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年报观察 | 不派息 宝龙商业怎么了?

2024-04-01 10:39:55 来源:观点网 点击 评论

受母公司波及的宝龙商业,现在怎样了?

该公司于3月26日晚间披露2023年业绩,期内实现收入约26.36亿元,同比增长3.4%;毛利约为8.87亿元,同比增长6.3%;毛利率为33.7%,同比增长1个百分点;股东应占利润约为4.53亿元,同比增长2.2%。

值得关注的是,宝龙商业董事会这次不建议派发末期股息。据一位投资者透露,宝龙商业管理层于业绩会解释,原因是宝龙地产正在进行债务重组且未正式生效。

由于宝龙商业股权被纳入宝龙地产的债务重组条件。签订的重组支持协议条款中写明,在重组正式生效之前,宝龙商业有任何股份拆分、回购、派息、或新股发行均需取得债权人小组的同意,在程序上有一定的困难和限制,故公司决定此次不派发末期股息。

商业客获悉,于3月26日,宝龙地产持有范围内债务约77.9%的计划债权人已签署重组支持协议。

管理层表示,过往宝龙商业一直保持每年两次的派息,派息率维持在40%-60%区间,预计重组方案不晚于2024年9月30号生效,生效后宝龙商业会恢复正常派息。

双轮驱动

宝龙商业的业务主要是商业运营服务与住宅物业管理服务。商业运营服务业务为主要收入来源,通过“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”和“宝龙天地”四个品牌提供商业运营管理服务。

2023年,宝龙商业的商业运营服务业务分部实现总收入21.37亿元,同比增长3.8%,占总营收81.1%;毛利率从2022年34.5提升至2023年的35.6%。

商业运营及管理服务主要包括向业主或租户提供,零售商业物业管理服务;租户管理及收租服务;及其他增值服务。其中,商业运营及管理收入占比为87.1%,前期服务收入占比为4.7%,物业租赁服务收入占比为8.2%。

其中,宝龙商业期内来自商业运营及管理服务的收入为约18.61亿元,同比增加7.2%,占集团总收入约70.6%,这部分收入的增加主要由于总计已开业建筑面积增加及运营能力的提升。

期内,宝龙商业开业10个项目,包含4座宝龙广场及6个街区类项目,新增开业面积约84万平米。

在外拓方面,2023年外拓项目4个,新增外拓签约面积45万平方米。截至2023年末,宝龙商业运营服务的合约建筑面积约为1506万平方米,其中独立第三方累计签约的面积达到254万平方米,占比达到16.9%。

截至2023年末,宝龙商业已开业建筑面积约为1077万平方米,较2022年同期1055百万平方米增加约22万平方米;已开业项目数95个,较2022年同期93个净增2个。

截至期末,已签约零售商业物业138个,总合约建筑面积约为1506万平方米,较2022年同期1519万平方米减少13万平方米。其中长三角布局94个项目,项目数占比68%;广东+福建布局18个,项目数占比13%。

宝龙商业表示,公司将坚持“聚集长三角,同步发展华南”的战略布局,2024年开业项目预计达12个,约117万平方米。其中,10个宝龙广场,2个宝龙天地,来自宝龙地产和第三方的项目各6个。

宝龙商业表示,轻资产拓展是未来增量项目来源的重要渠道之一,宝龙商业将以第三方项目质量作为优先考虑,争取新获取不低于50万平方米的管理面积。

宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务。

期内,宝龙商业住宅物业管理服务业务分部实现总收入约为4.98亿元,同比增加1.5%,占总营收18.9%;住宅物业管理服务毛利率为25.4%。

截至期末,在管面积约为2111万平方米,较2022年同期1943万平方米增加168万平方米;已交付项目数109个,较2022年同期92个新增17个。

已签约项目147个,合约建筑面积约为3121万平方米,较2022年同期3069万平方米增加52万平方米。

应收增加

不过,宝龙商业还是受到了母公司宝龙地产的波及。

其一是派息,由于宝龙商业股权被纳入了宝龙地产的债务重组条件,宝龙地产正在进行债务重组且未正式生效,董事会不建议派发2023年度末期股息。

另一点,则体现在应收帐款上。于2023年12月31日,宝龙商业的经营租赁及贸易应收款约为4.12亿元,较2022年12月31日约2.33亿元增加77.4%。

其中,计提金融资产减值亏损净额为4834.4万元,较2022年的2795.6万元有所提升,这部分主要包括就经营租赁及贸易应收款及其他应收款作出的减值拨备。

从结构看,宝龙商业2023年对关联方计提拨备的比例为13.1%,较2022年的4.61%大幅增加;对第三方应收款的坏账拨备比例为18.19%,与上年基本持平。

商业客获悉,应收帐款的增加主要来自关联方应收账款的增加。2023年,关联方贸易应收款为2.16亿元,第三方应收款为2.46亿元,而在2022年这一数值仅分别为5994.1万元、1.95亿元。

“大家也非常清楚,目前地产行业处在一个极端行情,形势还是非常差的。”管理层坦承,母公司宝龙地产受整个行业下行的拖累,资金面比较困难,导致应收款增加。

宝龙商业管理层表示,在应收帐款的回收上,目前对项目应收款进行分类管理。针对第三方的应收账款,会制定详细的催缴政策和奖惩措施,以现金为王。

针对母公司大额应收账款,一方面,会在结算做一些互抵;另外,在催缴过程中,持续关注母公司发展情况,加大沟通频率,积极探讨解决方案,让应收款尽量控制在合理范围。

对于未来的发展,管理层表示,实际上现在存量资产的时代,增量新开业、拿地的项目会越来越少,但是宝龙商业管理规模已经超过1000万平米,会深耕这些资产,提升盈利。

另外,宝龙商业对外拓的要求是,每年保持在50万平米-80万平米的区间。二者结合来看,管理层预计未来3年内的收入和利润复合增长率可以达到5%-8%左右。

地产泥淖

那么,母公司宝龙地产的情况怎么样呢?

宝龙地产亦于3月27日披露2023年业绩,期内取得收入229.04亿元,同比减少27%;股东应占亏损26.53亿元,上年同期股东应占溢利4.08亿元,同比盈转亏。

宝龙地产于公告中称公告称,收入减少是物业销售收入减少所致。期内,宝龙地产已出售及交付项目的收入约为177.37亿元,而在2022年约264.81亿元,下降约33%,主要是由于住宅物业和商业物业交付减少所致。

期内,宝龙地产毛利24.53亿元,同比下滑约75.2%;毛利率为10.7%,较2022年同期31.5%下降约20.8个百分点。

宝龙地产于2023年录得投资物业重估损失约17.09亿元,2022年同期录得重估损失约为8800万元,公允价值损失较2022年同期增加约16.21亿元。

销售层面也很不乐观,期内合约销售额约为275.24亿元,同比下滑超过三成,合约销售面积仅为198万平方米。

市场颇为关注宝龙地产的现金及负债情况。截至2023年末,宝龙地产的现金及现金等价物及受限制现金合共约为92.46亿元,较2022年底减少约21.7%。

借贷方面,于期末,宝龙地产借款总额约为588.2亿元,较2022年底减少约6.8%。当中包括银行及其他借款351.99亿元、公司债券约58.25亿元、商业按揭支持证券21.78亿元、资产支持证券约2.03亿元及优先票据约154.15亿元。

年期方面,一年内到期的借款约为293.83亿元,一年后到期的借款约为294.37亿元。

于2023年12月31日,宝龙地产将其账面值约为788.31亿元的物业及设备、土地使用权、投资物业、在建物业、持作销售竣工物业及受限制现金抵押,以获取借款。于期末,有抵押的银行及其他借款及商业按揭支持证券总额约为372.88亿元。资产支持证券2.03亿元以集团的贸易应收款抵押。



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