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华远地产股份有限公司董事长任志强19日在华尔街日报中文版撰文称，支撑房地产发展的基本要素并未根本改变，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买，早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。
去年底和今年初，我都向开发商发出过风险警告：别以为今年还会像去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的。今年不可能持续去年的增幅的，尤其要注意城市与市场的分化。过去的城镇化是所有城镇的人口都流入，但现在的城镇化是有的人口流入，有的人口流出。特别是限购政策、户籍制度影响到人口的流入;产业政策调整影响到就业;资源价格和存量变化影响到预期;公共资源差别影响到吸引力等。
历史库存的增长与年度销售量的对比也在恶化，改变了部分城镇的供求关系，不同城镇的土地供给也存在余缺差别。先期指标决定着后期供应，通常投资连续高增长之后会有调整，今年的增幅会大大下降，差别会在城市间更加明显。
但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。一是中国经济仍将保持7%至8%左右的较高增长;二是城镇化率仍处于高增长期。特别是政府已明确要加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革;三是人口结构中家庭分裂加速。适龄结婚的人口高峰仍在持续(23岁年龄人囗的最高峰在2015年)，人口老龄化加速，也让家庭分裂加速，第五次与第六次人口普查的数据中一代人为家庭独自居住的比例从27%增长到38%;四是消费结构的变化，2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额，2013年二者差距超过了30%，家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅远低于住的消费增幅，但与国际相比，住的比重还有三倍的增幅余地，这也是消费文化的改变。
真正的拐点是降价也无人购买
有人在高喊“拐点”论。什么是“拐点”?是否可以用较长期持续下降定义?但上述基础未变时，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。有人在高喊“泡沫全面破了”，因为已经供过于求，需求已经满足了，并且用人均面积量为依据，并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘?当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求，无论涨跌。
已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是户籍地的根，但劳动力流入了大城市。也有人用所谓的“千人(开工)套数”为依据做国际对比，却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右，其中还有约30%以上的保障类住房，北京市则大于50%，实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%左右。还有人用库存与销售量对比来计算消化期，却忽略了领取销售证之后的可销售面积并非已竣工面积，要一、两年后才交房，但销售量却可能在一个月内发生巨大变化或成倍增长，可能在短期内改变去化周期。
银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力，会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金，严重影响到开发商的现金流，过度扩张的开发商在市场发生变化、增幅大大下降时，必然会出现断流，而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。绝对销售面积仍是历史上除去年之外的最高量，而且开工量的下降则在调整后续的供求关系，也必然在后期影响价格。
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