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朗润君和|太原商业发展溯源之--万柏林区

2020-03-31 15:52:17 来源:公众微信朗润君和 点击 评论

万柏林区作为太原的老城区,受城市历史因素影响,工业基础雄厚,众多厂矿企业分布于此,同时也是太原城中村分布最多的中心城区。


在城市南移西进发展战略下,区域迎来新的发展机遇,依托厂矿搬迁、城中村改造,盘活区域土地,招商引资吸引较多有实力的开发商进驻,共同实现区域居住和商务商业功能的更新。


未来区域将发展成为太原新型商务商业中心,成为太原市商业增长新磁极。


万柏林区发展概况


区域占位:


万柏林区地处太原市西北部,东接汾河水,西靠西山生态带,是太原城市西向扩容、内向更新提质发展的主要阵地,同时也是太原市城六区面积最大、人口分布密集的中心城区,区域整体定位构建太原新型商务商业中心,实施工业强区战略。


朗润君和|太原商业发展溯源之--万柏林区


区域发展演变特征:



万柏林区工业基础雄厚,曾是山西省能源重化工基地之一,近年来随着太原城市西向扩容、内向更新发展,区域通过厂矿改造、旧货市场搬迁、学校用地腾挪等方式,重新盘活区域内土地,引入大批品牌开发商进驻,完善区域居住和商业服务功能,提升区域价值。


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万柏林区原是一个典型的城乡交错区,全区共分布约27个城中村,是城六区中城中村最多的城区。自2014年区域开始启动城中村改造,历时约5年时间,区域内城中村基本改造完毕,成为全市率先完成城改的区域。


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区域营商环境



坚持全省为支持现代服务业发展提出的的各项举措,持续优化营商环境;同时响应太原市现代化商圈建设、商业改造升级、消费结构升级等政策规划,加快商圈建设,完善商业配套,创造良好的商业发展环境。


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经济情况


GDP/人均GDP


万柏林区近年来进行城中村拆迁,厂矿改造,实现区域内部更新,处于新旧动能转换,大力发展现代服务业的时期,目前区域内大多服务业设施处于开发建设阶段,预计投产后将极大拉动区域经济增长。


2018年区域GDP为450.5亿元,在城六区中排名第四,人均GDP水平为57262元,在城六区中排名第五。


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社会消费品零售总额/人均社会消费品零售总额



万柏林区近年来通过城改棚改,道路改造,产业创新转型等,实现区域价值提升,吸引大批品牌开发商进驻,促进区域更新发展。


2018年万柏林区社会消费品零售总额为232.18亿元,人均社会消费品零售总额约29209元,在城六区中排名第四,消费能力处于中等偏下水平。


朗润君和|太原商业发展溯源之--万柏林区

数据来源:万柏林区人民政府网;太原市统计年鉴;2018年区域社会消费品零售额为合理预估值


居民收入水平


2018年万柏林区城镇居民人均可支配收入为33585元,略低于全市城镇居民人均可支配收入(33672元)。在六城区中排名第六,现阶段区域居民购买实力一般。但万柏林区作为太原市改造力度最大的区域,后期区域内新建小区落成入住,服务配套设施完善,将形成庞大的消费群体,未来消费空间较大,区域消费实力值得期待。


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产业结构


万柏林区现阶段产业以“二三一”的产业结构为主,依托原有工业基础,加快传统产业转型发展,同时引入城市更新项目,加快区域居住和商务商业功能的布局和完善,推进区域现代服务业发展。


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数据来源:万柏林区人民政府网,太原市统计年鉴;注:2018年区域三产增加值为合理估算


产业布局


万柏林区是传统的能源重化工基地、新兴的商业商务中心和重要的科技孵化基地,目前区域东西部差异较大。


整体发展主要围绕“山上山下”两个主战场,建设形成山上“四大产业片区”及山下现代服务业集聚区的空间格局,发展规划产业为现代服务业、金融、政务、新能源、新材料、高端装备制造业及生态旅游等。


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产业规划


现代服务业集聚区


现代服务业集聚区是城市重要的文化、商务及政务中心,分布着众多城市重要地标建筑,目前发展相对成熟。


从规划来看,未来片区发展方向为推动科技创新产业及现代服务业升级发展,集中于现代化商圈构建、楼宇经济发展及双创基地升级等三方面。


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人口情况:常住人口/人口密度


2015-2018年万柏林区常住人口保持稳定小幅增长,2018年万柏林区常住人口约79.49万人,占全市总人口的18%(全市442.15万人)。


区域常住人口数量为全市第二,人口密度全市第四,外来流动人口数保持在30万左右。


在城市西进扩容发展、内向更新战略下,区域新建居住小区和大型商业综合体较多,未来区域消费基数和消费实力强劲。


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数据来源:万柏林区人民政府网;备注:2018年区域常住人口数为合理估算



人口分布特征



万柏林区北部受历史因素影响,沉淀较多厂矿人群,且城中村分布较多,城中村居民集中分布,整体消费实力较弱。


南部受城市规划发展红利影响,发展长风商务区,整体写字楼、商业综合体集中,商务办公氛围浓厚,整体消费实力较高。


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人口结构特征



万柏林区基于城改背景,房地产开发项目多以刚需为主,从区域购房人群角度分析,区域内人口结构可能主要由25-35岁年轻人群构成,家庭结构多以两口之家或小太阳家庭为主。


结合区域内商业配套建设,预计未来区域商业将更加倾向于年轻时尚的休闲化消费体验,家庭型消费可能会是新的商业特点。


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万柏林区作为城市提质扩容、西向发展的重点区域,随着城改旧改、产业改造升级的开发建设,区域经济快速发展,产业链条愈加完整。


在城市发展红利的推动下,大批实力企业争相抢滩登陆,构建发展以大型商业综合体为核心的城市商圈;其二,随着房地产项目开发的推进,区域人口结构愈加偏向年轻化,区域商业正向年轻化、体验式、社交化、个性化及休闲时尚的商业模式发展。


传统市中心商业饱和,缺乏新的刺激,商业中心向河西和南城发展,万柏林区作为其最重要的发展区域,城市商业将升级转型,打造新兴商务商业中心。


万柏林区商业发展



城市“提质扩容,南移西进”战略加持下,万柏林区公共基建扩建改善,商务功能落位,城市形象提升,商业形态随之改变,由原先的商场&市场时期过渡到传统百货时期,目前已进入主题街区&城市综合体时代初期。


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区域商圈分布地图


依据地理区位、商业体量、辐射半径、针对人群、区域人口密度及区域规划发展等因素考虑,万柏林区域商圈由南内环西商圈、下元商圈、迎泽西商圈、科大商圈、兴华漪汾商圈和长风CBD等6个集中商圈构成。


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注:兴华街商圈横跨尖草坪区和万柏林区两个行政区,主要为北侧装饰专业市场,因而,万柏林区聚焦于兴华街南和漪汾街为主轴的综合体新型商圈


区域商圈分布特征


区域将重点建设下元、漪汾、长风CBD等商圈,打造太原新型商业商务中心,尤其是汇集了万象城、远大购物广场、新城吾悦广场及海尔国际广场的长风商圈和漪汾商圈,在城市综合体崛起和地铁的双重加持下,区域将成为太原城市最具发展潜力的商业集中地。


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区域商业发展活跃度


从区域商圈辐射力、商业分布密度、商业品类丰富度三大维度综合评价区域商业发展活跃度,万柏林区商圈数量多且城市商业聚集度高,包括写字楼、酒店、购物中心、咖啡馆、便利店等分布密集且能级较高。


在城市区域提质扩容战略背书下,区域商业正向新兴城市综合体发展,活跃度也快速提升,区域商业正在步入一个全新的阶段。


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数据来源:百度地图



区域商业丰富度

写字楼


万柏林区作为太原市南移西进的重点培育区域,新增写字楼落地较多且分布集中。


随着大批房企的争相进驻开发,甲级写字楼数量增加明显,不完全统计约17个项目,包括华润大厦、绿地中央广场、信达国际金融中心(山西第一高地标建筑)等。


区域内乙级写字楼大约10个,以尚德峰国际、浙江大厦等为代表;其他类型写字楼/办公楼众多,包括焦煤大厦、钢材大厦等。


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注:以上项目为不完全统计



公寓



近五年来,公寓市场份额占比不断攀升,其中万柏林区公寓项目分布较多,是15-18年太原公寓市场的主力。


目前来看,区域公寓项目多数处于尾期,市场平均销售价水平约11000元/㎡,代表性公寓包括华润悦府、海唐广场、欢乐颂等。待入市公寓项目约6个,待入市公寓体量约100万。


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注:以上项目为不完全统计



酒店


万柏林片区内分布各类型酒店众多,主要集中分布于迎泽西大街、长风商务区周边。


其中五星级酒店约2家,如丽华大酒店、洲际酒店;四星级酒店约9家,如怡兴·瑞庭精品酒店等;三星级酒店11家,如悦宾酒店、银海精选酒店等;此外,还有近百余家经济型快捷酒店。


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注:以上项目为不完全统计



区域生活方式的多样性



区域内各品类商家众多,业态齐全,据不完全统计,区域内布局约17家咖啡店、35家书店、11家大中型电影院、50余家家电数码馆及100余家大中型便利店,以满足区域内居民基本需求及其他休闲娱乐需求。


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区域商业消费水平



万柏林区作为太原市的老城区,浓缩了城市传统商业的缩影,历史发展久远;漪汾街、迎泽大街、和平路作为其商业集中地,人流集中,商业繁荣。


近些年,随着区域提质扩容,大型综合购物中心快速绽放,以华润万象城为例,开业当天客流量22万,车流量2.1万,当天的营业额高达2649万。长风商务区集聚了大量商务、白领、企业高管等人群,为商业消费带来了强劲客流。


由此可见,区域内消费实力强劲。


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区域零售商业创新度

以华润万象城的首店开设情况为例


太原万象城作为全太原体量最大、商品类目最全的商业综合体,拥有近500个品牌, 30%的品牌是首次进入山西市场。


其中,70%的餐饮品牌,是山西首店。多家店铺品牌均是当前最高级别、最新形象的店铺,如优衣库top20城市形象店、山西唯一星巴克臻选店、阿迪达斯SWC store、小米之家旗舰店、西西弗书店全国首家黑标店等。


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综合来看,万柏林区作为太原市的老城区,政务商务的快速完善和地铁修建的双重因素加持下,经济、政治正处于迅速发展阶段;区域商业环境也在区域提质改善的影响下,正呈多元化、复合型、现代化的局面发展。



区域商业未来发展趋势判断



城市南移西进重点发展区域,率先告别城中村拆迁时代。


据不完全统计,片区未来潜在商业供应量约287万㎡(包含潜在商业综合体和住区配套商业体量),大批企业抢滩登陆,多个大型城市综合体开发待建,未来将共同提振区域商业发展,完善区域商务商业功能,促进区域快速形成复合型、多元化现代化的城市级商业集中地。


朗润君和|太原商业发展溯源之--万柏林区

注:商圈商业体量不完全统计,住宅配套商业以目前已出示规划量为准


城市商业的发展需要多中心服务的支持,城市商业综合体的落地,将改善区域的商业格局,推动区域消费产业的发展。


万柏林区作为南移西进、提质扩容的重点发展区域,将持续加快现代服务业发展,构建推动以大型商业综合体为核心的城市商圈,持续引导消费升级,拉动经济增长。


万柏林区,未来可期!


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