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朗润君和|太原商业发展溯源之晋源区

2020-04-07 16:21:34 来源:公众微信朗润君和 点击 评论

晋源区发展历史悠久,是太原市三晋文明的重要发祥地之一,发展条件得天独厚。但受太原早期工业围城规划,晋源区发展以工业支持为主,居住环境较差,发展起步较晚,整体经济发展速度慢于其他城区。


近年来随着长风商务区和晋阳湖生态改造规划,晋源区逐步进行更新改造,吸引大批有实力的品牌房企进驻,共同实现区域居住环境升级,打造城市“富人居住区”。同时依托晋阳湖等稀缺城市资源大力发展文化旅游业,积极完善区域各项服务配套,促进招商引资项目推进。


未来晋源区将依托区域独特资源,打造全域旅游示范区,成为城市文旅商业新名片。


朗润君和|太原商业发展溯源之晋源区


晋源区发展概况


区域占位


晋源区地处太原市西南部,发展历史悠久,是太原市三晋文明的重要发祥地之一,区域内分布有晋祠公园、天龙山石窟等8处全国重点文物保护单位,还有晋阳湖公园、蒙山景区、太山、龙山等山水景观,是太原市山水风光、历史文化和现代文明相结合的特色城区。


近年来随着晋阳湖公园生态改造规划和周边城中村改造,实现区域价值的跃升,未来将打造集高端居住、商务休闲、文旅观光于一体的城市会客厅,成为太原独一无二的城市名片。


区域发展演变特征


晋源区分布有华北最大人工湖,前身是太原第一热电厂蓄水池,做工业用途,周边环境差,近年来依托晋阳湖生态修复改造规划,晋阳湖周边景观环境优美,各项配套设置逐步落位,区域商务居住价值提升,未来将依托稀缺景观资源大力发展文化旅游服务业。


朗润君和|太原商业发展溯源之晋源区


晋源区原来以城中村和厂矿企业分布为主,随着太原城市内向更新发展,区域启动城中村改造,结合晋阳湖生态改造工程,吸引进大批品牌房企进驻开发,目前晋阳湖公园东岸基本开发完毕,实现居住环境升级。


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数据来源:朗润智业;备注:城中村改造为不完全统计


区域营商环境


近五年来看,晋源区政府将旅游业作为晋源区重点发展产业之一,2017年后提出全域旅游及打造文化旅游战略性支柱产业,进一步提升旅游业在晋源区产业中的地位;结合区域内生态旅游资源,晋源区推出了一日游及二日游多条旅游路线,为晋源区旅游业的发展及全域旅游示范区的打造营造了良好的环境。


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区域内目前基本形成“三横八纵”的路网格局,随着规划路网建设进程的加快及地铁3号线的规划落位,晋源区路网体系逐步完善,保证了晋源区内景区及商业带的通达性,为晋源区商业及旅游业发展奠定基础。


朗润君和|太原商业发展溯源之晋源区


晋源区北部临近长风五大场馆、山西国际展览中心等地标建筑,商务文化氛围浓厚,区域内分布有晋阳湖公园、晋祠公园、蒙山景区等丰富的文化旅游资源,且景区公园持续处于提质升级建设中,未来晋源区将被打造成为城市新门户及重要的对外会客厅,一定程度保证了区域人流密集程度,为晋源区商业及文旅产业奠定了发展基础。


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经济情况


GDP/人均GDP


晋源区受地理位置影响,在太原城市发展初期以工业布局为主,居住人口分布较少,重点支持主城区发展,区域自身环境较差,发展起步较晚。2018年晋源区GDP仅73.36亿元,在太原六城区中排名最后,人均GDP水平为31636元。


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数据来源:太原市统计局



社会消费品零售总额/人均社会消费品零售总额


晋源区享受政府规划发展红利,依托晋阳湖公园生态改造和城中村改造,实现区域环境升级,政府积极招商引资,充分发展区域自然资源优势,大力发展文化旅游产业,促进区域消费更新迭代。


2018年晋源区社会消费品零售总额为49.91亿元,人均社会消费品零售总额约21300元,在太原六城区中排名最后,目前晋源区消费能力处于偏下水平,未来随着晋源区内高端居住小区建成入住以及文化旅游产业的相继完善,区域消费水平将大幅提升。


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数据来源:晋源区人民政府网;太原市统计年鉴;2018年晋源区社会消费品零售额为合理预估值


居民收入水平


2018年晋源区城镇居民人均可支配收入为34051元,高于全市城镇居民人均可支配收入(33672元)。在六城区中排名第四,现阶段区域城镇居民收入处于中等水平,具备一定消费实力。后期区域改造完成,各项配套设施建成,居住氛围和文化商务氛围形成后,消费潜力巨大。


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数据来源:晋源区人民政府网,太原市统计年鉴


产业结构


晋源区产业以“三二一”的产业结构为主,且第三产业占比逐年攀升。区域近年来实现居住环境和生态环境更新,依托西山自然生态资源、晋阳湖、晋阳古城文化等大展文化旅游业,大力招商引资,促进文旅项目规划落地,未来区域将形成以文化旅游业驱动的产业链条。


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数据来源:晋源区人民政府网,太原市统计年鉴;备注:2018年晋源区三产增加值为合理估算


产业布局


晋源区是太原城市重要的生态文化区,产业主要围绕长风文化商务区、晋阳湖、晋阳新城及姚村新兴产业园区“四个核心产业圈”布局,目前晋源区内主要依托长风文化商务区发展总部经济,依托晋阳湖片区发展休闲文旅为主的服务业,南部两片区则主要以文旅项目前期规划落位及产业园区建设为主,未来发展文化旅游及新兴产业。


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产业规划:旅游业


旅游产业来看,依托丰富的生态文化旅游资源,区域总体规划布局为“晋祠引领、四山映带、双城联璧、一湖点睛”,通过优化战略布局、完善旅游要素、改善交通环境、提升服务质量等途径塑造特色文旅品牌,推动晋源区文化旅游产业发展,未来将晋源区打造为国家级全域旅游示范区。


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人口情况


常住人口/人口密度


2015-2018年晋源区常住人口保持稳定,2018年晋源区常住人口约23.43万人,占太原全市总人口的5%(全市442.15万人),晋源区常住人口数处于偏低水平。


现阶段晋源区处于更新发展期,未来将打造成为全域旅游示范区,吸引较多的外来游客,同时区域周边居住小区建成入住后,区域人气值将会大幅提升。


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数据来源:晋源区人民政府网;备注:2018年区域常住人口数为合理估算


人口分布特征


晋源区北侧紧邻长风商务区,商务办公人群居多,辅以周边城中村居民;南侧以地缘城中村居民、新建小区居民为主。随着后续区域发展建设,未来预计会增加部分商旅人群。


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人口结构特征


晋源区基于晋阳湖改造和城中村改造,实现区域居住环境升级。


从晋源区楼盘房地产开发项目来看,以中高端改善房屋项目为主,房价水平处于太原市区第一梯队,是太原的“富人居住区”;从购房客户特征变化来看,年龄结构趋于年轻化,家庭结构以小太阳和中青年家庭为主,且新太原购房人群占比攀升。


结合晋源区发展特点,预计未来晋源区商业以观光休闲,娱乐体验、高端精致、时尚潮流等方向为主,体现城市品质人群的生活方式多样性。


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数据来源:朗润智业;备注:在售项目价格统计为2020年销售均价,售罄项目价格统计为截盘时售价。项目为不完全统计


晋源区依托区域独特资源优势,大力发展文化旅游产业,区域政策出台相关支持政策,交通路网修建完善,市政配套工程相继落位,区域营商环境整体升级。


现阶段晋阳湖生态改造工程持续进行,晋阳湖公园一期已开园,日均游客量约2万余人,双休日游客量约4万余人次,引流效果明显。


同时政府积极招商引资,推进大型商业项目建设,如晋阳里滨水商业街区、奇柯未来商业MALL、奥特莱斯等商业项目。未来区域将形成以文化旅游、商务休闲、时尚前沿为主的商业发展模式。



晋源区商业发展


晋源区商业大致经历了三个发展阶段,早期以专业型市场分布为主,如万水物贸城、新九洲家具市场等;后随着城中村改造更新,逐步形成社区商业,以兰亭御湖城、保利梧桐语、阳光汾河湾等项目为代表。


现阶段伴随晋阳湖生态景观的持续改造,政府招商引资,吸引大批商业综合体项目进驻,共同发展区域文旅产业,以晋阳里、晋阳湖南岸商旅综合体为代表的旅游休闲商业正在兴起。


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区域商圈分布地图


依据地理区位、商业体量、辐射半径、针对人群、区域人口密度及区域规划发展等因素考虑,晋源区未来核心发展商圈--晋阳湖商圈,将以度假式服务为主,同时沿西中环、晋阳湖东岸分布有社区配套商业体满足基本生活消费。


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商业发展特征


晋源区商圈数量较少,目前区域商业主要依托长风商务区和晋源湖进行集中分布,写字楼、酒店、购物中心、咖啡馆、便利店等主要集中分布于北侧;社区商业跟随区域房地产项目布局,集中分布于晋阳湖公园东岸。


依据晋阳湖公园后续发展规划,未来晋阳湖公园东南岸将形成带状商业集中区,重点布局大型文旅商业综合体,发展休闲度假观光式商业。


朗润君和|太原商业发展溯源之晋源区


数据来源:百度地图


商业发展现状


晋源区商业现阶段主要由专业型市场、早期社区配套商业组成,缺少大型商业消费中心,整体商业形象和档次处于较低水平,商业活力不足。


区域环境更新带来区域商业形态的变革,晋阳湖东岸房地产项目开发将逐步完善区域社区商业配套,并向精细化方向发展;晋阳湖东南岸引入大型商业综合体项目,引领区域商业形象转变,实现区域乃至全市的消费升级。


朗润君和|太原商业发展溯源之晋源区


备注:以上项目为不完全统计


商业发展蓝图


结合晋阳湖片区发展规划,晋源区未来商业将形成以旅游资源+晋阳文化+城市商业综合体的新型商业发展模式,吸附全省乃至全国消费人群,成为区域新的消费磁极。


朗润君和|太原商业发展溯源之晋源区


区域商业规划发展进度


晋源区各大商业综合体目前处于前期规划筹备阶段,预计还需3-5年时间才能陆续建成,仅晋阳里项目进度较快,主题建筑已经封顶,开始招商阶段。


朗润君和|太原商业发展溯源之晋源区


总体来看,晋源区山水资源丰富,历史文化底蕴深厚,具备先天发展优势,结合近年来城市发展规划红利,区域商业发展进入快速建设期。


目前晋源区商业形态主要以专业市场+社区配套商业为主,缺少大型商业消费体,商业活力不足;后期晋源区将以景点+文化为基点,促进城市文旅商业综合体的发展,形成城市新区文旅商业名片,塑造城市轻度假商业核心,成为太原商业迭代升级新方向的代表。


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