![优居网[太原站]](https://www.52youju.com/uploads/house/2020/02/28/b7893e3738153815a812d2a746fa9b375e338258.png){kind=small}
高端市场发展的最后一个阶段（2020年-至今）。
2020年-至今
城市扩容速度放缓，由中心向四周扩张转为向南带状发展，高端开始回归内城
原因①：太原产业结构转型未取得新突破，三产增速放缓，人口增长动力不足，城改落幕，支撑城市新区建设的外来人口流入有限。
原因②：“房住不炒”定位及趋严的地产调控趋势，加之疫情长周期影响 ，城市中心价格较为坚挺，土地稀缺性增强。
原因③：城市级资源占有受限，晋阳湖及汾河沿线可开发用地减少，依托城市核心重要配套成为现阶段高端落位的重要选择。
龙城大街板块和长风西板块成为高端项目聚集的重要区域，长风西高端市场热度突出
晋阳湖区域发展势头放缓，而热点发展板块如南部综改、北部新城等均不具备改善条件，长风西作为目前改善型热点板块，成为房企布局高端项目的首选，典型项目为中国铁建·花语堂、保利天悦、中海天钻；龙城大街从2010年开始就以高端自居，典型项目为龙城金茂府、星河湾6号园。
市场呈现间接性周期变化特点，2018年以来高端市场稳定，年成交套数在2000套以上，且2021年有望超过去年水平
2013年以前高端客户以煤老板为主，需求旺盛，高端市场成交表现良好；2014-2017年，煤炭下行，高端市场进入第二发展周期，新入市项目仅有2个，成交表现一般，年均成交790套；2018年以来，高端项目数量增多，需求被释放，至2020年高端市场年均成交2338套。
2021年1-9月，高端市场表现良好，成交1538套，比去年同期多122套。主要因为：
①城市扩容减缓，核心土地稀缺性凸显，城市空间士绅化，高端回归内城；
② 2020年下半年以来龙城大街及长风西板块高端项目聚集性增强，客户选择性增加；
③疫情影响发酵，国内外经济环境紧张，金融理财等投资领域不安定因素增加，具有保值的高端产品成为高端客户投资的重要选择。
受客户结构调整及高端市场地价、单价逐年上扬影响，倒逼房企产品面积段设计逐渐缩小，160-200㎡为市场主流
从历年总价段300万元/套以上产品成交情况来看，18000元/㎡以上产品占比逐年走高，单价不断上探，面积段160-200㎡产品占比上涨明显，200㎡以上占比逐年下降，高端市场产品面积逐渐缩小。例如，保利天悦和中海天钻在产品面积上严控总价，160㎡以下三居产品配比达到20%以上，整体居住舒适度相对较低。
产品局部创新，大面宽成为主流特色，主要体现在客厅开间及阳台设计上，另外产品私密性不断增强
2018年以来，高端产品开始出现细微调整，到2020年大面宽已成为高端产品的主要宣传特色，且大面宽产品面积下探，142㎡开间可达6米。此外，联通阳台、转角观景也受到高端户型偏爱。
智能-科技化系统赋能，增加产品附加值，净水、新风均不可或缺
科技系统主要体现在新风、全屋净水以及智能家居。龙城金茂府通过自身十二大科技系统打造六大生命元素，提升居住舒适度和健康居住空间，而中国铁建·花语堂引进智能家居和部分科技系统，提升居家体验感。
园林、建筑风格逐渐趋于同质化，玻璃幕外立面、新中式园林成为市场标配
高端项目建筑风格多以简约为主，立面多为玻璃幕墙，园林设计以新中式园林风格为主，主要通过传统文化为园林设计背书。整体来看，目前各高端项目建筑风格、园林景观设计逐渐趋于同质化。
本土房企退出高端市场，央企择址城市核心地段引领高端市场
2020年至今新入市高端项目均为央企开发，在地产环境收紧、三道红线的背景下，品牌房企出现分化，以央企为首品牌房企实力碾压民营企业。高端项目土地大部分为市场地王，对资金储备及开发实力要求较高，特殊环境下，央企实力表现突出，抗风险能力强，成为高端市场的引领者。
客户结构由 “金字塔”转变为“枣核型”，以私营业主、高职高知人群为主，多为城市新贵
客户财富结构转变为“枣核”型，城市中高端及高端财富人群占比可观，高端项目客户层次日益丰富，多以城市塔尖精英、高职高知人群为主，注重圈层及品质，具备良好的生活品味及消费习惯。
太原高端市场起起伏伏，周期特征变化明显。2009年前，高端项目在太原初露头角，大部分聚集在长风街沿线；随着品牌入晋，资源占有成为高端项目落位的重要因素，呈现汾河沿线分布特征；2015年后城市扩容发展，高端项目朝政策导向的新区迈进，呈现区域单一化分布；2018年始，城市扩容暂缓，第二轮限购开启，加之疫情席卷，高端项目开始回归中心城区，呈现区域聚集特征。
这一背景下，房企也悄然发生变化，从本土房企为主，到本土与品牌房企共存，在煤炭没落、反腐倡廉下，本土房企逐步退出，品牌房企领导高端市场。2018年开始，国家对地产的调控越发趋严，三道红线出台后，民营和央企实力差距悬殊，央企以较高的实力成为中心城区高端市场的引领者。
客户是项目的重要载体，客户结构变化伴随着产品的变化。2013年以前，煤炭行业的黄金时期，高端客户结构呈现沙漏型，中高端财富阶层占有相当比例，身家过亿更是显赫，他们对钱没有概念，喜欢攀比，购房喜欢整层整栋购买，此时户型居室偏多、户型面积偏大，300-400㎡为主流户型，跃层、复式产品较为常见。为满足客户的虚荣心，设置双入户动线，将保姆动线和主人动线区分；三厅活动空间较为普遍。煤炭行业没落，国家反腐倡廉大力宣传下，高端客户结构呈现质的变化，顶端财富人群开始收缩，逐渐过渡为枣核型的客户结构，此时私营业主、高知份子逐步成为高端客群主力。他们购买力较上个阶段有所下降，同时市场价格上涨，面积开始出现下探趋势，但在户型设计层面出现细微变化，例如面宽增加、智能化系统被广泛应用等。
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截止目前，太原高端市场大平层产品发展已极为成熟，随着2021年高端项目集中入市，其保有量和未售货量也能够满足中长期高端客户需求。太原大平层产品呈现资源及项目聚集效应，客户享受着城市级核心配套，物质层面得以满足，但产品同质化严重，居住方式和新生活理念的精神层面得不到满足。市中心噪音大、居住嘈杂，整体环境与悠然自得的田园生活存在差距。
高端客群中，绝大部分为多次购房，内城核心地段有住宅。下阶段，高端客户需求将出现裂变和升级，高端市场发展要突破束缚，需在大平层产品革新和新居住理念精神层面进行升级。未来追求更高的居住环境和生活理念成为高端客户的最终选择，新鲜的空气、优质的水源、安静的生活，将成为高端客户向往的新生活。
居住环境生态化更加明显，高层产品洋房化，向第四代住宅发展
第四代住宅产品的核心是绿色、生态、环保和自然。中国北方首个第四代住宅入市——石家庄锐拓奥园长安壹号，户户享有私家庭院。
利用“错层、挑空”等空间感设计，增加大平层产品特色，转变居住方式
①奇偶数错落设计，以重庆龙湖·九里晴川揽境为例，其特点之处在于每户都有一个高6米的院子。将大平层产品与别墅产品特点进行融合，赋予院子、绿色等概念。
②增加部分挑空设计，错层排布，以郑州康桥·美庐湾为例，其特点之处在于每户都有超大面宽和客厅挑高，空间感十足。
例如235㎡四居产品，其最大亮点是约21米超级大面宽（五开间朝南）和6.3米挑空客厅。
以“有天有地”为基础，追求更优质的居住环境，回归空气、水、噪音等最自然的生活需求
新居住理念的变化：从地段投资逻辑转变为三生关系。
太原为典型的温带大陆性季风气候，主导风向为西北-东南风。近些年太原工业企业退城入园，将重污染型企业迁至清徐，太原市区空气质量得以改善。从分区看，西北区域尤其是上兰监测点附近，位于太原市主导风向的上风向，空气质量全市区最好，并且污染物浓度呈逐年递减的趋势。PM2. 5优良天数最多的是上兰点，为301天，最少的是金胜点，仅有146天，各测点PM2. 5年均浓度按由高到低的次序排列为:金胜>小店>晋源>桃园>尖草坪>坞城>南寨>上兰。
太原一水中分，汾河由北向南贯穿城市。水一般分为四类，一类水消毒即可饮用，二类水需常规净化。太原水质根据此标准从北向南依次递减。太原水源保护地在兰村泉域，地表水质均达到2类，相比城区下游普遍4类水质更优。
噪音主要来源工业生产、建筑施工、交通运输和社会生活，噪音影响范围最大的是机场。武宿机场位于太原市东南角，距城区仅12公里，车行约19min。
2020年武宿机场三期扩建，到2030年规划服务旅客吞吐量3000万人次/年，实现高峰时段65架次/小时。根据2019年机场吞吐量1400万人次、飞机起降10.8万架次计算，相当于12架次/小时，到2030年飞机起驾次数要多5倍，平均1架次/分钟，影响范围和强度扩大。
根据噪音分布图可以看出，太原受机场噪音影响最小的在北部、东部及西南区域。
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太原高端市场发展历经十多年，高端客户结构随社会经济产业的变化从沙漏型逐步过渡至金字塔结构。顶级富豪消失，但高端客户需求并未下滑，在产品同质化的今天，核心地段的高端产品竞争激烈程度不降反增。高端客户置业经历丰富，全国甚至国外均有置业经历，对不同产品均有了解和涉及，因此他们不缺房子，缺的是有特色的产品。
在疫情蔓延影响下，高端客户的居住理念和价值观也在逐渐的发生变化，需求逐渐从地段投资回归居住本身，对居住本身的环境要求较高。太原南北狭长，南部集中大量工业产业园，是太原的产城融合生活区；北部尤其是三给片区，以生态宜居为打造样板，未来太原将呈现出工业向南，生活向北的发展新趋势！
END
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