集体土地租赁如何更好嫁接市场需求？万科泊寓成为第一个解题人

万科第二条赛道正在逐步落地。7月6日，由万科开发建设的北京首个集体土地租赁房项目宣布上市，并命名为泊寓|院儿(成寿寺社区)。项目可提供租赁房源900余套，目前已正式开放，租金均价3600元/月/套起，约为周边同类一居室租金的70%-80%。

其中，首批235套公寓已于5月下旬全部对外出租，第二批公寓已启动预租，将于四季度全部入市。

和讯房产了解到，该项目是原北京丰台区南苑乡成寿寺村18亩集体土地，位于北京南三环方庄桥的西南侧，土地经营权属于村集体，万科负责建设、运营，持有项目建成后45年的经营管理权及收益权。同时，万科须向村集体支付保底租金收益及一定超额收益。

“集体土地有一定的限制，运营细节很重要。只有资金成本低、运营成本低、建造时间短，才能比其他企业有优势。”在万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖眼中，万科第二条赛道长租公寓就具备这种优势。

突出“量身定制” 解决需求错配问题

“性价比很高。”这是7月6日下午，和讯房产来到项目时听到周围人最多的一句评价。这个性价比包括房租、通勤距离、精装设计，以及免费的社交空间。

和讯房产了解到，泊寓成寿寺社区租金均价3600元/月/套起，距离方庄地铁站800米，可直接拎包入住，社交空间配有免费的健康房、轰趴馆、云中图书馆，地下一层还有4000㎡的社区个性商街，智慧化社区体验无处不在。“我们认为一个3000多元/月，40分钟地铁可达的租赁项目才算得上成功。”泊寓成寿寺社区相关负责人表示，首批235套公寓一经推出迅速租罄，足以说明市场对这类创新产品的需求程度。

泊寓成寿寺社区云中图书馆

在业内人士看来，泊寓成寿寺社区的入市有效助力了两个错配问题的解决。一是供求错位，租赁人口中近400万白领需求独立空间，而供应中仅80万套开间或一居的独立空间，无法被满足需求的大部分青年只能采用合租方式；二是价格错配，除去北京市逐年拆除的城中村/地下室，北京市合规的租赁住房其实只有250万套，而平均套均租金为7000元/月，超出了年轻人合理的支付范围。

泊寓成寿寺社区女生主题房

在产品打磨方面，与市面上其他长租公寓不同的是，万科泊寓成寿寺店突出“量身定制”，共创新研发了女生房、宠物房、主播房、SOHO房、健身房等五类主题房，面向不同收入水平、职业特点和租住需求的细分客群。

泊寓成寿寺社区宠物主题房

对于产品研发的过程，项目店长表示，改造型泊寓受到原有建筑规划的诸多限制，难以施展拳脚；而集体土地自带全新开发建造的优越性，这给了项目团队更多设计和创造的空间。从设计建造之处，就可以专为年轻人考虑。“让年轻人做自己的生活设计师。所以5大个性主题房，以主题表达个性，以个性构建社群。真正的社群是由相同个性爱好的人凝聚起来的。通过这种主题的划分，社群文化可以做得更生动。”

泊寓成寿寺社区健身主题房

集体土地增量开发的优越性同时带来了成本上的控制。比如大镜面、无阴影的美妆镜，可以适用于多个主题房的使用场景，万科大批量的定制采购可以产生集约化、装配化效果。在万科看来，要通过设计增加价值，而不是通过增加成本来增加价值。建造成本和房间空间是有限的。在基础设计的模板之上，用更贴近客户需求的设计、多场景应用的部品，来控制成本。

第二条赛道创新土地合作模式

“这个项目最大的不同，就是创新了集体租赁住房土地合作模式，这在北京市场是首例，在全国也是屈指可数。”泊寓成寿寺社区相关负责人表示，其他的一切设计创新都是在土地创新基础之上。

资料显示，成寿寺项目的入市经历了近20年的曲折历程。项目主体为北京金城源投资管理公司，前身为成寿寺村集体经济组织，自2001年开始组织实施成寿寺旧村改造工程。2005年成寿寺村作为北京市第一个试点村,完成了整建制撤村转居工作，农村集体土地归属金城源公司和全体股东所有。

2017年是转折之年，成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。有别于土地获取，万科前期只需投入建设开发成本，降低了企业参与租赁住房的负担。同时，万科每年付给村集体的收益有最低限，如果盈利超出预期，村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益，既保护了村民的基本利益，又让村民有机会共享市场的增量红利。

“村集体选择万科，这是对万科品牌以及产品的一种信任。万科投入了很大的精力和心血去打磨这个项目，结果不负众望。”上述相关负责人介绍，该项目作为北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程，也受到了区政府主管领导的高度重视，多次组织项目专项协调会，推动项目进展；同时也得到了各相关委办局的大力支持，在项目手续办理上给予了技术和政策上的诸多帮助。

因此，自2018年3月15日取得立项批复，到8月23日取得“工程施工许可证”，总用时仅5个月，比计划提前两个月开工。2020年6月正式入市，成为全国首个开工及开业的集体土地租赁住房项目。

今年以来，多个文件中提到集体土地市场化问题。4月9日，中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，其中提到要推动土地要素市场化配置。5月28日，被称作“社会生活百科全书”的《民法典》在十三届全国人大三次会议上审议通过，法典中对农村集体土地流转的规定，也被认为是对农民土地用益“物权化”的有力推进。农村集体土地流转之所以频繁受到关注，根本原因是其作为土地要素的价值长期未被激活，导致其使用效率和增值空间双低。而盘活集体土地是激活要素潜能的内在要求。万科的第二条赛道，创新集体租赁住房土地合作模式，无疑给市场参与者提供了一个最好的样本。

初心不改，提供美好租房生活样本

不管是创新集体租赁住房土地合作模式，还是精心打磨创新产品，万科的初心就是为城市青年提供的美好租房生活样本，为城市经营理想家努力打造的新型社区。正如泊寓的品牌理念所描述的那样：泊寓，出租的不是房间，而是房间里的欢笑跟态度。

十九大指出，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”、“让全体人民住有所居”。在北京市推进租赁市场发展过程中，一方面“租购并举”成为城市和政策发展的重要趋势，租购同权法律实践不断完善，另一方面土地供应上向租赁市场倾斜。

《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》中提出，未来五年全市住房建设计划安排150万套，其中租赁住房50万套，占比30%。2017年，北京市印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，以“进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作，落实我市2017-2021年集体土地供应任务”。

2017年北京万科以“给年轻人一个有家的城市”为初心，确立在租购并举的时代，为年轻人、为时代的奋斗者提供租得起的房子和生活配套解决方案。

截止目前，北京万科已取得约2万套北京市租赁住房资格。除成寿寺项目外，还有高立庄等项目的长租公寓也将陆续入市。

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