朗润君和｜太原老旧厂房商业化改造之路

2020-09-11 15:37:33 来源：公众号朗润君和点击评论

注：文章转载于公众号【朗润君和】

随着时代的发展，很多城市进入了后工业化时代，城市中有不少建筑，它们的生产属性逐渐褪去，留下空空的建构物如废墟般存在。

自上世纪90年代以来，上海、北京为代表率先拉开了旧厂房改造的序幕，至今20年过去，伴随着改造思维越来越成熟，旧厂房改造更注重在保留原有记忆和情感的基础上，融入现代的技术、功能和诉求，越来越多的老厂房重新活化后，焕发出新一轮生命力，并大规模地进入到人们的视野。

以下，朗润君和通过对国内老旧厂房优秀案例分析，并结合本地市场，深入探索太原老旧厂房商业化改造的困境。

01、老旧厂房改造的价值意义

P-盘活存量空间资源：改造工业厂房成其它用途建筑，能够充分利用现有资源，赋予其新的生命活力，同时，相对于新建建筑更加节省成本。

J-建设新型城市文化空间：焕发新生的老旧厂房，将更有利于完善城市形象，带动周边地区的发展，形成一个城市中心区，达到新旧建筑共存共荣的多元化发展。

T-针对太原老旧厂房改造现状，我们得出以下思考：透过老旧工业厂房可以看到工业革命时期的盛况，它的延既传承了那个辉煌的时代记忆，也同时将城市文化存留的更加完整。

老旧厂房改造盘活资源的价值实现：

1、北京市文化创意产业实现增加值由2010年的1733.5亿元增长至2017年的3908.8亿元，年均增长12.3%，占地区生产总值的比重由12.0%提升至14.0%。

2、在深圳市、南山区政府的大力支持下，完成改造的华侨城创意文化园吸引了150多家创意型机构，从业人员达2000人，累积实现产值近70亿元

老旧厂房改造政策支持：

老旧厂房作为城市的工业印记或历史遗存，是新时期文化艺术、科技创新、休闲消费等新经济行为的重要空间载体。近年来各个省市不断出台相关政策，助力老旧厂房改造升级。

《推动老工业城市工业遗产保护利用实施方案》：将工业文化元素和标识融入内容创作生产、创意设计，利用新技术推动跨媒体内容制作与呈现，孕育新型文化业态。促进工业遗产与现代商务融合，改造利用老厂区、老厂房、老设施发展文化创意园区和影视拍摄基地，发展以工业遗产为特色的会展经济和文化活动，促进工艺美术产品、艺术衍生产品的设计、生产和交易。

《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》：提出“5年过渡期政策” 主要内容：“允许临时变更建筑使用功能”来解决“审批难”。可以说，这条措施对老旧厂房改造利用从政策上进行了创新突破，从程序上予以规范明确，真正打通了老旧厂房文化再造的通道，有效降低企业运营成本，为老旧厂房“松绑”。

《关于加快发展流通促进商业消费的意见》：推动传统流通企业创新转型升级，鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。

《2019 年全国老旧厂房改造利用年度发展报告》：提出促进老旧厂房改造利用可持续发展的五条建议：明确老旧厂房价值，推进分级分类保护措施；完善老旧厂房改造实施的审批流程与优化政策约束（标准与规范）；重视老旧厂房改造中的生态修复与污染处理；利用文化动能推进老旧厂房利用的品牌化；促进园区与城市片区、周边社区的融合互动等。

《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》：有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题。通过维护加固老建筑、改造利用旧厂房、完善基础设施等措施，恢复老城区功能和活力。加强文化遗产保护传承和合理利用，保护古遗址、古建筑、近现代历史建筑，更好地延续历史文脉，展现城市风貌。

老旧厂房改造路径：

我们通过对国内老旧厂房商业化改造的优秀案例分析，来探索老旧厂房改造的商业价值。

老旧厂房改造案例——北京798

艺术区简介 798——国内最具影响力的艺术区，以其鲜明时代特色结合文化艺术产业模式，成为北京SOHO艺术聚落代表及文化旅游地标。

798坐落于北京的东南角，以上世纪50年代建成的工厂命名的艺术区，面积60多万平方米。因当代艺术和798生活方式闻名于世。

在798艺术区的发展过程中形成了798共识，因此，798也指这一艺术区引申出的一种文化概念，以及LOFT这种时尚的居住与工作方式，简称798生活方式或798方式。

老旧厂房改造案例——北京798

经历了几年爆发式增长，798成为北京画廊最密集区域。与此同时，以游客为主体的餐饮业和商业市场涌现，2018年798客流量500多万人，在很多人眼里，798成了一个“打卡”网红观光区。

老旧厂房改造案例——北京798

建筑设计：798是中国最早的工业风建筑设计，以黑白灰为主调，讲求实用功能。

老旧厂房改造案例——北京798

特色业态：798进驻机构除了画廊/艺术中心/工作室外，餐饮业、时尚业、媒体产业、设计/广告公司目前在园区中已经占有很大的比重。具有艺术气息的特色餐饮、零售等商业配套已经成为园区最主要的盈利点

老旧厂房改造案例——红梅文创园

园区简介红梅文创园位于沈阳市铁西区卫工明渠西侧，占地 6.16 万平方米，共拥有 13 栋特色工业建筑，其中 1栋为文保建筑，5栋为历史建筑，由原红梅味精厂旧厂房改造而成。它东西串联创新文化业态，南北串联餐饮配套、产业办公、艺术休闲等产业，全面盘活工业区的创新活力。

老旧厂房改造案例——红梅文创园

建筑特色：园区内采取了修旧如旧、原址改造、历史重现等手段对不同类别建筑进行修复加固，最大限度保留原始建筑风貌，并通过下挖、加建等方式拓展建筑空间。同时着重搭建文化艺术产业交流平台，成为艺术展览、产业办公、艺术孵化、文创商业等多业态集散地，向大众呈现工业文化新风貌。

如今，昔日的老厂区已焕发光彩，发酵艺术中心、红梅书坊、味觉博物馆等众多文化IP项目陆续进驻。沈阳故宫也首次走出宫墙，开设的实体文创体验馆挂牌运营，让故宫文化的创意衍生品在这里绽放异彩，成为推广沈阳这座历史文化名城的新生力量。

老旧厂房改造案例——深圳华侨城创意文化园

地理位置：深圳华侨城原东部工业区内，是由旧厂房改造而成的创意产业的工作室；占地面积：占地面积约15万平方米，建筑面积约20万平方米，分为南北两区；

建筑特点：LOFT创意产业园区设计，在建筑设计上保留旧厂房的建筑形态和历史痕迹，同时又衍生出更有朝气更有生命力的产业经济；

引进业态：以各类型创意产业为主，如设计、摄影、动漫创作、教育培训、艺术等行业，还有一些有创意特色的相关产业如概念餐厅、酒廊、零售、咖啡等。

老旧厂房改造案例——TESTBED2贰厂文创公园

TESTBED2贰厂文创公园位于渝中区鹅岭正街1号，总建筑面积约3万平方米，整体框架由重庆印制二厂及民国中央银行印钞厂旧址组成，是重庆市渝中区旧城改造示范项目，是重庆近年来最具文化气息、却又最引领时尚的城市客厅。

小结：

从以上四个优秀老旧厂房改造分析，我们总结以下老旧厂房改造的路径：

改造路径：

1、通过以上几个城市中老旧厂房改造案例上看，现阶段老旧厂房改造以文创园区、商业街区、商旅综合体等形式为主；

2、改造园区多以区域资源整合来重塑城市文化产业形象，以文化致敬城市，用产业赋能未来。

建筑设计：

1、强调原有建筑风格的保留；

2、采取了修旧如旧、原址改造、历史重现等手段对不同类别建筑进行修复加固，最大限度保留原始建筑风貌，同时着重搭建文化艺术产业交流平台，成为艺术展览、产业办公、艺术孵化、文创商业等多业态集散地，向大众呈现工业文化新风貌。

业态规划：

1、旧工厂的改造已经不仅仅拘泥于艺术、创意这样的产业，更多的是注入了商业的元素；

2、以时尚展览、文化传媒、创意设计、文创体验等为主要功能业态，同时配备餐饮、零售，如创意酒吧、休闲咖啡馆、特色餐厅、美食小吃、艺术文化酒店等丰富的业态形式。

运营模式：

1、拒绝套用传统活动模板，通过为项目量身定制主题活动，打造项目独有的文化主题内涵

三线建设，工业时代的记忆

以156项工程为核心的工业基本建设，中国大规模工业化的起步，是在中华人民共和国建立以后。其标志就是第一个五年计划规定的以“156项” 建设为中心的经济建设。它是中国工业化的基石与里程碑。太原作为中部最重要的工业建设城市，十余个厂房拔地而起，轰轰烈烈的年代就此开启。

1953年，国电太原第一热电厂创建，是国家“一五”期间重点工程项目之一。该厂先后经历六期扩建，其中前四期机组已于 2000年全部关停；

1958年，太原锅炉厂建厂，是华北锅炉行业的龙头企业，,拥有有A级锅炉制造许可证；

1960年4月，太原化肥厂建成投产，是国家第一个五年计划期间由前苏联援助的156个重点项目之一，占地面积约120公顷， 2011年停产；

还有，太原玻璃瓶厂、面粉厂、化工厂、二电厂等等…… 这个轰轰烈烈的年代留下的记忆去哪儿了？

太原老旧厂房基本被地产项目取代

太原老旧厂房商业化改造的困境

以下，我们通过市场上的案例，深入了解太原老旧厂房商业化改造的困境。

太化工业园：太化工业园总规划

太化厂区总占地面积约2600亩，内部建筑面积20万平方米，走廊管线2.7公里。这里始建于1958年，是我国“一五”期间由前苏联援建的156个重点工业项目之一。2011年，太化股份合成氨分公司作为山西省首家去产能的大型化工企业，停产转型。其原址是世界上唯一一个将厂房、设备等整体完整保存的废旧化工厂。

太化工业园：太化工业园入驻情况——动漫主题

2016年开园，园区首批入驻企业达26家，并有10余家企业预计入园。动漫主题文化创业园区占地6万平方米，可同时为70—80家小微企业提供创业服务指导。院内规划设计包括动漫文化园、动漫绘制创意工作室、动漫主题咖啡屋、高级日料店、梦想剧场、千寻一条街、动漫主题酒店、日式汤池等，其中动漫文化园、动漫绘制创意工作室、动漫主题咖啡屋已建设完成并投入使用。逐步开放后，省城动漫爱好者就有了集中活动的场地和娱乐场所。“这里将会成为咱省城年轻人的又一个乐园！”

梦飞动漫文化园——功能运营包括动漫制作加工、线上平台、动漫培训3大板块以及配套线下体验平台和开展文创活动等；

中央美院金属雕塑系的实习基地——占据100亩的核心区，园区内随处可见其的艺术创作，废弃的钢铁变得有了温度；

太化工业园

太化工业文化园现状

太化工业园——案例总结

项目优势：

1、目前太原保存最为完整的工业遗址，现已与晋阳湖一起列入西山旅游规划总图；

2、植被完整、厂房多样、厂区面积大等使得工业园具备巨大开发空间；

3、一期规划为动漫主题，引入大型动漫企业及央美实习基地等强有力的企业入驻；

项目问题：

1、一期投入使用后，由于决策层面的变动，开发停滞，后期开发暂无定论；

2、太原的艺术市场、文创市场等尚待培育，是否能够适应太原市场，需缜密的市场调研；

3、目前对遗址公园的宣传力度较低，大众缺乏认知与认同。

泰享里

从泰享里的业态规划及业态现状对比，目前项目空置率达29%。从商家数量上看，餐饮业态占据主要地位，但从面积来看，与规划比例相差较多。就目前入驻的商家来看，餐饮、零售等的品牌力相对较弱，商家品牌吸引力上没有为项目的商业活力增加积极的助力。

泰享里

泰享里建筑小品级建筑细节

泰享里——案例总结

项目优势：

1、硬件条件相对不错，体验环境和氛围营造的硬件设施相对良好，匹配时尚潮流的定位调性。

项目问题：

1、商家能级整体偏低，缺乏与定位匹配的品质型消费场所，与项目定位调性不符；

2、业态规划缺乏核心引导，主力商家与散户落位的不均衡，未能有效带动商业活力；

3、项目招商运营力度欠缺，缺乏与区域消费能力匹配的运营活动，进而提升场景消费活力。项目优势 advantage

老站1907文化创意产业园

背景介绍：老站1907坐落于太原市万百林区千峰南路19号，占地面积三万平米，总建筑面积约四万平米，2014年1月，由万柏林区政府招商引资入驻。以百十年正太铁路太原府站文化记忆为叙事起点，以近现代工业元素风貌特征，以城市记忆文化挖掘，展现，互动为运营特色，集文化，旅游，运动，商业为一体的现代特色文化街区。