朗润君和 | 太原商业发展溯源之尖草坪区

尖草坪区位于太原城市的老城发展区域，太钢产区，近几年，随着城市发展重心的南移及政策规划带动下，拆旧建新，区域更新，各项配套改造，价值不断提升。尖草坪区作为太原市六大城区最为特殊的一个区域，让我们一起来探索一下它的商业发展历程。

01  区域占位

太原市辖“6区3县1市”，尖草坪区地处全市的上风头、水源地，属于太原城市的老城发展区域。近年来，区域以构建北部新城为发展目标，全力推进“人文生态休闲区、创新转型产业区、现代宜居都市区”三区发展战略，以进行产业升级为抓手，重点发展三给片区，加快基础设施建设，积极促进区域更新发展。

02  区域特征

尖草坪区属于城市老城区，太钢产区，生活配套设施落后，区域整体发展水平较低。现阶段依托传统产业转型、城改、棚改等手段建设北部新城，加快完善区域道路、教育、医疗、商业、公园等配套设施的建设，招商引资吸引品牌开发商进驻促进区域更新发展。

03  经济情况

尖草坪区作为老城区，依托太钢等重工业产业发展，伴随着太原城市产业结构调整，太钢等支柱性产业发展动力不足，且城市发展重心逐步南移，尖草坪区经济发展活力不足。2018年区域GDP为327.56亿元，在城六区中排名第五，人均GDP水平为75487元，在城六区中排名第四。

 数据来源：太原市统计局

2018年尖草坪区社会消费品零售总额为112.07亿元，增速10%；服务业增加值118.68亿元，对区经济增长贡献率约39%。尖草坪区近两年依托城改、棚改，加强区域商业整合开发，区域商贸服务业进一步发展。

数据来源：太原市统计局

尖草坪区近两年拆旧建新，万科、富力、碧桂园、旭辉等品牌开发商进驻促进片区城市更新，同时教育、医疗、交通、商业、公园等各项城市基础配套设施正在逐步兑现，区域正处于快速发展期，城镇居民人均可支配收入也在逐步提升，2018年尖草坪区人均可支配收入为33746元。

04  产业情况

尖草坪区产业以“二三一”的结构为主，以太钢厂区等传统制造业为主导产业。在商业服务业方面，重点发展批发零售、住宿餐饮业，打造三给商圈、小商品商圈、兴华商圈、迎新商圈。

尖草坪区生产性服务业发展轴：依托中北大学、太原工业学院、太原不锈钢工业园区，重点布局科技研发、现代物流、电子商务等产业，为传统制造业转型提供服务。

尖草坪区生活性服务业发展空间：整合三给商圈、小商品商圈、兴华商圈等，重点发展批发零售、住宿餐饮加快建设三给片区，完善物流、商贸、医疗、教育、文化等功能，建成北部地区公共服务中心、宜居生活片区。

尖草坪区构建“东工、西居、北游”的产业空间格局，重点打造以农业+文旅为抓手的人文生态休闲区，以工业转型升级为抓手的创新转型产业区，以城改、棚改为抓手的现代宜居都市区。

人文生态休闲区：依托区域内生态自然资源，目前形成西北部以生态、人文、农游为主导产业，东北部以都市农业、乡村旅游、休闲养老、农产品加工销售等产业为主导的产业布局。

依托六大城郊森林公园的生态涵养功能，汾河湿地公园的秀美风景，以及北部现代农业产业园的乡风农貌，实现“生态+人文+农游”三大元素融合；北部则以以西墕、柏板东部、阳曲镇北部地区为主体，以都市农业、乡村旅游、休闲养老、农产品加工销售等产业为主导。

创新转型产业区：按照“一区两园“的发展布局，以不锈钢产业为主导，同时逐步发展新兴产业，进一步提升尖草坪区的整体经济实力。

一区两园”面积73平方公里，“一区”即不锈钢产业园区，“两园”为中北大学军民融合科技园、军民融合产业园；按照“一区两园”的发展布局，以军民融合为主攻方向，以不锈钢产业为特色，推动园区成为尖草坪发展第二产业的承载体和主战场。

现代宜居都市区建设：通过城改、棚改等方式，提升区域内基础配套设施、改善区域内部交通、生态环境，建设三给、兴华等重点生活居住片区，从而提升整体区域竞争力，加快产城联建，目前区域内主要以汾河西线、汾河东线和上兰片区三大产城联建板块建设，分别以商贸服务业、生产服务业及新兴产业为主导。

依托“现代宜居都市区、创新转型产业区、人文生态休闲区”三区产业定位，重点打造产业孵化基地、康养小镇、军工装备制造、高端产业集群、综合生态休闲区、生态宜居都市区六大功能板块，目前重点建设为生态宜居都市区板块，其他板块推进速度较慢。

05  人口情况

2015-2018年尖草坪区人口增长速度缓慢，2018年尖草坪区常住人口约43.72万人，占全市总人口的10%（全市442.15万人）；从人口迁入/迁出数据来看，区域迁出人口远大于迁入人口，人口流动大。

总体来看，尖草坪区商业配套设施缺乏，商业发展尚不成熟。现阶段商业以零散商业网点、社区底商、专业市场分布为主，以满足区域内居民日常生活消费为主，缺少大型集中性商业消费地。从人群消费需求来看，区域内居民消费外溢，极有可能去临近的万达、柳巷、下元等周边商圈，满足消费需求。

06  商业规划情况

三给片区作为目前尖草坪区的核心发展片区，交通、教育、医疗及公园等城市基本配套设施逐渐落位优化，居住生活氛围愈发浓厚，15分钟生活圈日渐成型，城市宜居度和吸引力得到进一步提升；从整体片区规划来看，基本分成居住区、行政办公+居住区、商业区三部分。

目前三给片区内主要以住宅项目底商及独栋社区商业为主，无大型商业综合体，商业配套基本处于空白阶段；从规划来看，未来片区内涵盖了包括城市级及区域级商业综合体，主要集中于和平北路两侧，将有效弥补片区乃至北城商业空白，从而提升片区及区域活力和影响力，加快城市副中心的落成。

总体来看，尖草坪区尖草坪区受地理位置、区域产业结构、城市发展重心转移等因素的影响，区域商业现代化程度发展水平较低。

在人们的记忆中，尖草坪区域的发展速度缓慢，随着近几年，太原“南移西进、北展东扩”和“复兴北城“的政策的推进下，配套设施不断完善，北城的发展速度不断加快，它迎来了自己的发展机遇。

城市综合体作为当前商业地产的最高形式，逐渐成为太原商业地产的主流，也促进了太原商业地产的升级换代。尖草坪区作为太原的“老城区”，发展速度缓慢，商业配套缺失，现阶段整体商业表现力度不足。

下面，我们一起来看一下，太原尖草坪区域商业地产的分布情况及表现特征。

01  区域商圈分布图

依据地理区位、商业体量、辐射半径、针对人群、区域人口密度及区域规划发展等因素考虑，尖草坪区域商圈由三给商圈、解放北路商圈、兴华商圈和迎新商圈等4个集聚性商圈构成。

02  区域内商业形态表现特征

大型商场的进驻往往反映一个区域的商业繁荣程度。尖草坪区大型百货和购物中心匮乏，主要以批发零售市场和家居/装饰/建材卖场为主，商业形象陈旧、商业定位单一，缺乏商业活力。

注：兴华商圈处于尖草坪区和万柏林区交界处，尖草坪区大小东流周边受到兴华商圈的影响

专业市场扎堆，建材装饰、小商品批发市场为主营业态，独栋或集贸市场形态存在，商业环境差、陈列老旧；2016年后，欧亚大卖场进驻，形成以休闲、娱乐、商务、金融等于一体的大型商业帝国，目前尚处改造升级阶段；装饰市场优胜劣汰，竞争激烈，逐步形成有品质化的综合市场；小商品批发市场改造，基础设施迭代，打造华北地区最大最具规模的综合市场。

购物中心或大卖场较少，包含兴华商贸广场、星宇购物中心、精品服装城等，定位低端，业态及品牌老旧，辐射范围及服务范围较小。

办公楼、公寓形态产品基本没有，区域内多以焦化厂办公楼、农业综合楼等自用楼形式存在。

大型酒店类物业较少，以民俗、接待中心及快捷酒店为主，如红叶楼快捷酒店、汉庭酒店、枫驿民宿、太原青年宾馆等，已基本满足休憩需求为主，缺乏其他增值服务，房价基本处于100-200元之间，酒店类型定位低端，商业活力缺乏。

综合来看，现阶段的尖草坪区商业形态单一，以批发零售为主营业态；其次，商业环境差，基础设施落后，人口密度低都将是影响区域发展的先决条件。

03  区域商圈分布特征

综合对比表现，三商圈是给最具发展潜力的区域级商圈，解放北路商圈是辐射全城的综合市场商圈，兴华商圈以满足社区需求为补充，但形象和档次将再度提升；迎新商圈是满足需求为补充，提档升级，同时实现产城融合双发展的区域级商圈。

注：兴华商圈处于尖草坪区和万柏林区交界处，尖草坪区大小东流周边受到兴华商圈的影响

三给商圈是以和平北路、摄乐街为主街道，以三给片区是区重点规划版块为背书的发展性区域级商圈。

2015年，三给商圈仍是以专业市场，包括不锈钢市场、建材城、钢材市场等形态存在，脏、乱、差等是版块的代名词；2016年，太原市“十三五”规划出台，三给片区升级，确定为太原市重点发展片区之一，同时也是尖草坪区重点规划区域，将打造太原集居住生活、商务、金融、办公等为一体的北部区域。随之而来，道路新建改建、公共服务不断落户完善、生态公园加大建设，是我市最具发展潜力和活力的片区之一。

城市的变迁与发展，离不开消费的带动，而作为消费聚集地的商业地产项目，则在城市变迁与发展中，深深地影响着一代又一代的消费者。在太原传统商业格局中，三给商圈仅仅是钢材、建材市场的集中地，其二通过综合市场作为周边社区的补给。然而，这一格局在近几年被改变了。

建材城改造，变成了欧亚大卖场，是一个集购物、休闲、娱乐、商务、金融、教育、医疗、健身、餐饮、展会、旅游等多业态、多功能为一体的超大型商业帝国。

随着近几年万科、富力、旭辉、碧桂园等品牌企业的集中进驻，版块居住环境迭代升级，随之带来的是社区特色商业配套的进驻及碧桂园、旭辉、富力的大型综合体项目落位，5~6年时间沉淀，三给商圈将形成以综合体为多中心、特色社区商业为点状分散围绕的新型商圈，涵盖商务、商业，包括电影院、剧院、购物中心、写字楼、酒店等多种业态，加上地铁三号线带来的地铁经济效益，未来三给将实现巨大流量的人气和消费力。

解放北路商圈是以太原北站、西涧河为中心，是山西最大的小商品商圈和集散地，辐射全城及城外区域，属于城市级综合市场商圈。

90年代中期，借助邓小平南巡讲话的东风，晋安化工厂提出在工厂划给服务公司作为发展集体经济、解决就业子女就业问题，筹建小商品批发市场。

1992~2015年时期，解放北路商圈实现山西北方商贸城、太原市金屹商贸城、晋东小商品商贸城、太原市小商品批发市场、华誉商贸华北酒店用品基地、箐坪综合批发市场等9大市场落位，入驻3500多户商家，涵盖五金、家电、文具、土产日杂、酒店用品等十余大类。

在经济形势的影响下，消费需求萎缩。其一，快递、网购的快速发展及商圈内商户长久延用传统的经营模式、管理方式，已严重落户后当下市场经济的发展；其二，版块内基础设施建设不完善、道路交通堵塞、环境脏乱差等一系列因素决定了尖草坪小商品批发市场商户客户流失，市场“疲软”；同时市场建设起点低、时间跨度大，没有统一规划，虽然已形成九大市场，但各自经营，建筑参差不齐，布局不合理，导致消防通道严重堵塞，消防设施不完善，一系列经营安全问题制约市场的长久发展。

2010年前后，尖草坪小商品批发市场改造，年年被列入太原市重点工程项目。2013、2014年，更被列为山西省重点工程项目，但实际进展缓慢，成效甚微。2015年，再次恢复启动改造工程。

未来的解放北路商圈，将打造华北地区最具规模、商品门类最为齐全的现代化综合型商品批发市场；同时，在基础设施建设方面提档升级，设立配套银行、工商、税务、消防安全、物业管理等附属服务设施。将引入“互联网+”，实现仓库物流、网上交易；引入新项目，使市场实现高水平、高起点，提升城市功能，带动未来区域乃至城市发展新的经济增长极。

兴华商圈是以兴华街为主街道，包含装饰市场、商场、商务广场、酒店、超市、集贸等多种业态，辐射周围1~3公里范围内的人群，是区域内距离城心最近且是尖草坪区最大的区域级配套商圈。

最开始的兴华街，道路狭窄且异常破旧，是人们口中的“郊区”。

改革开放后，太原正以惊人的速度发展向前，太原的特色商业街也正在进行着前所未有的大变迁。

城中村拆迁前的兴华商圈：九丰路口因二手车交易市场而闻名，兴华商贸/精品服装城生意兴隆，装饰市场散乱无序经营，地摊等集贸巨多，外地人口集中，商圈人气聚集，消费力强。

城中村拆迁后的兴华商圈：二手车交易市场拆除、周边底商拆建，路边摊等集贸市场消失，兴华商贸生意一落千丈；随着城中村的拆迁改造安置，外地人口流失，随之而来的市场道路改造升级，高楼大厦，环境优化，城市品质提升，苏宁易购、山姆士超市、芙蓉大酒店、美特好超市等撑起了兴华商圈的一片天；同时，装饰市场形成了星罗棋布的各具规模的综合性大市场。

拆迁安置的落位及形成，基础设施配套的迭代升级，将提升兴华商圈的区域形象及功能品质。短期内，兴华商圈将仍以现状存在；长期来看，商圈形象将持续改善提升，装饰市场进一步筛选及发展，配套服务商业将更加完善，兴华商圈定位将由“装饰一条街”过渡到“装饰”&“宜居”双属性的生活型商圈。

迎新商圈，连接新城街道及南寨街道，辐射半径3~5公里，以满足周边社区基本生活需求为目的，同时依托太钢、江阳等工业企业发展形成产城融合模式的区域级商圈。

迎新商圈的形成主要因满足日常需求而兴起，商业形态由“以迎新街-迎新路为中心的商贸/商业街”及“以大同路为主轴的汽修服务”双核组成。

迎新街-迎新路为核心的商圈商业由迎滨商贸市场、迎新街&迎新路商业街及其他社区底商构成，无品牌属性、无业态细分、便民为主，综合市场属性较强，目前正新建一座商业广场（迎新街商业广场），辐射周边2万+人群。

大同路为主轴的街道商业由汽修服务、二手车市场、电气电控等业态构成。

基于区域及版块的规划发展、地理区位、人口密度等多因素考虑，迎新商圈将依托太钢、江阳等工业企业的发展，推动迎新商圈扩容提质，一方面满足原有居民刚性改善的需求，另一方面形成工业发展为主的产城融合模式；同时，依托滨河东路的开通、太钢不锈钢生态园区和北客站的建设，加强发展餐饮、住宿、娱乐、购物、医疗。教育、等多样化的商业业态和生活配套。未来，该商圈将又是一大人流聚集的区域级商业中心。

04  区域商业未来发展趋势判断

通过对区域内4大商圈的分析及区域内未来潜在供应来看，尖草坪区商业现阶段仍通过扩建-改建-新建，发展以专业市场提质提档为基底，综合市场迭代改善、特色社区商业为主发展轴的商业形态；不完全统计，商业新建改建扩建体量约在307.7万㎡；未来区域商业布局将呈现以综合体为中心、社区商业散点分布、专业市场为基础的新格局。

注：兴华商圈处于尖草坪区和万柏林区交界处，尖草坪区大小东流周边受到兴华商圈的影响

总体而言，尖草坪区受地理位置、区域产业结构、城市发展重心转移等因素的影响，区域商业现代化程度发展水平较低，形成以专业市场、批发市场为主要特征的商业形态，缺少大型集中商业消费地，整体消费结构单一。

近年来，随着北部新城发展战略规划影响，尖草坪区依托城改、棚改进行内部更新，三给片区、兴华片区、森林公园片区、迎新片区逐步吸引进辰兴、万科、富力、碧桂园、旭辉、恒大、融创、中铁、保利等知名开发商，在进行区域居住功能更新的同时将带来相应的商业服务配套，完善区域社区商业服务功能；同时依托区域产业功能定位的清晰化，以农业为发展基础的农副产品专业市场将逐步规模化、科技化、便利化，成为全市或全省的食品供应基地。

未来，尖草坪区商业将进入提质发展阶段，以专业市场为基础、集中性商业为核心、社区商业多点开花的商业新格局正在逐步形成。

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