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2021年太原写字楼市场分析——主要运营指标篇

2021-08-31 11:11:23 来源:公众号 朗润智业 点击 评论

2013年至今,太原市写字楼在商品房及商办市场中成交面积市占率均呈下降走势,与主力产品影响力相差甚远。但其作为产业发展的重要载体,在城市建设及经济发展过程中起着举足轻重的作用。


参与塑造城市文化及形象



写字楼作为城市公共建筑的一部分,是城市景观的重要塑造者和城市文化打造的重要参与者。信达国际金融中心、中海国际中心等写字楼占据城市中心具有昭示性的位置,成为该片区乃至整个城市的地标建筑,对城市形象的构建有着重要意义。


拉动城市经济发展


写字楼是城市经济发展的产物,也是城市发展水平的标志之一。写字楼聚集及辐射效应下产生的写字楼经济是城市经济的重要组成部分,也是拉动城市经济发展的力量之一,对税收、消费、产业发展及劳动就业等均有带动作用。


集约型、高密度的写字楼经济形成


城市商务区地图


商务区划分


依据城市发展脉络、政府政策规划、写字楼分布密度、租金水平等因素综合考量,将太原市商务区划分为五个大类。


第一类为中央商务区,即长风商务区;第二类为核心商务区,包括迎泽府东、南内环、长风亲贤及高新开发区共计4个商务区;第三类为非核心商务区,包括兴华漪汾、迎泽西、南内环西及康宁4个商务区;第四类为新兴商务区,包括南站、晋阳湖北岸、汾东商务区、北部新城4个商务区,目前多处于发展初期或前期规划阶段;第五类为产业园区,共计8个。


重点商务区介绍


1、长风商务区


城市中央商务中心;随着政府的搬迁逐渐形成;政务中心、商务金融是区域发展的主要驱动力

甲级写字楼12个,乙级写字楼5个,其他写字楼3个


2、迎泽府东商务中心


老城行政中心区,城市对外展示窗口;政务驱动为导向;成熟的商务办公区域

甲级写字楼6个,乙级写字楼41个,其他写字楼89个


3、南内环商务中心


IT办公区,属于南城的老牌商务中心,配套成熟

甲级写字楼2个,乙级写字楼10个,SOHO办公1个,其他写字楼22个


4、长风亲贤商务中心


城市新兴商业核心区域,商业配套完善且成熟,城市核心商务中心

甲级写字楼4个,乙级写字楼16个,丙级写字楼34个,SOHO办公4个

5、高新开发区


政府产业规划区域,产业导向型,商务办公楼集聚

甲级写字楼17个,乙级写字楼38个,其他写字楼36个


太原甲级写字楼现状



甲级写字楼评价标准


所处区位:城市中心区或城市主干线沿线;政府重点规划区


建筑规模和形象:

1.大中规模

2.建筑外观个性鲜明

3.层高大于3.5m


配套:

1.配套完善,形成规模且品质较高

2.每150㎡-250㎡设1个车位


设备及装修标准:

1.国际品牌高速电梯,等待时间<40秒

2.部分进口中央空调,可分体计量

3.卫生间使用位数量适中,知名品牌自控式洁具

4.5A智能化管理

5.宽频网络

6.外立面:优质玻璃幕墙,铝合金、不锈钢、花岗岩等,灯光效果良好


物业管理服务:

知名物管管理顾问,训练有素的甲级物管管理


甲级写字楼销售市场


2013年至今写字楼市场供求量持续低位运行,价值实现度低,销售市场呈低迷态势。甲级项目为市场主导,成交量占比上涨走势明显,2018年后保持在90%以上。


甲级写字楼市场成交量于2018年达峰值,后市场容量及成交均价均呈下降走势。在政府规划、品牌开发商项目落位、市政机关单位迁移等诸多背景下,长风商务区发展成为太原最成熟的商务、政务、文化中心,办公氛围浓厚,写字楼及入驻企业集中,成交量位列各商务区第一。


成交均价受各商务中心单个项目影响较大,并未形成明显的区域特征。


甲级写字楼运营市场


租金水平:各商务区租金梯度不明显


高新开发区和长风商务区甲级写字楼平均租金水平最高,月租金达70-80元/㎡;迎泽西和长风亲贤甲级写字楼平均租金水平属于第二梯队,60元/㎡·月左右。



空置率:市场平均水平28%,各商务区差异明显


太原市甲级写字楼市场整体空置率不足30%,各商务区空置率水平差异明显。长风商务区、高新开发区、迎泽府东等项目集中商务区空置率在10~21%范围。


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租户行业:服务及金融业占比突出



根据样本分析,太原甲级写字楼进驻客户主要集中在服务业、金融业以及TMT行业。


● 服务业客户行业细分主要集中在商务服务、专业技术服务以及律所等。

● 金融业主要集中在传统金融业,投资、融资担保/租赁、微金融、金融服务外包、综合金融服务等非传统金融业布局较少。

● TMT行业主要包括信息科技、通信服务以及新媒体;其中信息科技类企业在甲级写字楼客户中分布占比最大。



资本组成:内资企业为绝对主力


目前太原运营写字楼已入驻企业中,内资企业占绝对主力,外资企业占比极少,实力较强企业以国企或本土能源型企业为主。服务业类企业在内外资中均为主力。



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承租面积:行业与承租能力正相关


太原市甲级写字楼租户表现特征:

①中小型租户行业:服务业、批发零售业、建筑业等行业租户承租面积主要集中在1000㎡以下;

②大型租户集中行业:金融业、住宿业(酒店)、能源业等行业租户承租面积在1500㎡以上。



太原市甲级写字楼承租面积超过2000㎡的大型租户主要分布在金融业、服务业、住宿业、矿产业以及TMT(信息科技、通信服务、新媒体)等行业。


● 目前太原城市写字楼市场呈现出以下特点:销售市场低迷,甲级产品为主,价值实现度低;运营市场中央及核心商务区租金水平难以划分档次;商务区发展差距明显,非核心及新兴商务区多数处于规划、建设或发展期,商务氛围尚不成熟等。


● 短期来看,太原写字楼市场仍将面临去化困难,销售价格及租金梯度划分界线模糊,项目竞争激烈等诸多问题。


● 但长期来看,作为城市经济发展的重要载体之一,写字楼产品在市场中的作用难以忽视。在市场项目面对竞争自我升级,城市大力发展产业、营造宽松营商环境政策大背景下,太原写字楼市场发展潜力巨大。


备注:文中涉及写字楼项目为不完全统计,销售数据截止2021年7月,运营数据截止2021年6月。

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