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朗润君和|太原商业发展溯源之小店区

2020-04-02 17:28:21 来源:公众微信朗润君和 点击 评论

小店区作为太原城市南移发展主阵地,是太原现代化高端商务商业发展的代表,区域以长风亲贤商圈最为著名,见证了太原城市现代化发展和商务商业功能驱动的转型发展之路。


在现阶段城市商业呈现多极裂变趋势之下,小店区商业依然是整个城市商业发展的核心引领,承载着城市商业功能革新的重要地位。


而未来小店区商业发展的集中度更高,商业引领性更强,是太原城市商业发展的风向标。


小店区发展概况

区域占位


小店区地处太原市东南部,作为太原城市南移发展的核心腹地,是山西省政府新址驻扎地、现代化商业发展中心地、新兴产业布局区、城市重点交通枢纽区以及综改示范区发展高地,是太原城市现代化建设的主战场。


朗润君和|太原商业发展溯源之小店区


区域特征


小店区受政府规划红利影响,是城市发展的战略要地,整体区域发展以龙城大街为界。


龙城大街以北已经成为城市核心区域,商业配套完善,办公居住聚集度高,人口密度大,区域价值高。


龙城大街以南至小店镇主要以产业布局为主,是综改示范区发展高地,目前处于发展起步期,配套相对匮乏,但远期发展向好。


朗润君和|太原商业发展溯源之小店区


区域商业服务环境


小店区作为太原城市建设和产业布局主战场,伴随省政府南迁,区域享受政策红利倾斜,各类城市资源汇集于此,太原南站、武宿机场作为城市两大核心交通枢纽,高效贯通客流、物流、资金流等资源;银行网点分布密集,区域金融资本集中度高,为区域商业发展提供了良好的滋养环境。


朗润君和|太原商业发展溯源之小店区

说明:以区域内典型代表作为列举


经济情况

经济占位


2018年小店区位列全国投资潜力百强区94位,是山西省唯一上榜区域。


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数据来源:《2018年中国百强区发展白皮书》


GDP/人均GDP


小店区作为太原城市经济发展的前沿阵地,经济发展势头良好,被评选为全国最具发展潜力百强区之一。2018年区域GDP为919亿元,在城六区中排名第一,人均GDP水平为109002元,在城六区中排名第二。


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数据来源:太原市统计局


社会消费品零售总额/服务业增加值


小店区近年来通过城改棚改,道路改造,产业创新转型等,实现区域价值提升,吸引大批品牌开发商进驻,促进区域更新发展。2018年小店区社会消费品零售总额为586.91亿元,增速约7.5%;服务业增加值453亿元,占GDP比重约49%。


朗润君和|太原商业发展溯源之小店区

数据来源:小店区人民政府网;太原市统计年鉴;2018年区域社会消费品零售额为合理预估值


居民收入水平


小店区是太原城市主要的产业布局区域,楼宇办公、商务商业、产业发展实力强劲,经济发展势头良好,区域内居民收入水平高,2018年小店区城镇居民人均可支配收入为34889元,在六城区中排名第一,具有较强的消费实力。


朗润君和|太原商业发展溯源之小店区


产业结构


小店区产业以“三二一”的产业结构为主,主要依托长风亲贤商圈、高新技术开发区、南站交通枢纽、综改示范区等不同功能板块发展现代化高端商贸服务业和现代化高精尖产业。


朗润君和|太原商业发展溯源之小店区

数据来源:小店区人民政府网,太原市统计年鉴

注:2018年区域三产增加值为合理估算


产业布局


小店区是太原市重要的商业聚集区及中高等教育集中分布区域之一,也是城市轻工业分布最为

集中的区域,目前以现代服务业、生物技术、新能源、通信、交通运输等产业为主,主要分为商业聚集片区、东部片区及南部产业片区三大片区。


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商业聚集片区


商业聚集片区为太原市商圈分布及商业集中程度最高片区,目前发展相对成熟。


从规划来看,未来片区发展方向主要为现有商圈提质升级、新兴商贸集聚区建设及夜间经济发展,主要发展产业仍为现代服务业。


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东部片区


太榆商圈及东山大学城为东部片区重点发展区域,通过高校、交通枢纽及房地产项目的建设及落成,增加东山片区人口聚集程度,加速区域向集交通运输、商业、商务、教育、电子商务等多业态多功能的城市重点发展区域转变。


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南部产业片区


从规划来看,南部产业片区重点推进科技创新城及潇河产业园区的建设及产业落位,加速综改示范区的发展进程,主要规划产业为新能源、新材料、现代物流、生物技术等新兴产业;同时汾东创新城作为未来城市南部的重要CBD,是南部产业片区的重点建设区域。


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汾东创新城位于小店区南部,接壤综改区,区位条件优越,定位为城市南部新的CBD,既是太原主城向南拓展的前沿地段和太原都市区的核心腹地,也是未来太原城市商务功能和展示功能的核心区。同时,汾东创新城也是太原市5G布局及海绵城市建设的重要区域,未来将打造成为新兴的“第四代城市”。


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南部产业片区不仅是城市新兴产业聚集区,也是小店区现代农业、休闲旅游业的重点发展片区,整体发展思路为“两廊五区多点”,通过整合南部农村资源,打造特色农业景观生态及经济发展长廊,建设特色小镇、康养休闲农庄等,打造区域及城市重点都市农业示范区及生态文化走廊。


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人口情况

常住人口/人口密度


2015-2018年小店区常住人口增长速度较缓,2018年小店区常住人口约85.14万人,占全市总人口的19%(全市442.15万人)。区域常住人口数量为全市第一,人口密度全市第三,外来流动人口数保持在75万左右。


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数据来源:小店区人民政府网;注:2018年区域常住人口数为合理估算


人口分布特征及区域商业特征


小店区商业整体呈现南北分布不均衡的状态,以龙城大街为界,龙城大街以北商业现代化程度高且聚合度高,商业氛围浓厚;龙城大街以南商业分布零散,社区服务商业网点承担较大作用,以满足生活便利为主。


从区域各板块人口及商业分布特征来看,龙城大街以北居民消费多选择在长风亲贤商圈、晋阳街商圈以及长风西商圈等城市高端商业集中地;龙城大街以南居民多选择地缘性商业就近日常消费。


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商业发展活跃度


从区域商圈辐射力、商业分布密度、商业品类丰富度三大维度综合评价区域商业发展活跃度,小店区商圈数量和商圈辐射能级和迎泽区并列第一位,城市商业聚集度高;写字楼、酒店、购物中心分布数量最多,商业密度高;从星巴克门店分布数量及客单价来看,小店区的商业品质最高。综合来看,小店区在全市商业发展活跃度高。


朗润君和|太原商业发展溯源之小店区

数据来源:百度地图


小店区作为太原综合转型发展示范高地,随着太原发展重心南移,享受政策规划发展红利,形成汇集新型行政办公、商务金融、高端商业、产业示范、交通引擎等多功能于一体的城市核心区域,是中国最具投资潜力的百强发展区域,商服基础环境扎实,人流量大,区域商业活跃度高,居民收入水平全市第一,消费实力强劲。


小店区商业发展是衡量太原城市现代化建设和商业繁荣的重要指标,在城市商业功能构建中承担重要作用。


小店区商业发展


伴随着城市南移发展,小店区商业发展迅速,商业形态经历了商贸市场-传统百货-购物中心-城市综合体/主题街区四个发展阶段,目前区域商业正处于第四阶段,城市综合体/主题商业街区发展时期。


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小店区商业具体表现特征

早期商业


小店区商业形态多样,商业集中度较高,就目前来看,区域内传统商贸集贸市场逐渐发展落后,购物中心和百货市场活跃度较高。


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注:商场/市场以区域内典型代表作为列举


购物中心/主题街区


小店区作为全省最具发展活力的地区,区域商业已进入城市综合体购物中心及主题街区时代。其中,大型购物中心主要有北美新天地、茂业天地、北美N1艺术购物中心等,同时还分布有抱鼓巷、绿城太原广场(建设中)等主题式商业街区,是目前太原人民逛街购物、休闲娱乐、活动社交的主要场所。


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注:商场/市场以区域内典型代表作为列举


写字楼


小店区楼宇经济发展迅速,商务办公氛围浓厚,整个区域内写字楼分布集中,是太原市写字楼分布数量最多的区域,甲级写字楼主要有如茂业中心、君威国际财富中心、山西国际金融中心等,乙级写字楼主要有金茂大厦、和信商座、火炬大厦等。


随着城市南移的规划发展、政府部门的搬迁,小店区写字楼数量仍在不断增加。


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注:写字楼以区域内典型代表作为列举


公寓


2019年太原市公寓市场明显供大于求,市场热度下降,年均销量约40~50万㎡,其中以小店区表现最为突出。区域内项目数量多,形态主要以平层为主,销售均价集中于12000-15000元/㎡之间,代表性公寓包括绿城太原广场、实地紫藤公馆、富力壹品、保利东郡等。


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注:公寓以区域内典型代表作为列举


酒店


小店区星级酒店分布较多,超五星国际酒店如JW万豪酒店、五星级酒店如太原凯宾斯基饭店、万狮京华大酒店、太原皇冠假日酒店等,四星级酒店如山西黄河京都大酒店、君豪铂尊酒店等,以及众多三星级酒店和经济型快捷酒店。


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注:酒店以区域内典型代表作为列举


区域商圈分布地图


依据地理区位、商业体量、辐射半径、针对人群、区域人口密度及区域规划发展等因素考虑,小店区域商圈由南内环商圈、亲贤商圈、长风商圈、体育南路商圈、太榆路商圈和康宁商圈等6个集中商圈构成。


朗润君和|太原商业发展溯源之小店区


注:南内环商圈横跨迎泽区和小店区两个行政区,其中南内环以北以老军营、双塔寺街为主,南内环以南依靠数码电子及商务办公楼为主。


区域商圈分布特征


区域以提质升级六大特色商圈为目标,打造特色鲜明、具有品牌影响力的特色街区,强化商业综合体的商圈集聚效应,形成引领辐射全市的“商圈经济”。


朗润君和|太原商业发展溯源之小店区


区域商业未来发展趋势判断


城市不断南移发展,小店区作为太原经济发展桥头堡,产业核心布局区域,经济发展势头迅猛,商业发展日新月异。


据不完全统计,片区未来潜在商业供应量约284.5万㎡(包含潜在商业综合体和住区配套商业体量),未来将继续提质特色商圈发展,强化综合体商圈效应,培育新型商贸集聚区,引领城市经济发展。


朗润君和|太原商业发展溯源之小店区


综合来看,小店区作为全国百强经济发展区,太原市经济综合转型发展示范高地,区域开放性和包容性更强,未来能够容纳更新、更好的商业资源良性合同发展,同时也是大多商业投资者进驻城市的首选投资片区。


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