朗润君和｜太原商业发展溯源之迎泽区

迎泽区作为太原老城行政发展中心，是太原商业起源的基点，以柳巷和朝阳两大城市传统商圈闻名，浓缩了太原城市扩容发展的时代印记。在现阶段城市商业呈现多极裂变趋势之下，迎泽区商业依然承载着城市核心商业磁极的地位。

未来迎泽区商圈承担的城市功能不仅仅是城市商业的繁荣，更多的是城市历史文化的传承和历史记忆的缩影……

迎泽区地处太原市汾河之东，市区中部，发展历史底蕴深厚，是太原老城区的政治、经济、文化、交通、传媒、通信和金融商贸中心。现阶段加快老城更新改造，把现代服务业提质发展作为区域经济发展主攻方向，积极促进区域发展新面貌。

迎泽区是太原市面积最小、人口密度最大的城区，是太原市老城区的政治、文化、交通、通信、商贸中心。历史底蕴浓厚，城市优质教育、医疗配套分布于此，是老太原特征最显著的区域。

迎泽区历史底蕴深厚，分布有迎泽公园、双塔寺景区等旅游景点，图书馆、剧院、少年宫等文化团体，同时还集中了省人大、省委、市政协等众多省、市党政机关，山西日报社、山西广播电视台、邮政大厦等多个新闻通信单位以及山西饭店、湖滨大酒店等高档宾馆饭店，这些共同奠定了区域商业发展基础环境，促使区域内形成开化寺、柳巷、钟楼街、朝阳街等太原商流最密集、群众消费集中的商贸聚集地。

迎泽区主要配套设施分布图

迎泽区作为老城中心区，经济发展基础扎实，以现代服务业产业为核心驱动，经济发展势头良好。2018年区域GDP为768.6亿元，在城六区中排名第二，人均GDP水平为124964元，在城六区中排名第一。

数据来源：太原市统计局

2018年迎泽区社会消费品零售总额为409.5亿元，增速8.5%；服务业增加值670.5亿元，增速9.1%，占GDP比重的87%。迎泽区近年积极推动区域商贸服务业、生产性服务业、生活性服务业向集聚化、专业化、品质化发展。

数据来源：太原市统计局；受数据统计口径影响，增速计算不同

迎泽区作为太原市老城区，发展历史悠久，发展基础扎实，近年来重点发展现代服务业，推动区域内商贸服务业更新改造，转型发展，同时积极招商引资，吸引万科、红星等知名房企进驻，促进区域升级发展。区域居民收入水平较高，2018年迎泽区人均可支配收入为34633元，在六城区中排名第二，具有较强的消费实力。

迎泽区产业以“三二一”的结构为主，因曾是老太原老城区，区域商贸服务业发达，现代服务业是区域的主要支柱产业。现阶段以促进商贸服务业提质，加快新兴服务业建设为主要发展目标，着力区域内特色商业街区改造，产业园区建设，构建迎泽服务大业地位。

注：2018年区域三产增加值为合理估算

从产业规划来看，建成区主要以现代服务业、楼宇经济等产业为主；城乡结合部主要完善产业园区建设，发展现代物流、汽车服务、大数据等新兴产业；东山片区则以特色小镇建设为主，发展现代农业、休闲旅游业等。

从旅游业来看，迎泽区坚持“文旅+”及“商文旅”融合发展战略，整合区域内历史文化及生态等资源，结合区域特质，分东中西三部分发展各具特色的旅游业，致力于打造全域旅游示范区及城市新名片。

迎泽区商业目前主要以柳巷和朝阳两大成熟商圈为主，是区域乃至全市商业集中度、人流密集度最大的商圈。

柳巷商圈未来将升级改造为特色文化商业步行街区，丰富和完善消费及休闲功能。

朝阳商圈将加快运营模式转型，拓展线上线下销售，形成产销一体化消费模式。同时区域目前通过招商引资，引入红星爱琴海购物中心商业综合体项目，着力构建长风东商圈，助力片区商业功能更新和完善。

2015-2018年迎泽区常住人口增长速度较缓，2018年迎泽区常住人口约62万人，占全市总人口的14%（全市442.15万人）；区域人口密度最大，以老太原人居住为主。

注：2018年区域常住人口数为合理估算

总体来看，迎泽区商业主要集中在建成区，发展较为成熟，以特色商业步行街区、大型商业批发市场以及商超网点分布为主，商业形态多样。商业品类丰富，整体涵盖高中低端档次。从人群消费需求来看，区域内居民消费多以地缘性商圈和周边成熟高档商圈消费为主，万达、柳巷、长风亲贤商圈为主要选择。

区域发展特性决定了区域商业发展基础。迎泽区作为太原老城区，是早期的行政、金融、交通、文化、传媒、通信中心地，大批省级、市级行政机关、金融机构、文化团体汇集于此，共同构成了区域商业发展的基础环境，促使区域形成太原早期的商贸服务中心。同时迎泽区历史文化底蕴深厚，区域商业发展与文化相结合的特征也较为明显。

随着城市南移西进发展，越来越多的城市商业综合体兴起，促进城市商业更新和居民消费升级，迎泽区传统商业模式受到一定冲击，商业发展活力不足，亟需改造升级。

从区域商业产业发展规划来看，现阶段区域内商业已逐步启动改造，未来将朝着集中化、品质化、专业化方向发展。

从区域未来消费潜力来看，迎泽区作为太原市人口密度最大的区域，且居民人均可支配收入在全市处于较高水平，居民消费实力强劲。

迎泽区作为城市行政金融中心，商业发展快速，客流集中，商业形态也由百货大楼-商业步行街/商贸城向开放式街区发展，现阶段已进入城市综合体/社区商业发展初期。随着区域历史文化景区/城中村/棚户区的更新改造，区域商业也同步改造升级。

迎泽区是太原市早期的商业繁荣发展区域，以服装批发市场为主，包括太原服装城东城批发市场、太原龙马服饰批发市场、东方红品牌服饰中心、精品服装城、御都新天地等，市场规模大，商业定位偏低端。

说明：商场/市场以区域内典型代表作为列举

区域内百货商场主要集中分布于柳巷商圈，以贵都世纪广场、铜锣湾购物中心、茂业百货、天美名店等为代表，经营品类丰富，整体涵盖高中低档次，是太原红极一时的购物圣地。

同时区域内还分布有食品街、中正天街等特色商业街区，一度成为了年轻消费群体的打卡之地。

迎泽区作为太原市行政金融中心，发展较早，聚集了众多的省科研单位及政府机关单位，政治功能突出。

19世纪末，太原市处于低端办公时代，区域内以政府机关办公楼为主，如金广大厦；后随着市场的不断发展，商品化的专业写字楼开始出现，甲级、乙级写字楼逐渐增多，如以中铁三局科技研发中心、中泰广场、湖滨国际、景峰国际为代表的甲级写字楼，以闻汇大厦、汇大国际为代表的乙级写字楼；且入驻企业以贸易、地产、工程等企业居多，定位中高端。

 说明：办公楼以区域内典型代表作为列举

迎泽区内公寓项目分布较多，其中铜锣湾国际公寓、万邦国际建成年代久远，为早期公寓。目前区域内主力在售公寓项目为华润昆仑御、康达新空间、红星天铂公寓C座、东岸悦府。

说明：公寓楼以区域内典型代表作为列举

迎泽区星级酒店分布较多，包括以湖滨大酒店、并州饭店、山西迎泽宾馆为代表的五星级酒店，其中并州饭店开业时间最早，作为政府部门接待指定酒店；此外，还包括以山西饭店、愉园大酒店等为代表的四星级酒店，以及众多的三星级酒店、经济型快捷酒店。

说明：酒店以区域内典型代表作为列举

依据地理区位、商业体量、辐射半径、针对人群、区域人口密度及区域规划发展等因素考虑，迎泽区域商圈由柳巷商圈、朝阳商圈、桃园商圈、双塔商圈、南内环商圈和长风东商圈等6个集中商圈构成。

说明：南内环商圈是以南内环为主街道，两侧主要商务楼及数码城构成，跨越迎泽区和小店区两个区域

区域商圈以柳巷和朝阳两大城市级商圈为核心发展极，以老字号和大型商贸企业为点，采取“商业+文化”，“商业+旅游”的发展战略，打造区域特色商圈。

柳巷商圈作为太原早期核心商圈，具有三百多年的商业历史，曾经是华北地区最大的夜市，是太原夜经济的典型代表，基于历史文化的沉淀，形成了集聚“老字号”、网红餐饮、美食小吃、商品零售的特色步行街区，同时兼具了旅游休闲功能，成为年轻消费群体的购物打卡之地。

但随着城市商业多核裂变发展趋势，柳巷作为传统文化商圈，缺乏明确的文化线索，明清风格建筑只是承载体，缺乏真正的灵魂。

此外，受体量与建筑限制，业态转型优化困难，虽建筑改造升级完成，但仍然面临着业态重复，体验性不足的同质化竞争难题。

朝阳商圈属于太原最繁华的老商圈之一，是太原传统意义上的服装批发基地，一度成为了影响山西乃至周边省、区的大型商圈。

随着城市大型商业综合体的出现，周边商圈的兴起，朝阳商圈开始进行提档升级，通过对比全国重点服装批发市场，在楼体条件、室内环境、交通及经营模式等方面方面进行改造，未来将塑造成为城市商务综合体，为顾客提供吃喝玩乐“一站式”的休闲、购物、娱乐服务。

迎泽区近年来加快更新改造速度，区域内城中村、道路、景区、商圈全新改造升级。

据不完全统计，片区内未来潜在商业供应量约74万㎡（包含潜在商业综合体和住区配套商业体量），未来将有城市综合体落地营业，为迎泽区注入新鲜活力。

说明：商圈商业体量不完全统计，住宅配套商业以目前已出示规划量为准

从太原城市发展进程来看，迎泽区始终占据着重要地位，区域商业发展不仅代表着过去太原城市的繁华，也代表着未来太原城市商业功能的更新和完善，区域内柳巷商圈和朝阳商圈更是作为城市商业转型升级的典型代表，是太原城市的商业名片。

未来迎泽区将充分挖掘区域历史文化底蕴，走出一条“商业+文旅”的特色商业之路。

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