小程序&&公众号
资讯首页 最新资讯 本地楼市 优居原创 数据专栏 国内楼市 土地动态 看房日记 城市建设 人物专访 商业地产 购房百科 政策法规

朗润君和|太原商业发展溯源之杏花岭区

2020-04-02 18:01:48 来源:公众微信朗润君和 点击 评论

杏花岭区处于太原市老城中心区,区域位置优越,人口密度大、机关事业单位集聚。近几年商业随着城中村、棚户区、危旧房的改造以及基础公共设施的改善而加速发展,尤其在地铁2号线的加持下,杏花岭区将进入高消费、高品质的商业时代。


从区域发展环境来看,杏花岭区作为老太原中心城区,承担城市早期的经济发展、行政办公、商务金融等职能,因此,城市较多的省级/市级政府机关单位、金融商务单位汇集于此,共同奠定了区域商业发展的基础环境,促成了区域早期商业的繁荣景象。


伴随着太原城市发展重心南移,区域内省级政府机关、部分金融机构向南搬迁,区域商业发展有所折损,现阶段商业发展活力稍显不足。但区域内商业开发早,商业基础扎实,且区域人口密度较大,未来区域消费尚存在可挖掘空间。


从区域商业产业发展规划来看,重点构建万达、北城、府东、城郊四大商圈,共同促进区域商业焕发新的活力。


杏花岭区发展概况

区域占位


杏花岭区地处太原市东北部,居汾河之畔,是太原市老城中心区,原省政府驻扎地。近年来,区域以“深耕老城、加快转型,开辟新域、释放东山,综合统筹、创优环境”为主要发展目标,推动区域焕发新生机。


区域特征


杏花岭区是老太原的中心城区,城市各项核心优质配套汇集于此,但随着城市发展重心南移,老城区黯然失色。目前杏花岭区正处于老城更新改造,环境升级迭代的二次发展时期。


区域商业发展环境


杏花岭区作为老太原的经济、行政、金融中心,较多省级/市级政府机关单位、金融单位汇集于此,政务、商务功能凸显,为区域早期商业发展奠定重要基础。


经济情况


GDP/人均GDP

杏花岭区作为老城中心区,经济发展势头良好,近年来依托产业转型,城中村、棚户区改造、道路景观改造等提升区域形象。2018年区域GDP为672.84亿元,在城六区中排名第三,人均GDP水平为100582元,在城六区中排名第三。


数据来源:太原市统计局


社会消费品零售总额/服务业增加值


2018年杏花岭区社会消费品零售总额为276.78亿元,增速10.3%;服务业增加值535.7亿元,增速9.1%。杏花岭区近两年招商引资动作频繁,与红星美凯龙、北京华联等多家知名企业对接招商,积极推进区域现代服务业发展。


居民收入水平


杏花岭区近年来加大旧城改造力度、进行基础设施更新,促进产业转型,提升区域内居住功能和商业服务功能,吸引进万达、富力、中车、红星、融信等知名开发商进驻,共同促进区域发展。随着区域改造更新,产业转型发展,城镇居民人均可支配收入也在逐步提升,2018年杏花岭区人均可支配收入为34583元,在六城区中排名第三。


注:2018年区域常住人口数为合理估算


人口情况




常住人口/人口密度


2015-2018年杏花岭区常住人口增长速度较缓,2018年杏花岭区常住人口约67.57万人,占全市总人口的15%(全市442.15万人);区域人口密度较大,仅次于迎泽区,区域内以老太原人居住为主。


人口消费特征


总体来看,杏花岭区商业分布呈现两极分化,区域西侧商业发展成熟,以现代生活性商业服务为主;区域东侧商业发展落后,大多以生产性商业服务专业市场和社区商业网点为主,商业档次低端。从人群消费需求来看,区域内居民消费多以地缘性商圈为主,大多数会选择去万达、富力、柳巷、朝阳等就近商圈购物,偶尔会选择去长风-亲贤商圈。


产业情况


产业结构


杏花岭区产业以“三二一”的结构为主,在经历了太原城市重工业厂矿搬迁更新改造后,区域逐步形成以现代服务业为主导的产业结构。在现代服务业方面,主要依托现有的万达商圈以及正在规划建设中的北城商圈、府东商圈发展。


产业布局


依据“深耕老城、释放东山”的工作思路和发展战略,老城生活片区重点打造四大商圈,构建以现代服务业为主的持续发展空间;东山生态区以东山综合发展利用为载体,建设特色小镇,构建现代都市城郊产业带;依托区域内的文化遗迹,将文化底蕴转化为旅游资源。


产业规划


东山特色小镇


东山特色小镇作为“释放东山”的“拳头工程”,结合片区内城改、新农村建设、生态绿化等多方面发展需求,推进科技、物流、生态、文化小镇等多种形态“特色小镇”建设,构建以现代农业、休闲康养、旅游等为主的特色产业现代都市城郊产业带。


文旅休闲


依托区域内历史古迹、工业遗存,打造红色旅游景点,将历史古迹、工业遗存、文化底蕴转化为文旅产业;结合自身生态优势,扩建动物园、打造卧虎山城郊森林公园,与现有资源进行合并,共同促进片区内休闲、娱乐、旅游业发展。


四大商圈


区域内重点规划构建四大商圈,涵盖都市生活、高端家居、互联网、现代物流等现代生产和生活服务业;目前以万达城市综合体为核心的万达商圈及城郊生活服务商圈(丈子头物流园一期)已相对成熟,其余商圈处于规划建设阶段。


北城商圈


北城商圈为区域内重点建设商圈,主要规划有红星爱琴海购物公园、北京华联购物中心、中车TOD等多个商业项目,商圈目前处于迅速崛起阶段。


府东商圈


府东商圈目前主要以社区底商为主,业态多为便利店、小餐饮等;潜在规划商业体量约为30万㎡,主要为住宅项目配套商业。项目建成后将有效提升片区内的商业档次,丰富商业业态,在更好满足片区内居民需求的同时,提升片区商业活力。


总体来看,杏花岭区区域位置优越,人口密度大、机关事业单位集聚,未来随着城市商业综合体的不断进驻及区域自身产业的转型升级和新型商业中心的布局落位,老城区价值将进一步提升。


杏花岭区商业发展


在城市规模发展的前提下,杏花岭区的商业发展也呈现出几何指数级别的提升,根据区域内商业形态的变化,大致可以划分为百货大楼-商业街-城市综合体-开放式主题街区/社区商业四大发展阶段。


现阶段区域商业处于城市商业综合体快速开发时代,同时伴随着区域内众多新建住宅项目的开发,社区商业也在逐步形成中,未来社区商业将会对区域商业产生巨大的贡献度。


杏花岭区商业形态表现特征



近些年,“商业综合体”成为了各大开发商开发楼盘的基础,目前杏花岭区形成以万达广场为中心,融合其他商场的发展模式,同时区域内社区商业处于逐步兴起阶段,是未来区域商业的一大重要表现特征。


注:商场/市场以区域内典型代表作为列举。社区商业统计为区域内主要住宅项目规划配套商业


杏花岭区处于太原市的中心城区,是太原市最早的商务CBD,周边机关事业单位与金融机构集聚。


但区域内运营型写字楼项目不多,大多定位中高端,其中分布有太原市标志性地标建筑——山西国际贸易大厦、王府商务大厦、万达国际中心等;同时,也集聚了如发展大厦、亿诚众投、煤炭大厦等为主的办公楼。


区域内公寓项目主要以富力城领寓为主。

说明:以区域内典型代表作为列举


此外,区域内布局了众多大型酒店类物业,包括太原富力万达文华酒店、太原富力铂尔曼大酒店等五星级酒店,和颐酒店、太原百和大酒店、山西政协宾馆等四星级酒店,全季酒店等三星级酒店以及众多快捷酒店。


说明:以区域内典型代表作为列举


区域商圈分布地图


依据地理区位、商业体量、辐射半径、针对人群、区域人口密度及区域规划发展等因素考虑,杏花岭区域商圈由万达商圈、北城商圈、府东商圈、富力商圈和城郊商圈等5个集中商圈构成。


注:北城商圈与解放北路商圈相交融合,解放北路商圈更偏重小商品批发市场为主营模式,北城商圈则是TOD开发模式的北城高端休闲购物中心


区域商圈分布特征


综合对比表现,北城商圈是TOD模式下的多元化新型中心商圈,万达商圈是行政金融双中心,府东商圈是以望府广场、中华老字号小镇建设为中心的综合性商圈,富力商圈是以富力城市综合体为中心的社区型发展商圈,城郊商圈为专业市场服务性商圈。


区域商业未来发展趋势判断


随着区域内商业综合体的进驻、交通系统的完善、基础公共配套的成熟,未来将重点打造北城、万达、府东、城郊4大商圈,开启片区内全新商业模式。据不完全统计,片区内未来潜在商业供应量约198万㎡(包含潜在商业综合体和住区配套商业体量),共同助力杏花岭区商业蝶变。


站在城市发展的大环境中,杏花岭区目前商业能级仍处于偏低的水平,未来随着区域内城中村/棚户区/危旧房的改造、基础公共设施改善以及规划商业项目的发落地而加速展。


从商业发展角度来看,杏花岭区代表的是城市商业功能更新、消费方式迭代,商业环境升级。


优居网咨询电话:0351-3505555

扫描以下二维码,了解更多资讯

或搜索“ktkj52yj”,添加小编为好友

方便和小编交流哦!

优居网太原专业房产信息平台太原优居网为您提供专业置业购房群


用微信扫一扫,分享至好友和朋友圈