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朗润智业:2021年太原三季度房地产数据报告

2021-11-04 18:06:16 来源:公众号 朗润智业 点击 评论

2021年,房地产调控政策在各方各面开始逐渐显现,房企承压,市场缩水,价格难以高位运行,一二线城市甚至出现二手房市场“崩塌”情况。以恒大、新力为代表的“摊大饼”、“高周转”类房企开始暴雷,影响到全国购房者情绪…


在此市场状况下,7月中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会上指出“当前全球疫情仍在持续演变,外部环境更趋复杂严峻,国内经济恢复仍然不稳固、不均衡”。在当下内外形势仍严峻态势下,再次重申“房住不炒”主基调,表明房地产趋严态势不会减弱;同时从金融、房地产秩序、住房保障系统等多个方面对市场主体进行更明确的规范,保障市场平稳健康运行。

    

太原以城市建设为己任、产业发展为重点,为创建大太原都市、重现“锦绣太原城”做准备。楼市宏观环境保持不变,调控力度不减,三季度房地产市场表现“不景气”,未来预期“不看好”,整体环境较为“严峻”。


2021年第三季度太原市商品房市场大数据:


1、面积:138.39万㎡,同比下降43%;

2、金额:160.68亿元,同比下降44%;

3、价格:11611元/㎡,同比持平;


注:全文统计口径为太原市六城区+阳曲+清徐

土地仅统计纯住宅、商住、商业和办公用地

商品房市场包含住宅、商业、公寓、写字楼、车位市场,成交均价不含车位

一级市场数据截止日期2021.9.30

二级市场数据截止日期2021.9.26


壹|宏观环境:城市建设为主,地产调控趋严态势明朗


1、房地产主基调不变,宏观调控在金融、市场秩序、住房保障系统等方面持续强化:


7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制仍为发展基调。

宏观指导政策未发生大变化,但7月底以来,中央多次召开会议表态房地产市场调控,接连出台了近20条相关政策,内容包括房地产金融、保障性住房、市场秩序等内容;住建部则约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人,重申“房住不炒”的定位,要求切实履行城市主体责任。


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2、地方调控密集出台,“打补丁”式完善、“限涨”与“限跌”同现


地方积极响应中央定调,调控政策密集出台,政策不仅覆盖限购、限贷、限售、房地产金融、二手房成交参考价格等方面,同时涵盖加强住房品质管理、优化调整土拍规则、加强住房保障等;各地不断完善房地产市场调控,政策效果持续显现。

地方限购、限售政策“打补丁”式完善,北京、西安堵“假离婚买房”漏洞,上海、成都加强赠与管理,广州、杭州、西安等城市收紧人才购房政策;限价升级,“限涨”与“限跌”同现,大连、海口、温州等城市加强房价备案管理,严格控制价格涨幅;岳阳、长春、唐山、昆明等城市采取不同手段,防止恶意降价销售,以保持市场平稳。


3、推进再现“锦绣太原城”盛景,大太原都市圈基建进行中


9月26日,太原市中共第十二次代表大会开幕。罗清宇在会上提出“未来五年,要全面再现’锦绣太原城’盛景”,就是要实现产业兴旺、经济发达。

经济发展要基建先行,以大交通促进大开放,大太原都市圈的形成离不开对外交通沟通与联系。

会上提出推进武宿机场三期、太绥客运专线等重大交通基础设施建设,完成西北二环高速公路建设。7月份以来,太原与忻州、阳曲、吕梁等地的交通基建不断完善,为后续经济往来打开通道;同时省城内部重大交通节点也在快速推进,增强城市沟通能力。


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4、南北双引擎发展,综改区标志建筑工程提速,加快推动太原-晋中一体化、太忻经济带


9月26日,太原市中共第十二次代表大会上提出要加快推动太原-晋中一体化和太忻经济带高质量发展,引领山西中部城市群一体化发展。太原市2021年提出开辟“第二战场”中北高新区,南北联动,南向潇河产业园与晋中接驳,强化城市带动作用;北向中北高新技术产业开发区与雄忻铁路联动,将巩固太原枢纽地位,成为融入京津冀协同发展的杀手锏。

综改示范区的建设是产业转型发展的保障,目前园区内“2桥6路”按既定目标顺利竣工通车;2021年1月1日“五大中心”中的会议中心、会展中心及配套酒店项目开工建设,目前工程进展神速,整体进入地上主体结构施工阶段;为实现产业兴旺、经济发达提供可能。


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贰|市场特征:市场不稳定因素增加,价格一破再破,下行趋势明显


1、市场特征一|土地供应、成交大幅缩水,再无中心地


太原土地市场2021年前三季度供求量大幅缩水,1-3季度供应968万㎡,环比下降41%;成交497万㎡,环比下降67%。城改叫停后,太原市土地以小规模、城市周边地块、项目后续用地供应为主,量级大跌。市场成交主要集中在阳曲、清徐两地,2021年成交量均在50万㎡以上;小店镇中心、唐槐园区、潇河产业园板块成交集中;整体成交集中在河西、河东环线、小店区南部板块,城市中心板块再无成交。


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2、市场特征二|多轮流拍再成交成为市场常态,拿地品牌房企数量骤减


2021年土地市场流拍现象常态化,且多宗土地都出现了多次流拍再成交的情况;且开发商有意压缩拿地规模,2021年三季度品牌开发商中仅有12家有过拿地行为,相比2020年的23家、2019年的27家来说,规模“腰斩”;且三年连续拿地房企2021年拿地规模相比前两年表现较差。

多轮流拍地块小店综改区项目不明确,进行多次挂牌无果外,其余地块基本都为项目后期用地或补地,但也经历了多次挂牌,房企拿地态度明确。


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3、市场特征三|商品房市场供求均下滑,各物业类型供求量同比均降低,住宅成交下降15%,商办类投资物业下降幅度在40%以上


2021年1-3季度商品房市场供小于求,存量去化为主。成交量501.45万方,同比下降18%,成交均价持平;个别房企资金链风声鹤唳,市场加速下行,各物业类型供求量均呈现大幅下滑,住宅成交量475.04万方,同比下降15%,打破以往住宅维稳的局面,公寓、写字楼、商业商办类物业一蹶不振,下降幅度在40%以上,价格倒挂也不足以支撑去化。


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4、市场特征四:六城区占比回升,主力成交仍为小店、万柏林区;龙城大街、南中环、长风西高价位板块排名靠前,清源板块供应突出,成交位居十二


六城区成交量占比从2017年开始跌破1,因清徐阳曲市场份额的短暂扩散,2020年六城区成交量占比历史最低,为87%,2021年1-3季度六城区占比回归,达94%。

从板块成交看,前四名板块排名稳定,环西南仍稳居第一,清源板块供应量突出,2021年有6个项目供应,带动成交位居十二;龙城大街、南中环、长风西等高价位板块排名靠前,高端项目占据城市核心资源,市场抗风险能力较高,成交表现良好。


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5、市场特征五|市场结构从刚需独大转变为刚需改善分化,2019年以来刚需市场价格下降,改善市场较为稳定


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6、市场特征六|住宅市场存量稳定,去化周期稳定在8个月左右,80-120㎡首置首改产品去化周期最低,自住需求为市场主力


2021年9月底六城区已推未售存量406.9万方,去化周期7.74个月。市场下行,客户观望情绪浓厚,三季度新入市项目少,供应降低,市场以价换量去库存。

产品面积大小与去化周期长短成正比。80-120㎡市场主流产品去化周期6个月,处较低水平;其次为120-140㎡产品去化周期7个月;240㎡以上产品,去化较难,去化周期高达29个月,是市场主流产品的4.8倍。


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7、市场特征七|三季度房企排位赛逆转,保利发展位居榜首,国企央企、有实力的民企优先成为客户首选


2021年三季度商品房企业成交金额TOP10占整体市场61.06%,成交面积TOP10占整体市场59.63%,房企集中度保持不变,成交面积排行榜被品牌房企包揽。

房企排行榜大洗牌,保利发展位居榜首,以央企的实力保障和有效的开发节奏,成为客户选择“心头好” ;碧桂园成交面积位居第二,旗下项目多为刚需产品,且多个项目多次以价换量,冲击榜单;恒大因资金链问题引发社会关注,9月旗下项目几乎无成交,榜一地位不保,位居第五。


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8、市场特征八|首置首改项目一直是市场主力,中高端项目占据成交金额榜单前十多数席位


2021年三季度成交金额TOP20占市场44%,成交面积TOP20占市场42%。成交金额排行榜中,中高端改善项目表现突出,前十项目中占据六大席位,其中首开·华润紫雲府因特殊地理位置及较稀缺的产品,一直稳定在市场首位,星河湾、龙城金茂府、保利天悦高端改善项目同样表现良好。

成交面积排行榜中,前十位以首置首改项目为主,通过以价换量获取市场份额。碧桂园凤凰城毛坯产品价格一路下滑,从年初7400元/㎡下滑至9月6200元/㎡,三季度位居市场第二。


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9、市场特征九|前五名房企开发规模大、市场存量足,将持续霸占市场份额;后五名房企开发规模小,部分房企可售货量不足百万


2021年成交面积TOP10房企中,保利发展10盘贡献度分散,刚需项目及中高端项目均为主力贡献;碧桂园、富力项目均为刚需类项目,贡献度相对集中;万科项目数量最多,但多为小体量开发,涵盖刚需及中端改善两部分;恒大项目众多,因资金链问题,将持续影响市场份额。

融创、华润旗下开发项目少,涵盖尾盘及商办类物业项目名,已推未售量处于较低位置,贡献度集中,呈现一盘独大特点。


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10、市场特征十|2021年开盘加推项目数量及去化率大幅下降,节假日以暖场活动为主,节点营销动作几乎消失


从开盘加推频率及去化率来看,2021年开盘加推次数相较2019年有大幅上涨,但仍无法跟2020年相比;整体市场去化率下降幅度明显,2019年在50%左右,2020年在30%左右,2021年整体下滑至15%左右,整体疲软体现明显。

房地产持续调控下,大规模营销活动销声匿迹;从假期活动举办来看,2021年国庆期间基本无大型营销活动,开发商积极性被严重打压。


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叁|四季度预判:土地模块收缩,无法支撑二级市场爆发 清徐表现将亮眼,整体价格难攀升




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