![优居网[太原站]](https://www.52youju.com/uploads/house/2020/02/28/b7893e3738153815a812d2a746fa9b375e338258.png){kind=small}
过去二十余年是房地产大发展的时代，住宅产品也持续进阶。从初期的“老公房”到“商品房”，从满足居住需求到追求人居品质……太原经历了多次住宅产品革新潮。因客户需求不同，市场也呈现出不同类型产品。高端产品对资金要求较高，占据城市核心资源，保值增值性强，因此其投资成分高，对客户购买力有着较高的要求。高端产品是城市发展的标志，反映了城市居民生活变化及城市经济发展轨迹。太原高端市场大体分为四个阶段，每个阶段产品的出现与革新都与客户需求相关，因此研究高端产品的变化对市场有着重要意义。
本文主要从建筑变迁具体阐述高端产品的变迁史，从最基本的物质居住层面，实际探究高端客户居住需求的演变。
01、外立面变化—现代化理念内驱变化
外立面多样选择，高端市场进阶，玻璃幕墙成为主流
人对建筑的感知，无疑是从外立面开始的。满足居住需求是早年住宅建筑的主要目的，多以涂料上墙；随着人们对生活品质的追求和城市建设的诉求，住宅外立面除了外观更要具备功能性。
太原市目前常见的材质为涂料、真石漆、干挂石材、玻璃幕墙四种，根据项目追求品质不同，所用立面材质不同。
太原高端项目外立面目前为止经历三个阶段。
早期豪宅如摩天石、星河湾，用干挂石材的厚重感凸显项目质感，与当时市场主流的涂料形成极大反差，提升身份象征性；在品牌开发商大规模进驻后，为控成本，石材面积缩小，利用玻璃幕墙提升品质感；而目前豪宅占据城市核心位置，立面公建化要求高，且客户审美发生变化，偏向现代、科技感，玻璃幕墙成为主流外立面。
在一线城市，不少豪宅外立面已经开始用玻璃幕墙+铝板的组合。干挂铝板相比石材，耐用性、安全性更强，耐候性和耐腐蚀性更好，造价更昂贵，多用于机场、写字楼、体育馆等耐久较高的地标及公共建筑；用在住宅外立面和玻璃幕墙组合，线条感、实用性、通透感会更强。
在太原，目前仅太原广场宣传项目使用铝板+玻璃幕墙体系，未来或将成为高端项目备选。
建筑体形态在标准化之后开始追求精神寄托
2010年前，市场有项目为突出个性，在外立面上做文章。如昌盛双喜城，外立面做圆弧状围栏，十二院城“错层外立面”，但特异外立面也意味着高成本投入。
随着品牌开发商的加速入驻，房地产进入快速发展阶段，控成本、高流速成为市场主调，高端市场也不例外。此阶段 “大板楼”成为市场主流，外立面形态单一。
如今，为彰显项目个性，营造丰富的视觉冲击，一些项目屋顶开始采用异形设计。保利天悦结合丽华北政务浓厚基因，打造“官帽”式屋顶，寓意节节高升，平步青云，为住户提供精神寄托。
02、核心筒变化—科学实现美好生活
第一代：2010年前，多层、小高层盛行，步梯、单电梯单楼梯成为核心筒主流
2000年以前太原市场以小高层为主，一般在6层及以下，一部步梯就可以直通楼上楼下。此阶段下平层排布简单，核心筒构造简易。
2000-2010年后太原市品牌开发商和本土房企并存，互相学习借鉴，12-18层左右的板楼、小高层盛行；建筑规范对空间要求明晰，市场监管趋严，按防火规范要求开始出现电梯楼梯并列的核心筒，多为一梯两户，单电梯单楼梯。
虽然规范“有洞可钻”，市场普遍只能满足基础需求。但在太原高端市场，核心筒设计仍走在了时代前列。摩天石、昌盛双喜城都做到了三梯两户，实现了真正的“私梯入户”，同时楼梯出入口分开，疏散功能强，保障安全性。
同时代下的品牌房企豪宅项目星河湾一、二号园虽也为双入户、私梯入户，但为两梯两户，且北侧出入户门连接楼梯，只可做逃生通道使用，无法实现真正的双入户；在核心筒的打造上略逊色于本土项目。
昌盛双喜城
摩天石
星河湾一、二号园
第二代：高层崛起，住宅核心筒剪刀梯+两部电梯+二合一前室成为标配，分离式核心筒出现
2010年后，品牌开发商引领市场。为实现经济效益最大化，100米、33层、2T4H的配置成为主流产品。
同时建筑规范和防火规范也正规化，太原市政府对住宅安全要求进一步提升。根据2001年修订版规范，高层住宅核心筒基本上统一为剪刀梯，结合消防电梯设置一个合用前室，一个楼梯间的单独前室，成为核心筒的标准配置。但在太原，单独前室经加装防火门，基本成为入户走廊，形成了“前室套前室”。
品牌开发商的进入也将连廊概念引进太原市场，出现分离式核心筒。
此阶段下防火、建筑规范完善：
•在《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95 2001年修订中规范：6.1.2 塔式高层建筑，两座疏散楼梯宜独立设置，当确有困难时，可设置剪刀楼梯，并应符合下列规定：6.1.2.3 剪刀楼梯应分别设置前室。塔式住宅确有困难时可设置一个前室，但两座楼梯应分别设加压送风系统。
•条文解释6.1.2 第4条：特别要提出的是，有少数设计在剪刀楼梯梯段之间不加任何分隔，也不设防烟楼梯间。还有—种与消防电梯合用的前室，两个楼梯口均开在一个合用前室之内。这两种设计，都不利于疏散，不能采用，更不能推广。
•且因当时《建筑设计防火规范》与《高层民用建筑设计防火规范》各自分别修订，两个规范之间以及与其他防火设计规范之间存在不协调，在执行中存在漏洞，“三合一”前室在太原广泛存在。
因为执行中的不规范，产生的建筑也各式各样。
豪宅项目恒大华府设置四部电梯，北侧经由生活阳台开门进入北侧电梯，实现真正的四梯两户、双入户。
而改善项目万科金域蓝湾将合用前室做隔断，实现私梯入户，同时在北侧再开一门，实现双入户。
政策的下发及实施有一定延迟性，万科金域蓝湾2016年开盘，但整体设计仍为2015年前理念。
第三代：新规出台，三合一前室、一梯两户被叫停
2015年5月1日，《建筑设计防火规范》GB50016-2014开始实施，是我国第一部统一的建筑设计通用防火规范。它的批准和实施，在我国建设设计防火规范史上竖起一座新的里程碑。
此阶段下防火、建筑规范成熟：
•2015年新规范做出新变化：
1.三合一前室在新规里已经不是“不能采用，更不能推广。”而是规定了在满足一定条件下可以使用。
2.三合一前室的短边从1.8m提高到了2.4 m；直接导致“前室套前室”方案没有市场。
3.每层开向同一前室的户门明确为不应大于3樘。
4.建规图示将“进入剪刀楼梯间前室的入口应该位于不同方位”用图示表达了理解，采用环形或半环形走道将前室包围。
此阶段下防火、建筑规范科学：
•建规2018年版将部分条文进行修订，将所有消防电梯前室也统一成了短边不小于2.4m。
•规范图示在2018年修改版同时更新，图示（如下）解释进一步明确“不同方位”，导致规范理解的从严进一步占据上风。
•此修改版顺便把以前争议很大的两梯两户核心筒否决。
高端市场产品设计反应较为敏捷。
新规范也被太原市场理解成为两类，一类如龙城金茂府、保利天悦，通过电梯背靠背打造出私梯入户、双入户效果，但根据2018年修订版新规，明确“不同方位”以及“剪刀梯服务2户”的规范，后期此类设计或将绝版；另一类如中国铁建·花语堂，为电梯和楼梯分别空出前室，两梯两户设计，增强可使用性。
而星河湾仅将之前的剪刀梯拆分为两个普通梯，留出走廊空间，实现双出入口。
星河湾五、六号园
Ø优点：采用双传统步梯代替剪刀梯，中间设有走廊，保障楼梯双入口；电梯前室中间有遮挡，减弱入户门相对冲击感。
Ø缺点：电梯交叉使用，安全性、时效性无法保证。
龙城金茂府
Ø优点：不违反规范的基础上实现私梯入户，实现居住私密感和尊贵感。
Ø缺点：电梯交叉使用，安全性、时效性和便捷性无法保证；电梯紧挨居室，噪音大。
中国铁建·花语堂
Ø优点：电梯、楼梯交叉使用，安全性能得到保障。
Ø缺点：住户入户门相对，隐私无法保障。
注:保利天悦“双入户”信息来源于项目宣传，非规划定稿，实际情况以项目释放为准
太原商品房发展已经有将近二十年的时间。建筑规范和消防规范不断科学化，住宅也从小高层发展为高层，支撑建筑的核心筒也发生了天翻地覆的变化。从最初的一部步梯上下楼到现在的双电梯双楼梯，以及形式各异的排布方法，让生活更快捷、高效、安全。
豪宅的设计永远快市场一步，不论哪个阶段，都在兼具功能性、实用性以及安全性，也将成为市场更新的范本。因太原市场高净值人群出现早且当时规模大，高端产品早期涌现出不少“终端”设计，如摩天石、昌盛双喜城的三梯两户、双入户设计，以及独特的外立面设计，极大的满足了当时因煤兴起的“顶豪”人群的心理和生活需求。品牌开发商打造的豪宅名声在外，受到市场热捧，也出现优秀设计，如恒大华府“四梯两户”，安全性和实用性真实保障。2015年开始防火、建筑规范结束长期的混乱，进入有序时代，在此基础上高端项目最大限度保障人居环境，两梯两户成为主流。
建筑规范的变化不仅是时代的产物，更是审美以及不断升级的生活需求所要求的变化。
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