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朗润君和|资产证券化热风之下,看太原商业地产的不良资产处置之路

2020-09-18 13:58:41 来源:公众号 朗润君和 点击 评论

朗润君和从商业资产价值、资本流通的角度出发,乘公募REITs之风,借势分析太原不良的商用物业资产的处置路径和困境。



国内商业不良资产市场背景及处置路径



在房地产金融杠杆普遍过高的背景下,商业物业的资产证券化更具现实意义。同时在供给侧结构性改革“三去一降一补”政策的逐步落实,存量地产尤其是商业地产逐渐褪去泡沫,凸显真实价值,在商业物业的存量时代,“投融管退”成为商业与金融行业共同关注的关键话题。存量资产的运营、交易、租赁和金融化,将是商业地产下半场最值得关注的巨大市场。


从商业物业资产运营的角度看,商业物业项目出现“烂尾”或“不良”,有资产或负债不良的原因,也有项目先天不足或管理不善的原因。对于商业地产,市场普遍都面临着同质化竞争、运营创新以及资金压力,这样不良资产、烂尾项目层出不穷。


不良资产处置,是一个特殊的行业。经济越下行,不良率越高,这个行业越是逆势繁荣。


我们从资本市场,商业物业的不良资产角度出发,首先,研究了不良资产处置的发展阶段以及处置机构的食物链产业:


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银行业主要通过清收、重组和核销等途径来处置不良资产,三级市场划分为大包、小包、小小包,确保每一层的机构或个人投资主体都能有利可赚。一般情况下,从预期回报上看,一级市场买包要求年化10%的预期回报,二级市场买包要求年化30%以上,三级市场要求在年化50%以上。


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对于NPL产业链,一个不良资产处置流程中,不一定涉及所有环节。


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太原商业不良资产处置路径



朗润君和的商业团队,从太原主流的资产管理机构及银行风投部门了解到,太原对商业物业的不良资产的处置路径还偏传统,以区域民营投资机构为主,处置方式比较单一、以诉讼催收为主,在地方有一定优势,但收购规模偏小,一般对市区写字楼感兴趣,处置团队也具有地方局限性。


除了民营机构外,太原市场上也活跃着民间个人投资者,特点是资金量相对较大,对市区酒店、写字楼等特定优质项目感兴趣。


整体来说,太原的不良资产的处置路径仍处于靠AMC牌照或渠道带来的垄断竞争优势,核心的商业逻辑是低买高卖,缺乏资产盘整运营处置的价值提升能力。


比如说对在建工程需要对项目及产品进行重新定位,商业地产翻新改造或者改变物业属性,需要对运营管理和资产管理本身的能力了解很深,金融公司的人对地产这方面不是很了解,对于资产究竟值多少钱没有深刻理解,资产怎么改缺乏概念。


所以就太原市场,甚至是全国绝大多数的城市来说,商业地产的不良资产处置仍处于初级水平。在金融机构和商管机构中间存在一道鸿沟,是否有运营能力并提升资产价值是核心要素。


商业地产投资的目的就是为了实现物业增值和租金收益,换言之,商业地产的盈利来源主要有商业地产的开发经营而获得的管理费收益,以及商业地产租售而获得的营业收入。

 

从传统资产投资的角度来说,不良资产的传统投资理念可以简单粗暴的慨括为:一个通过量变到质变,低买高卖,逆周期的过程。在经济下行时,大量低价收购。随着经济好转,其中一些好的资产开始增值溢价,转手卖掉。


根据专业机构统计,在一年、三年、五年、十年的投资周期内,全球不良资产基金的内部收益率在各类策略基金中最为稳定,年化收益在11%-16%之间波动,标准差仅为2.8%,是所有类型基金中最低的。


这种高回报源于不良资产本身的低识别性和价值的高波动性。


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但是,从未来资产投资逻辑的角度来说,资产盘整和运营能力是未来在不良资产领域最核心的竞争力。存量时代,商业地产运营为王。



T:朗润君和基于太原商业市场环境,回归源头,回归商业的业务属性和逻辑,通过盘活重整建立一条对不良商业资产的处置路径:

A


1、不良资产收购、调整、租赁;

2、专业服务增值,商业策划定位,提升商业价值;

3、产权分售变现退出、转让;

4、招商运营持续价值保障。



如果您的商业物业正存在经营风险,或者已经处于不良资产状态,欢迎致电朗润君和!


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