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2021年太原一季度季报|聚焦省会城市发展,房地产市场稳中度过

2021-04-22 11:37:17 来源:公众号 朗润智业 点击 评论

2021年太原一季度季报|聚焦省会城市发展,房地产市场稳中度过


2021作为十四五的开局之年,对山西省的意义尤其重大,省政府举全省之力发展省会太原,“城市”重心向产业重心转移,聚焦六新加快发展十四个战略性新兴产业集群,极力促进产业升级,预计十四五末出现转型雏形。


全国仍维持房住不炒总基调,太原房地产市场进入发展新常态,2021年1季度土地市场成交暗淡,商品房市场成交量与2019年同期水平相当,受城市新型支柱性产业缺乏导致的发展动因不足以及客户预期下降影响,除商品住宅以外其他物业市场表现惨淡,市场发展畸形。


山西十四五提出促进产城融合,不仅提高了房企拿地门槛,也预示着未来小店综改区仍是房企拿地竞争的热点区域。受渠道打压,代理公司市场份额严重缩水,开始下沉地市谋求出路……    


壹、从城市发展层面看,存在以下几点变化


举全省之力,发展太原,强化太原龙头地位


全国十四五规划中,国家对山西中部城市群的关注度提升,由“建设”变为培育发展,而太原作为山西中部城市群的核心,其重要性愈发突出;    


太原市对外交通,由“大”向“米”字型转变,核心枢纽功能增强,对外开放,内畅外联,将形成321的交通出行圈。


十四五期间,太原市将落实国家综合立体交通网主骨架,京津冀一成渝主轴、京藏走廊和二湛通道的布局,推动太原对外运输通道由现状的大字形向六放射迈进,远景形成米字形通道布局,加快建设互联互通、功能适应的现代化综合交通运输体系。


2021年太原一季度季报|聚焦省会城市发展,房地产市场稳中度过


全省教育资源向太聚集,山西在未来五年中将全力发展省会太原的高等教育综合实力,为产业落户发展提供重要的人才保障。


2021年太原一季度季报|聚焦省会城市发展,房地产市场稳中度过


02、太原城改末期,城市建设由“城市”重心向产业重心转移


高铁站、轨道交通改道等,意在增强市区和产业园的联系


现阶段,太原产业发展重心为北部中北高新区,南部综改区,综改区企业招商落位速度加快


2021年3月太原发布的新版城市轨道交通二期规划建设中,对原有的规划进行了调整:2号线北延取消,南延至潇河产业园区,并与尧都机场接轨,3号线延长至武宿机场,1号线与太榆站接驳,这系列举措增强了小店综改区和太榆的联系,进一步体现了山西政府对加速产业发展以及推动山西中部城市群建设的决心。


2021年太原一季度季报|聚焦省会城市发展,房地产市场稳中度过


2021年太原一季度季报|聚焦省会城市发展,房地产市场稳中度过


十四五规划提出,集中优势发展产业,聚焦六新,加快形成十四个战略性新兴产业集群,“十四五”末转型出雏形。


2021年太原一季度季报|聚焦省会城市发展,房地产市场稳中度过


贰、从房地产市场看,“房住不炒”总基调未变 一级市场供求出现新低,二级市场保持稳定


全国22城实施供地“两集中”,太原未在其中。但太原一季度土地供求出现近三年新低,供求占地面积均在100万方以下。


2021年太原一季度季报|聚焦省会城市发展,房地产市场稳中度过


一季度共成交土地29宗,其中六城区成交11宗,阳曲县成交1宗,清徐县成交17宗,多为小宗地块成交。究其原因:1、城改尾声,再无大规模供地。2015年以来,城改用地被大规模释放,成为土地市场主力。2021年城改处于收尾阶段,主城区用地基本饱和。


2、二级市场饱和,难出新局面:土地大规模供应下,二级市场实现饱和,2017-2020年,成立金额基本稳定在千亿规模,若土地过高供应,转二级市场的风险将会提高,且市场红利期已过,难以出现新巅峰;


3、企业拿地门槛提高:近两年,山西省以产业为主,土地多集中在南部综改区,开发商拿地须有产业支撑或配一定比例的公建用地,部分企业拿地门槛提高。


02、二级市场成交量与2019年持平,主力集中在住宅市场,商办市场表现持续低迷。


2021年一季度太原房地产商品房市场:

商品房销售套数:18678套,同比上涨74¥;太原商品房销售面积:141.74万㎡,同比上涨38%;

商品房销售金额:164.91亿元,同比上涨37%;太原商品房销售均价11234元/㎡,同比下降2%。


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2018-2021年一季度商品房市场分物业类型成交情况(金额/亿元)


03、从板块看,仅环西南板块成交金额突破20亿元。主力成交集中在煤气化片区,依托优质教育+优质产品+政府人才补贴红利,价格表现坚挺,成交势头良好。


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2021年一季度热点板块商品房成交金额TOP10(亿元)


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2020-2021年3月环西南板块分月商品房均价走势图(元/㎡)


04、太原房地产市场结构稳定在三居,占比63%,其中100-110㎡小三居比例翻倍上涨。


2019年110㎡以下小三居占比11.17%,2021年上季度占比翻倍至22.46%,功能性强,较低总价的产品仍受市场青睐。


2021年太原房地产市场一季度住宅成交各居室占比


2021年太原一季度季报|聚焦省会城市发展,房地产市场稳中度过

2019-2021年一季度小三居市场成交占比变化情况


市场预测


太原房地产住宅市场2021年二季度预计新增货量约289万㎡,以首置首改项目为主,主要集中在环西南板块、龙城大街板块、小店镇中心板块、南站板块及长风东板块,主力产品面积段集中于85-120㎡,价格集中于9000-12000元元/㎡,刚需项目竞争将更加激烈。


2021年第二季度住宅市场可售货量盘点

2021年太原一季度季报|聚焦省会城市发展,房地产市场稳中度过


市场南北两极分化,北城价格战循环,未来仍会出现结构性下降趋势,南城价格坚挺,且综改区热度持续升温。


2021年太原一季度季报|聚焦省会城市发展,房地产市场稳中度过


从开发布局看,更多房企选择下沉地市,拓宽战略布局;渠道垄断难打破,代理公司效益缩水,纷纷下沉地市录求新发展


太原房地产市场酌渐饱和且趋于稳定,开发商为保证利润,不断向地市发展,其中以碧桂园布局最为广泛,星河湾、保利、新城等房企也开始瞄准地市,拓宽布局之路。


2021年太原一季度季报|聚焦省会城市发展,房地产市场稳中度过


贝壳一家独大,新渠道蠢蠢欲动;代理商下沉地市大势所趋。


2021年3月,贝壳成交占市场45%的份额。众多房企及代理商纷纷建立自渠,谋求分羹,其中易居房友联合天猫好房、恒大房车宝成为线上线下联合的代表,思源等一些代理商开始组建渠道。


2021年3月太原住宅市场及贝壳周度成交套数

2021年3月太原住宅市场及贝壳周度成交套数


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