受车位位置、车位形式等因素影响有所不同。
- 设备配置 -
Equipment configuration
A、电梯
01、电梯品牌
电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，是重要的写字楼硬件设备之一，目前市场上主流的电梯大多数为国外进口部件，国内组装，贴原装铭牌。
电梯品牌TOP10
太原市场甲级写字楼项目基本采用排名前十的电梯品牌，其中ThyssenKrupp蒂森克虏伯、 KONE通力、上海三菱为主流电梯品牌。
02、电梯运行指标
电梯是大堂和各办公楼层之间重要的交通枢纽，承担着写字楼人流的聚集和分散功能，是判断写字楼运行效率和写字楼真实品质的重要硬件配置之一。
太原主要甲级写字楼项目电梯载重集中在1350kg/1600kg，可容纳18-21人，电梯轿厢容量适中。
太原市主要甲级写字楼项目电梯梯速集中在1.75-2.5m/s，最高可达6m/s，代表项目为信达国际金融中心、茂业中心。
03、电梯服务面积
太原甲级写字楼项目客梯服务面积集中在5000㎡以上，不符合甲级项目应小于4000㎡的标准，主要和太原写字楼发展水平，企业吸纳量等因素有关，大部分项目目前电梯配置水平也可满足租户使用需求。
04、电梯厅装饰
B、空调
目前写字楼中比较常见的空调系统有中央空调、VRV空调及VAV空调。
C、智能化配置
太原甲级写字楼项目均具备5A级品质。
- 配套服务 -
Supporting services
A、配套体系
01、配套商业形式
项目商业配置主要以底商或裙楼形式为主，占比近6成；配套购物中心等集中型商业或混合形式商业占比持平。从基本业态来看，餐饮、银行、便利店基本为商业标配，以满足项目办公人群的基本需求。
02、办公配套种类
太原市场甲级写字楼项目配套来看，少数项目配置会议室，满足内部及外部企业各类型会议需求。此外，少数项目配置员工餐厅、活动中心等办公配套。
B、物业服务
从物业服务团队资质来看，符合市场甲级标准的不足五成。物业管理费用与团队基本水平挂钩，不同模式下整体费用差异程度一般，基本在15~20元/㎡·月。
- 精神文化 -
太原写字楼市场部分项目采用知名设计背书，采用故事嫁接的手法，将当地文化内涵与建筑融合在一起。
猜灯谜
参照写字楼评判标准
综合对比太原目前运营中的甲级写字楼项目
在办公面积、楼体高度、层高等基本建筑指标方面，多数甲级项目符合甲级标准甚至可达到顶级写字楼标准；
但在卫生间、大堂、电梯梯速、配套服务等写字楼内部配置及服务方面，明显低于甲级写字楼标准，存在较大的改进及提升空间。
END
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