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朗润智业|太原环内万元以下刚需盘的最优选择

2020-10-27 10:04:25 来源:公众号 朗润智业 点击 评论

随着太原城市扩张的进度加快以及政府“南移西进,北展东扩”政策的深入实施,城市中心的土地愈发稀缺。多样丰富资源的叠加,城市中心房产成为人们争藏的城市资产。


太原10月六城区平均房价为11259元/㎡,城市中心房产价格更是达到了13000-17000元/㎡,太原市环线内真的没有单价万元以下的五证齐全楼盘了吗?


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智业君收集了六城区万元以下项目,项目数量也比较可观,但其中大多位于东西北环线周边,位置相对来说比较偏远,环线内仅有两个项目单价在万元以下,即太原吾悦广场(9654元/㎡)和阳光尚都项目(9044元/㎡)。


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两项目对标


两项目均位于老城区域,周边配套可满足生活需求,阳光尚都在城北核心板块,配套能级和交通等略优越;从内部配套来看,太原吾悦广场自身为综合体项目,内部配套等更胜一筹。


两项目客户群体差距较大,太原吾悦广场面积段为129-149㎡,起步总价为125万,主要客户为改善客户;阳光尚都面积段为82-138㎡,起步总价大概为74万元,以刚需客户为主。太原吾悦广场购房门槛相对较高,且可以支付125万元总价的客户,其实还有更多选择性,但类似阳尚都项目74万起价的环内项目选择性很小,目前在太原市处于刚性市场主导的情况下,我们从区位、交通、配套、产品力重点分析环内9000元/㎡的阳光尚都项目是否值得购买。


区位

①项目位于老城区,城市双修开启,老城城市地位提高


2020年,太原市快速化改造基本完成,目前城市处于城市发展的第三阶段,重点是在城市扩容的同时审视过去遗留的问题,关注老旧城区更新。老城居住问题逐渐暴露并得到重视,城市双修开启,修复城市设施、空间环境、景观风貌等等,老城城市地位逐步提高。


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②临近汾河与府城特色片区,未来居住环境将进一步提升


《太原市城市品质提升行动方案(2019-2022)》中提出开展城市特色片区打造行动。将重点打造汾河两岸片区、府城片区、长风示范区、三给片区、太原南站片区等一批高品质亮点城建工程。项目临近汾河与府城特色片区,未来打造完成后,生活质量将得到提高。


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汾河两岸片区:对汾河两岸建筑、绿地以及汾河实施夜景亮化工程,点亮城市客厅;并且建设汾河健身文化步道和自行车道。


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府城片区:将在府城片区进行旧城改造,规划通过对人文、社区、用地、交通、绿地、景观六大系统进行分析,提出统构府城的支撑体系。重点在建设府城文道,将串联起数量众多的文物古迹和历史地段,形成府城的历史文化观光线路,是展现太原城市新形象、彰显“最太原”文化魅力的重大举措。


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③土地稀缺+价格洼地,升值潜力大


2020年项目所在板块土地无成交,区域土地稀缺性明显,具有不可复制性;且项目周边二手房价格约为11000元/㎡左右,项目作为新房价格仅9000元/㎡,价格处于价值洼地,未来升值潜力大。


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交通

项目紧邻城市主干道北中环/滨河东路/北沙河快速路,形成“一纵一横一环”路网,30分钟内畅达城市重要交通枢纽以及城市资源集聚区;2020年地铁2号线运营后,自项目骑行5分钟即可达到矿机站,20分钟可通勤南城。


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①城市快速路:滨河东路(600米),20分钟可通勤南城;北中环:双向8车道,可快速连接东西城区;北沙河快速路,快速通往东城区。

②城市主干道:解放路/金刚堰路/新建路/胜利街

③城市公共交通:

1.地铁2号线:太原首条轨道交通,自项目骑行5分钟即可达到矿机站,实现从项目17分钟到达长风街,预计2020年试运营。

2.胜利桥东公交总站:覆盖46条公交线路,太原重要交通中转站。


十五分钟生活圈

生态资源:汾河与公园环抱,蓝绿交织之处

项目依托汾河、北沙河两大河景资源,处于蓝绿交织之处,周围公园林立,拥有得天独厚的生态资源,生活环境优质。


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北沙河绿植公园:太原进行九河改造,沙河两岸15米范围内将形成带状绿植公园,增加片区绿植覆盖率,是项目楼下休憩场所;

汾河湿地公园:国家4A景区,步行1公里即可到达,汾河沿线配置有慢跑道,休闲康体更加便利;

森林公园:太原最大的城市绿地,占地3000亩,骑行7分钟即可抵达;

龙潭公园:城北核心公园,绿化面积为18.5万方,合约26个标准足球张面积,骑行8分钟到达;

滨河公园:小型公园配套,衔接北沙河绿化带及街心公园。


教育/医疗/商圈配套:2KM成熟生活圈

项目所处北城2KM成熟生活圈,周边教育、医疗、商业等便民资源较多,且能级高,可满足业主生活需求。


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√教育:老牌学校众多

胜利桥东小学:项目划片小学;

新建路小学总校:示范小学,太原市排名前十;

太原市十二中学:山西省首批重点中学;

周边幼儿园较多,如博海幼儿园、双星幼儿园等。


√医疗:周边医疗配套优质

太原市中心医院(1.5KM)、山西儿童医院(2.5KM)均为三甲医院。


√商业:两公里内娱乐购物便捷

万达广场:骑行十分钟即可到达,是万达打造的集国际酒店、高档写字楼、住宅、百货、影院为一体的城市综合体,建面为150万㎡,集合了150多家品牌,是北城购物、娱乐的去处;


胜利桥东商圈:阳光时尚广场、美特好(步行800米)、程家村综合生活市场(步行200米),基础商业配套完善。



总体来看,项目位于老城核心,业主可享受老城区醇熟交通及各类生活配套,区位优势明显,那项目自身产品如何?


产品力


01百米楼间距,采光绝佳


项目南侧为北沙河,整体规划2栋33层住宅楼,1栋4F临街商业。楼栋无高楼遮挡,采光绝佳,且未来在南侧也无建设项目的可能,一层也可保证全天采光充足。


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02毛坯交付,购房门槛低


整体为毛坯交付,购房门槛低,缓解客户购房压力,并且可以由客户随心所欲的打造属于自己的风格,装修质量也有保证。物业费为1.6元/月·㎡,后续生活成本较低。


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03全生命周期户型,满足不同家庭需求


①两居产品:82㎡两居产品三面宽,87㎡经典两居,首付23万起,刚性家庭首选

本项目82㎡两居产品,较市场同类型产品,面积更小且为三面宽产品;87㎡户型为目前市场上经典两居产品。两户型满足低总价、低首付要求,都是刚性家庭的首选。


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②三居产品:设计中规中矩,有亮点有缺陷,138㎡设计可自由改造四居,满足二胎家庭需求


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项目户型均设计主卧飘窗外延,玄关设计缺乏考虑,私密性一般,且卫生间多为暗卫,通风性差。


总体来看,项目位于环线内老城区,交通便捷,享受城市级生活配套。除了外部优势,本身产品设计良好:楼间距大,采光良好,个别户型设计有亮点,且为毛坯交付,购房门槛低。当然项目也存在部分问题,体量仅6.6万㎡,社区内配套以及园林设计受限制,且为本土开发商开发,但此开发商已在万柏林区打造金榜逸家项目,目前已交房,整体值得信赖。综合来看,环线内均价9000元/㎡的阳光尚都性价比较高,目前项目开发商提供公积金担保,且近期推出部分特价房,价格约8800元/㎡。项目各面积段产品还剩余约一半货量,货量较为充足,还可选到满意的楼层!


没有完美的项目,只有最适合的人群,本项目较适合首置和首改人群,青年群体首次置业可选择两居产品,作为过渡;老年群体可用作养老,小区周边配套齐全,生活便利;另外自身使用的同时更有投资价值,是刚性家庭值得考虑的项目。


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