朗润智业：2021年太原三季度房地产数据报告

2021年，房地产调控政策在各方各面开始逐渐显现，房企承压，市场缩水，价格难以高位运行，一二线城市甚至出现二手房市场“崩塌”情况。以恒大、新力为代表的“摊大饼”、“高周转”类房企开始暴雷，影响到全国购房者情绪…

在此市场状况下，7月中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会上指出“当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡”。在当下内外形势仍严峻态势下，再次重申“房住不炒”主基调，表明房地产趋严态势不会减弱；同时从金融、房地产秩序、住房保障系统等多个方面对市场主体进行更明确的规范，保障市场平稳健康运行。

太原以城市建设为己任、产业发展为重点，为创建大太原都市、重现“锦绣太原城”做准备。楼市宏观环境保持不变，调控力度不减，三季度房地产市场表现“不景气”，未来预期“不看好”，整体环境较为“严峻”。

2021年第三季度太原市商品房市场大数据：

1、面积：138.39万㎡，同比下降43%；

2、金额：160.68亿元，同比下降44%；

3、价格：11611元/㎡，同比持平；

注：全文统计口径为太原市六城区+阳曲+清徐

土地仅统计纯住宅、商住、商业和办公用地

商品房市场包含住宅、商业、公寓、写字楼、车位市场，成交均价不含车位

一级市场数据截止日期2021.9.30

二级市场数据截止日期2021.9.26

壹｜宏观环境：城市建设为主，地产调控趋严态势明朗

1、房地产主基调不变，宏观调控在金融、市场秩序、住房保障系统等方面持续强化：

7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制仍为发展基调。

宏观指导政策未发生大变化，但7月底以来，中央多次召开会议表态房地产市场调控，接连出台了近20条相关政策，内容包括房地产金融、保障性住房、市场秩序等内容；住建部则约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人，重申“房住不炒”的定位，要求切实履行城市主体责任。

2、地方调控密集出台，“打补丁”式完善、“限涨”与“限跌”同现

地方积极响应中央定调，调控政策密集出台，政策不仅覆盖限购、限贷、限售、房地产金融、二手房成交参考价格等方面，同时涵盖加强住房品质管理、优化调整土拍规则、加强住房保障等；各地不断完善房地产市场调控，政策效果持续显现。

地方限购、限售政策“打补丁”式完善，北京、西安堵“假离婚买房”漏洞，上海、成都加强赠与管理，广州、杭州、西安等城市收紧人才购房政策；限价升级，“限涨”与“限跌”同现，大连、海口、温州等城市加强房价备案管理，严格控制价格涨幅；岳阳、长春、唐山、昆明等城市采取不同手段，防止恶意降价销售，以保持市场平稳。

3、推进再现“锦绣太原城”盛景，大太原都市圈基建进行中

9月26日，太原市中共第十二次代表大会开幕。罗清宇在会上提出“未来五年，要全面再现’锦绣太原城’盛景”，就是要实现产业兴旺、经济发达。

经济发展要基建先行，以大交通促进大开放，大太原都市圈的形成离不开对外交通沟通与联系。

会上提出推进武宿机场三期、太绥客运专线等重大交通基础设施建设，完成西北二环高速公路建设。7月份以来，太原与忻州、阳曲、吕梁等地的交通基建不断完善，为后续经济往来打开通道；同时省城内部重大交通节点也在快速推进，增强城市沟通能力。

4、南北双引擎发展，综改区标志建筑工程提速，加快推动太原-晋中一体化、太忻经济带

9月26日，太原市中共第十二次代表大会上提出要加快推动太原-晋中一体化和太忻经济带高质量发展，引领山西中部城市群一体化发展。太原市2021年提出开辟“第二战场”中北高新区，南北联动，南向潇河产业园与晋中接驳，强化城市带动作用；北向中北高新技术产业开发区与雄忻铁路联动，将巩固太原枢纽地位，成为融入京津冀协同发展的杀手锏。

综改示范区的建设是产业转型发展的保障，目前园区内“2桥6路”按既定目标顺利竣工通车；2021年1月1日“五大中心”中的会议中心、会展中心及配套酒店项目开工建设，目前工程进展神速，整体进入地上主体结构施工阶段；为实现产业兴旺、经济发达提供可能。

贰｜市场特征：市场不稳定因素增加，价格一破再破，下行趋势明显

1、市场特征一|土地供应、成交大幅缩水，再无中心地

太原土地市场2021年前三季度供求量大幅缩水，1-3季度供应968万㎡，环比下降41%；成交497万㎡，环比下降67%。城改叫停后，太原市土地以小规模、城市周边地块、项目后续用地供应为主，量级大跌。市场成交主要集中在阳曲、清徐两地，2021年成交量均在50万㎡以上；小店镇中心、唐槐园区、潇河产业园板块成交集中；整体成交集中在河西、河东环线、小店区南部板块，城市中心板块再无成交。

2、市场特征二|多轮流拍再成交成为市场常态，拿地品牌房企数量骤减

2021年土地市场流拍现象常态化，且多宗土地都出现了多次流拍再成交的情况；且开发商有意压缩拿地规模，2021年三季度品牌开发商中仅有12家有过拿地行为，相比2020年的23家、2019年的27家来说，规模“腰斩”；且三年连续拿地房企2021年拿地规模相比前两年表现较差。

多轮流拍地块小店综改区项目不明确，进行多次挂牌无果外，其余地块基本都为项目后期用地或补地，但也经历了多次挂牌，房企拿地态度明确。

3、市场特征三|商品房市场供求均下滑，各物业类型供求量同比均降低，住宅成交下降15%，商办类投资物业下降幅度在40%以上

2021年1-3季度商品房市场供小于求，存量去化为主。成交量501.45万方，同比下降18%，成交均价持平；个别房企资金链风声鹤唳，市场加速下行，各物业类型供求量均呈现大幅下滑，住宅成交量475.04万方，同比下降15%，打破以往住宅维稳的局面，公寓、写字楼、商业商办类物业一蹶不振，下降幅度在40%以上，价格倒挂也不足以支撑去化。

4、市场特征四：六城区占比回升，主力成交仍为小店、万柏林区；龙城大街、南中环、长风西高价位板块排名靠前，清源板块供应突出，成交位居十二

六城区成交量占比从2017年开始跌破1，因清徐阳曲市场份额的短暂扩散，2020年六城区成交量占比历史最低，为87%，2021年1-3季度六城区占比回归，达94%。

从板块成交看，前四名板块排名稳定，环西南仍稳居第一，清源板块供应量突出，2021年有6个项目供应，带动成交位居十二；龙城大街、南中环、长风西等高价位板块排名靠前，高端项目占据城市核心资源，市场抗风险能力较高，成交表现良好。

5、市场特征五|市场结构从刚需独大转变为刚需改善分化，2019年以来刚需市场价格下降，改善市场较为稳定

6、市场特征六｜住宅市场存量稳定，去化周期稳定在8个月左右，80-120㎡首置首改产品去化周期最低，自住需求为市场主力

2021年9月底六城区已推未售存量406.9万方，去化周期7.74个月。市场下行，客户观望情绪浓厚，三季度新入市项目少，供应降低，市场以价换量去库存。

产品面积大小与去化周期长短成正比。80-120㎡市场主流产品去化周期6个月，处较低水平；其次为120-140㎡产品去化周期7个月；240㎡以上产品，去化较难，去化周期高达29个月，是市场主流产品的4.8倍。

7、市场特征七｜三季度房企排位赛逆转，保利发展位居榜首，国企央企、有实力的民企优先成为客户首选

2021年三季度商品房企业成交金额TOP10占整体市场61.06%，成交面积TOP10占整体市场59.63%，房企集中度保持不变，成交面积排行榜被品牌房企包揽。

房企排行榜大洗牌，保利发展位居榜首，以央企的实力保障和有效的开发节奏，成为客户选择“心头好” ；碧桂园成交面积位居第二，旗下项目多为刚需产品，且多个项目多次以价换量，冲击榜单；恒大因资金链问题引发社会关注，9月旗下项目几乎无成交，榜一地位不保，位居第五。

8、市场特征八｜首置首改项目一直是市场主力，中高端项目占据成交金额榜单前十多数席位

2021年三季度成交金额TOP20占市场44%，成交面积TOP20占市场42%。成交金额排行榜中，中高端改善项目表现突出，前十项目中占据六大席位，其中首开·华润紫雲府因特殊地理位置及较稀缺的产品，一直稳定在市场首位，星河湾、龙城金茂府、保利天悦高端改善项目同样表现良好。

成交面积排行榜中，前十位以首置首改项目为主，通过以价换量获取市场份额。碧桂园凤凰城毛坯产品价格一路下滑，从年初7400元/㎡下滑至9月6200元/㎡，三季度位居市场第二。

9、市场特征九｜前五名房企开发规模大、市场存量足，将持续霸占市场份额；后五名房企开发规模小，部分房企可售货量不足百万

2021年成交面积TOP10房企中，保利发展10盘贡献度分散，刚需项目及中高端项目均为主力贡献；碧桂园、富力项目均为刚需类项目，贡献度相对集中；万科项目数量最多，但多为小体量开发，涵盖刚需及中端改善两部分；恒大项目众多，因资金链问题，将持续影响市场份额。

融创、华润旗下开发项目少，涵盖尾盘及商办类物业项目名，已推未售量处于较低位置，贡献度集中，呈现一盘独大特点。

10、市场特征十|2021年开盘加推项目数量及去化率大幅下降，节假日以暖场活动为主，节点营销动作几乎消失

从开盘加推频率及去化率来看，2021年开盘加推次数相较2019年有大幅上涨，但仍无法跟2020年相比；整体市场去化率下降幅度明显，2019年在50%左右，2020年在30%左右，2021年整体下滑至15%左右，整体疲软体现明显。

房地产持续调控下，大规模营销活动销声匿迹；从假期活动举办来看，2021年国庆期间基本无大型营销活动，开发商积极性被严重打压。

叁｜四季度预判：土地模块收缩，无法支撑二级市场爆发 清徐表现将亮眼，整体价格难攀升