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朗润君和 |几分钟带你深度解读基建REITs新政

2020-09-30 14:12:08 来源:公众号 朗润君和 点击 评论

2020年4月30日晚,证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》;随后证监会同步发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(征求意见稿)》,公布基础设施领域公募REITs试点正式启动。


本次专题,朗润君和将从资产管理的角度对基础设施领域REITS相关政策的推出进行解读。


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01REITs是什么?


从基本概念看,REITs(Real Estate Investment Trusts)实质是基于优良底层不动产、获得稳定投资回报的资产证券化产品。“不动产”的概念涵盖范围十分广泛,远远超出一般意义上的“房地产项目”。因此,将REITs理解为不动产投资信托基金更为准确。

 

从国外实践看,REITs已广泛应用于交通、能源、市政、仓储物流、大数据中心等基础设施领域,重点国家广义基础设施领域REITs市值约占全部REITs市值的近1/2。


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02基础设施领域REITS相关政策推出的宏观背景及优势?


1.地方政府融资行为逐渐规范。在开正门堵偏门的大背景下,存量债务消化压力巨大。特别是房地产调控不放松,土地出让金收入增长乏力,地方政府财力较为困难。


2020Q1政府部门杠杆率已经攀升至40.5%的新高,其中地方政府杠杆率也达到27.3%,总体债务负担继续加重。


政策优势:有利于盘活存量资产,增加政府融资能力和现金流,化解地方政府隐性债务风险,提升财力。


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2.新冠疫情在全球蔓延,已经引起全球性的经济危机。中国出口今年将下降12-20%。稳内需、扩内需十分必要和紧迫。

政策优势:是有利于广泛筹集项目资本金,降低债务风险,是稳投资、补短板的有效政策工具。


3.2019年中国整体城镇化率突破60%达到60.6%,离70%的长期政策目标和80%的高收入国家水平还有一定差距,城镇化红利仍有望成为未来十年内推动中国经济成长的驱动力。未来我国的城市化发展将聚焦于城市圈建设,并通过一些重点新区、特区、自由贸易区来先行先试,推动改革开放走向新阶段。


政策优势:中国整体城镇化发展的红利,与国家发展战略相吻合。


4.由于疫情影响居民消费和风险偏好下降,导致“报复性储蓄”上升,Q1居民存款同比多增4000亿、其中3月当月同比多增了14700亿。


与此同时,受政策宽货币驱动,居民储蓄资产的收益率下降,近期余额宝、微信理财通收益率均跌破2%创下新低。

政策优势:有利于将储蓄转化为投资,给居民和养老金、保险公司等长期资金提供了更加丰富的、相对稳健的投资品种。


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基础设施REITs是国际通行的配置资产,短期看有利于广泛筹集项目资本金,降低债务风险,是稳投资、补短板的有效政策工具;长期看有利于完善储蓄转化投资机制,降低实体经济杠杆,推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展,体现了资本市场服务实体经济、广泛动员社会资金并降低基建对政府资金依赖程度的政策导向。


03政策倾向的领域及项目筛选标准


从政策指向来看,更倾向于基础设施建设类行业。


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此外政策还指出:优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区。


项目筛选标准——基础设施基金拟持有的基础设施项目应当符合的条件:

1) 原始权益人享有完全所有权或经营权利,不存在重大经济或法律纠纷,且不存在他项权利设定,基础设施基金成立后能够接触他项权利的除外;

2) 主要原始权益人企业信用稳健、内部控制健全,最近3年无重大违法违规行为;

3) 原则上运营3年以上,已产生持续、稳定的现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好增长潜力;

4) 现金流来源合理分散,且主要由市场化运营产生,不依赖第三方补贴等非经常性收入;

5) 中国证监会规定的其他要求。


规定中对基础设施基金拟持有的基础设施项目提出了“权属清晰”的要求。项目“权属清晰”是更高的要求,意味着基础设施基金项目不能存在仅仅能做到“权属无争议”的项目了。整个项目的合规链条和相关证照都必须没有明显瑕疵,才能进入第一批试点。收入来源也做了明确要求,以使用者付费为主。依赖第三方补贴运营的项目,将没有资格列入试点范围。

 

04政策待完善部分


从政策内容来看,基础设施REITS领域有以下几方面待完善:


满足条件的基础设施项目难找:


由于本次公募reits优先支持的是基础设施补短板行业(前面已经提到),这些项目普遍存在投资回收周期长、持有其收益低的现象,如何寻找满足投资收益的项目则是各大基金的主要难点之一


交易操作的复杂性影响投资回报:


在产品交易结构方面,如果按照“公募基金-ABS-私募基金-项目公司-基础资产”的模式,则包含了项目公司(SPV)和两层嵌套(ABS、私募基金),实际操作难度较大,有可能会产生通道费侵蚀投资回报的问题。


国内相关人才较为短缺:


“公募基金+ABS”的模式可操作性强,公募基金作为管理人,是REITS的核心角色,也因此对公募基金对项目的筛选、尽调、运营等方面的能力提出了新的要求。专业中介机构、不动产资产管理人的人才培养均需要一定的时间。在海外市场(如新加坡)的REITS市场中,往往基金管理人是专业机构,该专业机构与发起机构存在联系。


税收支持政策尚待填补:


在税收方面,REITS通常需要对不动产进行资产重组,则视为交易行为,需缴纳增值税、土地增值税等。参考境外REITS,往往没有增值税、土地增值税等,在收入所得税及分红环节还常有一些不同程度的优惠政策。因此,未来税收优惠还存在着一定的发展空间。


新旧市场的衔接问题:


基础设施的范围明确排除了住宅和商业地产,但未来可能逐步落地的商业物业多为类REITS/CMBS。未来是否援引“类REITS转真REITS条款”,关于税收筹划及重组政策,都是值得期待的。


细节权责利问题:


基础设施基金管理人和基础设施资产支持证券管理人权责利分配的问题。到底谁是真正的“受托人”。承担实质的尽职调查等职能,有待观察。


政策要求基金管理人和财务顾问对项目以IPO标准进行独立尽调,但如若项目出现问题,责任承担划分问题。目前暂不明确财务顾问是否需要对相关报告签字,如需签字,则进一步加重了财务顾问的尽调要求和尽调难度。


总体来说这是一次不小的进步,是REITS市场建设的里程碑,也将助力我国中心城市、都市圈等重点布局地区的基础设施建设。


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