小程序&&公众号
资讯首页 最新资讯 本地楼市 优居原创 数据专栏 国内楼市 土地动态 新房快讯 城市建设 人物专访 商业地产 购房百科 房地产新政

专题|新时代背景下,“历史遗珠” 清徐进入发展快车道

2020-06-18 15:42:40 来源:公众号 朗润智业 点击 评论

对过去看得越深,对未来看得越远。


清徐作为尧帝建都首选,具有久远的历史背景。作为一个历史城市,清徐的发展凝聚了太多的人类群体智慧与体力,流传下独特的文化和不可复制的产业。在城市化的进程中,过去的积累让清徐标签显著,声名远播;近年来随着城市南移发展,中部区域组团发展,清徐撤县设区工作的推进等,吸引了一批房地产进入。清徐在城市面貌更新的同时房地产市场向好发展,可谓是天时地利人和之下书写了一篇清徐的奋进史。


天时-政策是城市发展的主动力


城市向南,清徐成为下一发展方向


太原三面环山,南部为冲击平原,因此,城市东西方向逐步形成生态资源旅游带以及文旅小镇分布区,地质因素决定太原城市扩容只能向南发展。从2017年政府公示太原都市区规划来看,城市组团发展主要集中在南部。


清徐位于太原主城区西南角,扼守山西中部平原城市群西南门户,处于山西省中部城市群一体化战略的中心位置,是省级综改示范区的重要战场,也是太原主城区未来的“八区”之一,同时是串联祁县、太谷区等中部重镇的核心纽带,位于城市南向发展的重要位置。


0001.jpg


清徐撤县设区,资源优化配置,带动区域整体发展


2019年1月,清徐撤县设区申报工作启动,提出要实质性推动撤县设区工作;2019年11月太原市政府发布《关于促进区域协调发展的实施意见》,明确到2022年全市区域协调发展新格局初步形成,清徐、阳曲“撤县设区”全面完成。


清徐将由县转变为太原市行政区,将实行统一规划,基础设施、市政公用设施统一建设、共享共用,产业布局也更加合理,资源的优化配置进一步实现。同时清徐县的发展也将带动清徐和太原中间的晋源新城和姚村“断裂区”的发展,实现区域组团的整体均衡发展。


001.jpg



新型城镇化建设,加快区域更新、联动


2020年6月3日,国家发改委发布《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》,选择120个县及县级市开展县城新型城镇化建设示范工作,要求大力提升县城公共设施和服务能力,促进公共服务设施提标扩面等,清徐作为山西三个示范县之一入选。在政策支持下,清徐基础配套/公共服务设施/城市面貌将实现大幅提升,成为清徐吸引人口、扩大影响的奠基石;同时也将吸引更多开发商入驻,刺激城市发展。


01.jpg


城市面貌更新:中车双喜轮胎公司预计2020年底完成搬迁,目前利用该厂区建设城市休闲绿地公园;厂矿搬迁后城市面貌将有质的变化。榆古桥人工湿地扩建、河东北总退水渠人工湿地、乌象民总退水渠人工湿地及河西总退水渠人工湿地等4处人工湿地工程建设已进入收尾阶段,即将完工,成为城市生态湿地公园。


路网升级改造:向北积极与太原主干道相连通,向东新建或扩宽现有道路,加强与徐沟的道路联系;内部针对老旧道路进行改造,改造老旧管网,同时美化道路环境;多条县城干道进行南北向延伸,逐步消除“断头路”“丁字路”,加速搭建县城“四环”路网框架。


1.jpg


地利-清徐自身基底深厚


清徐作为历史悠久的城镇,在其发展过程中孕育了只属于自身的经济、文化地域标签;在近代化经济发展过程中,清徐凭借其地理位置获得了优先发展的机会,奠定了城市发展的基础。


醋都”“葡乡”


清徐是全国四大葡萄产地之一,生产的老陈醋是中国四大名醋之一;清徐葡萄成为全国农产品地理标志,清徐获得“中国醋都”称号,醋和葡萄成就了清徐,清徐也将其独特的标签代代相传。


2.jpg


截止到2019年,清徐葡萄园面积达到1636公顷,占清徐果园面积的52%,年产葡萄酒、葡萄饮料达80万公斤,转化葡萄250万公斤。清徐葡萄发展其上下游产业,从采摘开始形成了较为完整的产业链,深化产品价值,推广清徐品牌。


截至2019年,清徐县食醋年产规模达到70万吨,占全省的80%以上,全国的20%,年产业产值达到65亿元;培育出“东湖”“水塔”“紫林”3个中国驰名商标、47个山西省著名商标和45家食醋企业。


早期承接现代工业的地区


除去醋/葡萄等“历史遗留”的产业,清徐在近现代工业化发展的道路上也并未停止其步伐。清徐县工业起步早,在2000年左右就进入了粗放型工业发展阶段,以粗放的煤化工高耗能工业为主;2006年,经开区成立,首次工业化浪潮到来,2014年太原部分产业转移;2016年,清徐东部规划潇河产业园,划入综改区,再次工业化浪潮来临。


3jpg.jpg


2019年3月,山西清徐经济开发区总体规划(2018-2035)规划草案公示,规划了从能源产业到高端制造业/物流产业一系列园区,形成以清洁能源、绿色食品、高新技术、精密铸造、新型建材、生态旅游等六大产业为主体的县域经济新格局。经开区与综改区联动,带动区域内工业发展。



4.jpg


文教底蕴深厚,自然资源丰富


文化资源-从城镇建设到人物培养,清徐文化丰富多彩


清徐,古称梗阳,始建于春秋,隋开皇十六年(596年)置清源县。在尧舜时期,尧帝建都在清徐,孟封镇尧城村是早期唐国都城,悠久的历史中多彩的社会习俗/时代的名人逐渐形成/孕育。


彩门楼、背铁棍、砖雕等民间风俗文化的非遗认定是对清徐优秀历史文化的认可;从元末明初的罗贯中开始到近代著名的画家、剪纸家,清徐源源不断的在给三晋大地风流人物中增添浓烈重彩的一笔又一笔。


左右滑动查看更多


教育资源-历史上的“文化县”,未来的职教城/国际小镇


徐沟凭借徐沟中学出名,中学前身是享誉三晋的徐沟县金河书院。历史上徐沟就有“文化县”之美称,曾以“县小人才多”闻名三晋,优质教育氛围浓厚。


2015年,太原市规划建设“太原市职业教育园区”,园区择址徐沟,目前已经确定有八家高校确认进驻,未来徐沟或将成为下一个大学城。保利定址清源镇,打造保利国际教育小镇,具体学校为保利和乐华美国际学校。该学校是一座集国际幼儿园、国际中小学、留学生教育、移民、培训、游学为一体的全学龄段精英教育,是为真正的国际学校。职教园区和国际教育小镇的建成将进一步放大清徐教育标签,树立清徐新形象。



自然资源-依山傍水的居住环境


清徐整体地势较为平坦,西北高,与太原西山一脉相承形成西山人文区,清源镇内有两湖—东湖/清泉湖,2019年梗阳集团完成两湖地下水联通,并规划建设梗阳水城,双湖城规划有商业水街,延伸两湖水域的辐射范围,改善整体清源镇自然环境;同时东部汾河经流,将以主城发展段要求进行恢复,打造成为生活水岸/产业水岸,清徐将形成真正依山傍水的城镇居住环境。


清徐历史文化底蕴深厚,文化资源丰富,有自己独特的产业,地域标签明显;撤县设区的提出,清徐城市地位上升,城市更新不断推进,现有资源不断被盘活…各种因素之下,万科、保利品牌开发商,中正、海唐等本土知名开发商纷纷进驻,房地产开发迎来春天。


人和-房企进入助力发展


房企进驻抢占先机


从2018年下半年开始,随着太原房地产市场逐步进入下行周期,市场不确定性增加,为保证企业利润,各品牌房企纷纷选择下沉地县。


随着太原城市化进程的不断推进,阳曲、清徐和榆次作为太原的产业承接区域,拥有突出的发展潜力和地域优势,成为房企拿地的热点区域。在撤县设区的不断推进下,清徐作为太原的西南大门,在城市发展上更具有优势,成为各家房企继榆次后又一主要开发区域;2019年至今,清徐新项目和待入市项目超过11个。


房企进驻初发展期,百花齐放


清徐房地产市场在2017年以前为纯粹的本土房地产市场,市场年成交量在10万㎡以下;2017年随着撤县设区以及城镇化改造的不断推进,外来房企开始进驻清徐拿地,2017-2019年由于市场预期提高且本土项目多为尾盘,市场供货不足,清徐市场进入去库存期,价格持续上涨;2020年初以万科如园为首的品牌项目陆续落地入市,清徐市场进入以外来房企为主的快速发展时期。



城改末班车提供契机但作用有限


2020年是清徐城改的收官之年,大批的城改用地以及拆迁客群,为房企提供了良好的市场环境,但同时受清徐经济制约,拆迁居民得到的货币补偿相对较少。虽然能够刺激部分居民进行改善置业,但刺激能力不足,同时清徐城改进入尾声,城改红利期逐渐过去,城改对清徐未来房地产市场的推动作用有限。



一二级市场成交火热,市场进入快速发展阶段


2019年开始,在品牌开发商进入拿地的刺激下,清徐土地供求量价开始大幅上涨,土地成交楼面价达到近6年峰值,2020年土地市场楼面价有所下降,但成交仍旧火热,待入市项目众多,一级市场预期成交量较高。


2017-2019年清徐商品房市场受供货不足影响,长期处于去库存状态,导致需求端受阻,但市场均价不断走高,说明客户对市场预期信心较强;2020年随着品牌项目陆续入市,市场需求集中释放,量价齐升,且待入市项目较多,市场进入快速发展阶段。



小户型占比上涨,三居仍为主力,购房门槛提升


2017年-2019年,由于市场处于供应空白阶段,小户型存量不断减少,市场主力成交面积段呈现上涨趋势,且成交结构较为单一,成交总价段受面积和均价上涨双重影响,成交总价同样出现上涨趋势;


2020年万科如园、双湖城等首置首改项目入市,小户型产品得到补充,成交占比上涨,由于市场成交仍以100-140㎡三居为主,在市场均价上涨带动下,成交总价上涨趋势明显。


品牌开发商以及大型本土项目的进驻加快清徐房地产市场发展,同时也带来了市场产品的革新,从设计理念和服务理念都为客户带来更多选择,带动区域客户需求升级。


产品设计理念倾向科学/实用


户型设计-布局升级,面积压缩


品牌房企进驻为清徐房地产市场带来了新的产品设计理念,主要体现在舒适度和功能性两方面;为提升居住舒适度,新入市项目许多同面积产品在户型设计上实现了明卫、全明户型以及三面宽;为了降低客户购房成本,新项目在保留原有功能性的同时,实现了面积的缩小,三居产品面积由以前的115-120㎡降到115㎡以下,甚至出现了100㎡以下的小三居产品。


精装系统-引入精装概念,客户认可度高


万科进入清徐,将精装理念引入,成为清徐市场上首个精装交付项目,万科如园采用了万科C标装修标准,对门、窗、顶棚、地板、墙面、灯具以及厨房和卫生间都进行了统一装修,同时,还引入了智能居家系统,为客户提供更好的居住体验,万科如园均价较其他在售项目高出约900元/㎡,但成交套数排名首位,说明客户对精装认可度较高。



园林设计-功能性和景观性兼具


在品牌房企进入之前,清徐本土项目园林以绿化为主,没有形成整体的园林设计,品牌项目为清徐带来了全新的园林概念,社区内部不仅有主题统一的园林设计,同时还配备了适用于不同人群的全生命周期的活动设施,如儿童玩乐区、青年人24H颜值跑道、老人健身广场,宠物乐园等不同的功能板块,使园林兼具艺术与实用性,更好地满足住户的生活需要。



服务理念更为先进,贴近生活


项目展示系统-独立打造,增强客户体验感


本土房企时期,清徐项目营销中心仅能满足销售功能,利用沿街商铺打造售楼处;品牌房企开始进入阶段,营销中心在兼顾销售功能的同时,开始着重增强客户体验感。碧源孔雀台、万科如园、海唐金洲、天禄堂红禧台等多个项目将营销中心独立建设,并设置园林示范区、样板间等多个展示区,增强客户体验感。



物业服务-智能系统引入,服务体系完备


万科等一批新项目进入前,清徐市场物业以本土开发商提供为主,不具备人性化、完善的服务系统;新项目入市后,革新市场物业体系,万科如园、碧源孔雀台等项目引入智能物业配套设施体系,将实现人脸识别进出小区、智能车辆管理、视频监控全覆盖等。万科物业获得2017年中国物业服务品质领先品牌第一名荣誉,物业服务成体系且经验丰富,社会影响力较大,将革新清徐居住生活体验。



撤县设区以及产业园区的落位,清徐对于太原的产业承接作用正在日趋显现,未来清徐与太原的联系将会更加密切。房地产作为城市建设的重要组成部分,率先进入发力期。


随着各家房企项目不断入市,清徐房地产市场将迎来发展高潮,同时新的项目也会为清徐房地产市场带来更多全新的理念,促进其向更加正规、繁荣的方向发展。


但目前清徐处于房企进入的初期阶段,城市界面以及基础配套无法满足外溢客户需求;2019年来太原市场价格压缩,客户选择区间变大,外溢需求减小;因此目前清徐对外客户吸引能力较差,地缘性客户仍然是成交的绝对主力。


优居网咨询电话:0351-3505555

扫描以下二维码,了解更多资讯

或搜索“ktkj52yj”,添加小编为好友

方便和小编交流哦!

优居网专业置业购房群



用微信扫一扫,分享至好友和朋友圈