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朗润君和|太原老旧厂房商业化改造之路

2020-09-11 15:37:33 来源:公众号 朗润君和 点击 评论

注:文章转载于公众号【朗润君和】


随着时代的发展,很多城市进入了后工业化时代,城市中有不少建筑,它们的生产属性逐渐褪去,留下空空的建构物如废墟般存在。


自上世纪90年代以来,上海、北京为代表率先拉开了旧厂房改造的序幕,至今20年过去,伴随着改造思维越来越成熟,旧厂房改造更注重在保留原有记忆和情感的基础上,融入现代的技术、功能和诉求,越来越多的老厂房重新活化后,焕发出新一轮生命力,并大规模地进入到人们的视野。


以下,朗润君和通过对国内老旧厂房优秀案例分析,并结合本地市场,深入探索太原老旧厂房商业化改造的困境。


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01、老旧厂房改造的价值意义


P-盘活存量空间资源:改造工业厂房成其它用途建筑,能够充分利用 现有资源,赋予其新的生命活力,同时,相对 于新建建筑更加节省成本。


J-建设新型城市文化空间:焕发新生的老旧厂房,将更有利于完善城市形 象,带动周边地区的发展,形成一个城市中心 区,达到新旧建筑共存共荣的多元化发展。


T-针对太原老旧厂房改造现状,我们得出以下思考:透过老旧工业厂房可以看到工业革命时期的 盛况,它的延既传承了那个辉煌的时代记忆, 也同时将城市文化存留的更加完整。


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老旧厂房改造盘活资源的价值实现:


 1、北京市文化创意产业实现增加值由2010年的1733.5亿元增长至2017年的3908.8亿元, 年均增长12.3%,占地区生产总值的比重由12.0%提升至14.0%。 

2、在深圳市、南山区政府的大力支持下,完成改造的华侨城创意文化园吸引了150多家创意型机构, 从业人员达2000人,累积实现产值近70亿元


老旧厂房改造政策支持:


老旧厂房作为城市的工业印记或历史遗存,是新时期文化艺术、科技创新、休闲消费等新经济行为的重要空间载体。近年来各个省市不断出台 相关政策,助力老旧厂房改造升级。


《推动老工业城市工业遗 产保护利用实施方案》:将工业文化元素和标识融入内容创作生产、创意设计,利用新技术推动跨媒体内容制作与呈现,孕育新型文化业态。促进工 业遗产与现代商务融合,改造利用老厂区、老厂房、老设施发展文化创意园区和影视拍摄基地,发展以工业遗产为特色的会 展经济和文化活动,促进工艺美术产品、艺术衍生产品的设计、生产和交易。


《关于保护利用老旧厂房 拓展文化空间的指导意见》:提出“5年过渡期政策” 主要内容:“允许临时变更建筑使用功能”来解决“审批难”。可以说,这条措施对老旧厂房改造利 用从政策上进行了创新突破,从程序上予以规范明确,真正打通了老旧厂房文化再造的通道,有效降低企业运营成本,为老 旧厂房“松绑”。


《关于加快发展流通促进 商业消费的意见》:推动传统流通企业创新转型升级,鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体 验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。


《2019 年全国老旧厂房改 造利用年度发展报告》:提出促进老旧厂房改造利用可持续发展的五条建议:明确老旧厂房价值,推进分级分类保护措施;完善老旧厂房改造实施的 审批流程与优化政策约束(标准与规范);重视老旧厂房改造中的生态修复与污染处理;利用文化动能推进老旧厂房利用的 品牌化;促进园区与城市片区、周边社区的融合互动等。


《关于进一步加强城市规 划建设管理工作的若干意 见》:有序实施城市修补和有机更新,解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题。通过维护加固老建筑、 改造利用旧厂房、完善基础设施等措施,恢复老城区功能和活力。加强文化遗产保护传承和合理利用,保护古遗址、古建筑、 近现代历史建筑,更好地延续历史文脉,展现城市风貌。


老旧厂房改造路径:


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我们通过对国内老旧厂房商业化改造的优秀案例 分析,来探索老旧厂房改造的商业价值。


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老旧厂房改造案例——北京798


艺术区简介 798——国内最具影响力的艺术区,以其鲜明时代特色结合文化艺术产业模式,成为北京SOHO艺术聚落代表及文化旅游地标。


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798坐落于北京的东南角,以上世纪50年代建成的工厂命名的艺术区,面积60多万平方米。因当代艺术和798生活方式闻名于世。 

在798艺术区的发展过程中形成了798共识,因此,798也指这 一艺术区引申出的一种文化概念,以及LOFT这种时尚的居住与 工作方式,简称798生活方式或798方式。


老旧厂房改造案例——北京798


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经历了几年爆发式增长,798成为北京画廊最密集区域。 与此同时,以游客为主体的餐饮业和商业市场涌现,2018年798客流量500多万人,在很多人眼里,798成了一个“打卡”网红观光区。


老旧厂房改造案例——北京798


建筑设计:798是中国最早的工业风建筑设计,以黑白灰为主调,讲求实用功能。


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老旧厂房改造案例——北京798


特色业态:798进驻机构除了画廊/艺术中心/工作室外,餐饮业、时尚业、媒体产业、设计/广告公司目前在园区中已经占有很大的比重。具有艺术气息的特色 餐饮、零售等商业配套已经成为园区最主要的盈利点


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老旧厂房改造案例——红梅文创园


园区简介 红梅文创园位于沈阳市铁西区卫工明渠西侧,占地 6.16 万平方米,共拥有 13 栋特色工业建 筑,其中 1栋为文保建筑,5栋为历史建筑,由原红梅 味精厂旧厂房改造而成。 它东西串联创新文化业态,南北串联餐饮配套、产业办公、艺术休闲等产业,全面盘活工业区的创新活力。


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老旧厂房改造案例——红梅文创园


建筑特色:园区内采取了修旧如旧、原址改造、历史重现等手段对不同类别建筑进行修复加固,最大限度保留原始建筑风貌,并通过下挖、加建等方式拓展建 筑空间。同时着重搭建文化艺术产业交流平台,成为艺术展览、产业办公、艺术孵化、文创商业等多业态集散地,向大众呈现工业文化新风貌。


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如今,昔日的老厂区已焕发光彩,发酵艺术中心、红梅书坊、味觉博物馆等众多文化IP项目陆续进驻。 沈阳故宫也首次走出宫墙,开设的实体文创体验馆挂牌运营,让故宫文化的创意衍生品在这里绽放异彩,成为推广沈阳这座历史文化名城的新 生力量。


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老旧厂房改造案例——深圳华侨城创意文化园


地理位置:深圳华侨城原东部工业区内,是由旧厂房改造而成的创意产业的 工作室; 占地面积:占地面积约15万平方米,建筑面积约20万平方米,分为南北两 区; 

建筑特点:LOFT创意产业园区设计,在建筑设计上保留旧厂房的建筑形态 和历史痕迹,同时又衍生出更有朝气更有生命力的产业经济; 

引进业态:以各类型创意产业为主,如设计、摄影、动漫创作、教育培训、 艺术等行业,还有一些有创意特色的相关产业如概念餐厅、酒廊、零售、咖 啡等。


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老旧厂房改造案例——TESTBED2贰厂文创公园


TESTBED2贰厂文创公园位于渝中区鹅岭正街1号,总建筑面积约3万平方米,整体框架由重庆印制二厂及民国中央银行印钞厂旧址组成,是重庆市渝中区旧城改造示范项目,是重庆近年来最具文化气息、却又最引领时尚的城市客厅。


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小结:


从以上四个优秀老旧厂房改造分析,我们总结以下老旧厂房改造的路径: 


改造路径:

 1、通过以上几个城市中老旧厂房改造案例上看,现阶段老旧厂房改造以文创园区、商业街区、商旅综合体等形式为主; 

2、改造园区多以区域资源整合来重塑城市文化产业形象,以文化致敬城市,用产业赋能未来。 


建筑设计:

 1、强调原有建筑风格的保留;

 2、采取了修旧如旧、原址改造、历史重现等手段对不同类别建筑进行修复加固,最大限度保留原始建筑风貌,同时着重搭建文化艺术产 业交流平台,成为艺术展览、产业办公、艺术孵化、文创商业等多业态集散地,向大众呈现工业文化新风貌。 


业态规划:

 1、旧工厂的改造已经不仅仅拘泥于艺术、创意这样的产业,更多的是注入了商业的元素;

 2、以时尚展览、文化传媒、创意设计、文创体验等为主要功能业态,同时配备餐饮、零售,如创意酒吧、休闲咖啡馆、特色餐厅、美食 小吃、艺术文化酒店等丰富的业态形式。 


运营模式: 

1、拒绝套用传统活动模板,通过为项目量身定制主题活动,打造项目独有的文化主题内涵


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三线建设,工业时代的记忆


 以156项工程为核心的工业基本建设 ,中国大规模工业化的起步,是在中华人民共和国建立以后。其标志就是第一个五年计划规定的以“156项” 建设为中心的经济建设。它是中国工业化的基石与里程碑。太原作为中部最重要的工业建设城市,十余个厂房拔地而起,轰轰烈烈的年代就此开启。


1953年,国电太原第一热电厂创建,是国家“一五”期间重点 工程项目之一。该厂先后经历六期扩建,其中前四期机组已于 2000年全部关停; 

1958年,太原锅炉厂建厂,是华北锅炉行业的龙头企业,,拥有 有A级锅炉制造许可证; 

1960年4月,太原化肥厂建成投产,是国家第一个五年计划期间 由前苏联援助的156个重点项目之一,占地面积约120公顷, 2011年停产; 

有,太原玻璃瓶厂、面粉厂、化工厂、二电厂等等…… 这个轰轰烈烈的年代留下的记忆去哪儿了?


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太原老旧厂房基本被地产项目取代


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太原老旧厂房商业化改造的困境


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以下,我们通过市场上的案例,深入了解太原老旧厂房 商业化改造的困境。



太化工业园:太化工业园总规划

太化厂区总占地面积约2600亩,内部建筑面积20万平方米,走廊 管线2.7公里。这里始建于1958年,是我国“一五”期间由前苏联 援建的156个重点工业项目之一。2011年,太化股份合成氨分公 司作为山西省首家去产能的大型化工企业,停产转型。其原址是 世界上唯一一个将厂房、设备等整体完整保存的废旧化工厂。




太化工业园:太化工业园入驻情况——动漫主题


2016年开园,园区首批入驻企业达26家,并有10余家企业预计入园。 动漫主题文化创业园区占地6万平方米,可同时为70—80家小微企业提供创业服务指导。院内规划设计包括动漫文化园、动漫绘制创意工作室、动 漫主题咖啡屋、高级日料店、梦想剧场、千寻一条街、动漫主题酒店、日式汤池等,其中动漫文化园、动漫绘制创意工作室、动漫主题咖啡屋已建 设完成并投入使用。逐步开放后,省城动漫爱好者就有了集中活动的场地和娱乐场所。“这里将会成为咱省城年轻人的又一个乐园!”


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梦飞动漫文化园——功能运营包括动漫制作加工、线上平台、动漫培训3大板块以及配套线下体验平台和开展文创活动等; 

中央美院金属雕塑系的实习基地——占据100亩的核心区,园区内随处可见其的艺术创作,废弃的钢铁变得有了温度;


太化工业园


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太化工业文化园现状


太化工业园——案例总结


项目优势:

1、目前太原保存最为完整的工业遗址,现已与晋阳湖一起列入西山旅游规划总图; 

2、植被完整、厂房多样、厂区面积大等使得工业园具备巨大开发空间; 

3、一期规划为动漫主题,引入大型动漫企业及央美实习基地等强有力的企业入驻;


项目问题:

1、一期投入使用后,由于决策层面的变动,开发停滞,后期开发暂无定论; 

2、太原的艺术市场、文创市场等尚待培育,是否能够适应太原市场,需缜密的市场调研; 

3、目前对遗址公园的宣传力度较低,大众缺乏认知与认同。


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泰享里


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泰享里


从泰享里的业态规划及业态现状对比,目前项目空置率达29%。从商家数量上看,餐饮业态占据主要地位,但从面积来看,与规划比例相差较多。 就目前入驻的商家来看,餐饮、零售等的品牌力相对较弱,商家品牌吸引力上没有为项目的商业活力增加积极的助力。


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泰享里


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泰享里建筑小品级建筑细节


泰享里——案例总结


项目优势:

1、硬件条件相对不错,体验环境和氛围营造的硬件设施相对良好,匹配时尚 潮流的定位调性。 


项目问题:

 1、商家能级整体偏低,缺乏与定位匹配的品质型消费场所,与项目定位调性不符;

 2、业态规划缺乏核心引导,主力商家与散户落位的不均衡,未能有效带动商业活力; 

3、项目招商运营力度欠缺,缺乏与区域消费能力匹配的运营活动,进而提升场景消费活力。 项目优势 advantage


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老站1907文化创意产业园


背景介绍:老站1907坐落于太原市万百林区千峰南路19号,占地面积三万平米,总建筑面积约四万平米,2014年1月,由万柏林区政府招商引资入驻。以百 十年正太铁路太原府站文化记忆为叙事起点,以近现代工业元素风貌特征,以城市记忆文化挖掘,展现,互动为运营特色,集文化,旅游,运动, 商业为一体的现代特色文化街区。


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老站1907文化创意产业园


规划设计:老站1907文化创意产业园是我省首家人文特色“双创”工程示范街区,在整个街区打造独具特色的创客空间、创新工场、 太原工业文化3D展览馆 等,打造集文化,旅游,运动,商业为一体的现代特色文化街区。


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首家集装箱艺术文化展区:全力打造山西首家以集装 箱为展示载体的艺术区域,打造后工业时代货场风 格的时尚商业文化空间,作为独具创意的创新工场, 构筑新式创业氛围。 

首家舞台艺术文化展示区:通过话剧、儿童剧、民俗 文化表演等舞台艺术与各类景观,创造太原新的文 化旅游增长点,同时也将作为创业项目的高端展示 区,助力创业项目腾飞。 

首家节庆时尚展示区:以百年大槐树为背景的开放空间 成为重要的节日活动区,举办啤酒节、电影节、时装周、 电子竞技等大型文化活动,更是创业团队天然的路演舞 台。其独特的观光视野,将缔造出太原旅游文化的又


老站1907文化创意产业园


建筑风格:项目以1907年正太铁路太原府站为文化背景,结合太原“一五计划”重工业建设城市定位,以老站文化为叙事线索,以工业元素为风貌特征的建筑 风格


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老站1907文化创意产业园


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老站1907——案例总结


项目优势: 

1、建筑风格有强大的吸引力,老站的情怀在太原市场上别具一格,非遗的定位让 项目整体具备独有的特色; 

2、区位优势明显,附近高校较多,为精准消费群体; 

3、项目基础有绝对的优势,对商家、消费者皆有足有的吸引力。 


项目问题: 

1、最重要的为项目本身物业条件无能在初期解决,导致项目没有实质的进展; 

2、深究物业基础条件的问题,是项目在前期未能正确规划、及时处理相关问题, 反映到太原整个商业运营管理的市场上来看,缺乏启用专业的、适应本土的商业运 营团队的机制。 


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潜在老旧厂房改造项目——太原锅炉厂


太原锅炉厂作为太原首个老旧厂房改造项目,迎合了老旧厂房改造政策及市场趋势,将成为太原市乃至山西省体育综合体的典范和标杆。


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太原老旧厂房改造项目总结


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关于老旧厂房改造的思考


1、有情怀的商业要建立在有情怀的市场上:

新一线城市的崛起,更多的是城市文化的建立及输出,有自己城市文化的特色及吸引力。从老旧厂房改造的角度上看,文化认同是这一 商业类型至关重要的前提,是激发无限商业市场空间的敲门砖。例如,北京798艺术与工业的结合,它的文化认同更多的是对艺术的热 爱,对工业时代纯粹精神追求的传递,还有北京独特的慵懒气息。 

2、老旧厂房改造要尊重原有风貌,要特立独行:

真正运营持久的老旧厂房改造时建立在原有状态的基础上的,人们能感受到现代城市文化感受不到的氛围,每个老旧厂房都有自己的特 色,商业的加持是助力其焕发生机的辅助工具。例如,重庆黄桷坪、上海M50。 

3、主题确立不能脱离本土市场,用带情怀的运营手段提升商业的温度:

老旧厂房改造的根本是商业项目,规划定位要站在商业的角度去稳固商家,用情怀运营去吸引消费者,刺激消费力。


关于老旧厂房改造的思考


1、有情怀的商业要建立在有情怀的市场上


新一线城市的崛起,更多的是城市文化的建立及输出,有自己城市文化的特色及吸引力。从老旧厂房改造的角度上看,文化认同是这一商业类型至关重要的前提,是激发无限商业市场空间的敲门砖。例如,北京798艺术与工业的结合,它的文化认同更多的是对艺术的热爱,对工业时代纯粹精神追求的传递,还有北京独特的慵懒气息。


2、老旧厂房改造要尊重原有风貌,要特立独行


真正运营持久的老旧厂房改造时建立在原有状态的基础上的,人们能感受到现代城市文化感受不到的氛围,每个老旧厂房都有自己的特色,商业的加持是助力其焕发生机的辅助工具。例如,重庆黄桷坪、上海M50。


3、主题确立不能脱离本土市场,用带情怀的运营手段提升商业的温度


老旧厂房改造的根本是商业项目,规划定位要站在商业的角度去稳固商家,用情怀运营去吸引消费者,刺激消费力。



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