2019年的房地产，变化大到你想不到

时间飞逝如电，楼市暗流涌动。2019年即将成为历史，对于房地产来说，这是一个注定被铭记的年份。让我们沿着一、二、三、四线城市的楼市发展脉络，做一个全面而系统的年终总结，也许其中就有你居住的城市。

北京：成交量涨，成交价跌

根据北京中原成交统计数据，2019年上半年，北京新建商品房总成交额1784.31亿元，同比去年上半年增长1.35倍；共成交35332套，同比去年上半年增加20973套。

其中，北京新建商品房居住类产品（不含回迁房，包括普宅、豪宅、别墅、共有产权房）成交1596.4亿元，同比去年上半年增长1.69倍；共销售31305套，同比去年上半年增加20157套，成交均价45233元/平方米，同比去年上半年上涨800元/平方米。

　　虽然居住类产品的成交面积不敌2015年和2016年，但也创下2017年以来半年度成交量的新高，环比2018年下半年增长两成，占整体成交市场的86%。

　　从普通住宅来看，上半年总成交额841.76亿元，环比去年下半年下跌8%，共成交14278套，环比增加817套，平均成交价53760元/平方米，环比去年下半年减少3000元/平方米，套均价590万元，环比减少88万元/平方米。

环京：成交均价下降一成

　　从宏观政策看，截至2019年三季度，限购政策辐射至环京38个区域，占河北城市总量近五成。环京区域部分城市限购政策略有小幅调整，调整内容对市场整体影响较弱。石家庄住建局两次发文，严查和整治违法违建及建筑市场，进一步加强房地产市场监管工作；固安县落户政策门槛有所降低。

　　新房市场成交数据显示，2019年三季度，环京住宅市场，包括廊坊市区+燕郊+固安+香河+石家庄+张家口，环比量涨价跌。共成交1.55万套/160.86万㎡，成交套数环比上涨26%；成交均价为1.23万元/㎡，环比下降13%。

　　仅石家庄一个区域成交套数同比下降，廊坊市区、燕郊、固安、香河、张家口5个区域成交套数均同比上涨，其中张家口涨幅最大，成交套数同比上涨4倍。

　　上海：二手房遭遇秋深寒重

　　据房天下大数据显示，2019年1-6月，上海购房用户最关注度的区域为浦东、嘉定、青浦；最关注的楼盘为浦东的汤臣一品、嘉定的万科安亭新镇和浦东的东宸源著。

　　价格方面，上海用户最为关注的是10000-20000元/㎡，关注度占比为15.36%；其次为20000-30000元/㎡，关注度占比为14.80%；30000-40000元/㎡用户关注度排名第三，关注度占比为11.81%。

　　消费者最关注的面积大小是70-90㎡，关注度占比为15.42%；其次为50-70㎡，关注度占比为12.27%；90-110㎡的用户关注度排名第三，关注度占比为12.09%。

　　而到了10月份，秋深寒重，一片肃杀之气。10月份上海二手住宅成交量16451套，环比下降23.4%。成交面积环比下降23.9%，成交金额环比下降26.6%。

　　据世联EVS数据显示：10月上海16个行政区中，涨跌幅前三分别为松江区（跌幅33.64%）、奉贤区（跌幅32.43%）、杨浦区（跌幅28.93%），全市波动平均幅度为-21.34%。

　　也就是说，上海楼市存量住宅、土地市场价量齐跌，成交量在减少。“金九银十”的成交都这样，更加剧了市场的悲观预期。预计后市大概率横盘，市场不会有特别大的变化。

　　广州：利好政策频繁出台

　　从2月份开始，广州土拍市场变得火热起来，天河金融城、荔湾广钢、番禺石楼等多宗宅地均以高溢价拍出，市场比较活跃。4月份广州一手住宅网签面积为94.95万㎡，环比上涨21%。

　　但火爆的土拍难以带动住宅市场行情。2019年上半年广州全市新增住宅预售34230套，环比下跌39%，同比下跌21%。纵观近4年，2019年上半年是供应第一低位，第二低位是限购限贷政策加强的2017年下半年，这两个阶段楼市供应环比均下滑明显。

　　根据乐有家研究中心监控数据，2019年上半年广州住宅成交以90-144㎡为主，全市占比56%。成交户型中三房较受欢迎，全市占比43%；两房占比39%紧随其后。价格方面，总价位于150-300万元区间占比最高，为52%，占据半壁江山，其次是150万元以下的房源。而成交单价以2-3万元/㎡居多，全市占比39%。

　　2019年广州购房群体以刚需客为主，年龄以80/90后为主，两者占比共80.7%，主要是刚需人群；其次是70后，占比约12.8%；50/60后共占6%。此外，买房群体也有00后的身影，占比0.3%。买房群体中男性为主力，占比57%；女性占比为43%，女性比例明显增多。

　　广州今年出台了不少利好政策，推动了楼市发展，如落户政策放宽，港澳人才购房放开，粤港澳大湾区中心城市地位被再次强调，交通、产业及相应配套加速完善等。

　　最近广州还微调了限购政策，使外地购房者5年社保个税可以叠加互认。过去外地人在广州买房需连续缴纳5年社保或个税，只要中断一个月就无法获得购房资格。

　　而连续缴纳5年社保（个税）并不容易，一旦换工作或者由于企业疏忽，断缴一两个月的情况普遍存在。如今，社保个税缴纳记录可以互认，即便社保中断，只要个税仍在缴纳，均可视为正常缴纳，非常实用。

　　深圳：刚需活跃，政策降温

　　深圳是一个多中心城市，也是中国改革开放的窗口。深圳向来住宅用地稀缺，这是开发商和土豪们坚定看多深圳楼市的基本逻辑。

　　上半年，深圳一手住宅成交量达到172.04万平方米，同比上升35.51%。经过长时间的观望蓄积，在房贷利率下调的背景下，随着粤港澳大湾区发展规划纲要的出台以及交通基建设施的进一步完善，面对住宅新房的陆续入市以及相对保守的定价，刚需活跃度有所上升。

　　在租赁市场，3月《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》发布，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价；4月《深圳市房屋安全管理办法》出台，这是全国首个长租公寓装修标准，有助于遏制产品质量问题，保障租客权益。相关细则为租赁市场的进一步发展壮大奠定了基础。

　　进入5月，住建部对房价地价出现显著波动的城市进行了预警提示，各地也快速出台相关调控措施，旨在为市场降温，深圳房地产市场同样以维持稳定为宗旨。

　　进入11月，深圳一口气推出6宗住宅用地，总建筑面积约77.6万平方米，其中龙华1宗地、光明区2宗地、坪山区3宗地、大鹏1宗地，规模甚至超过6月24日那场“史诗级”土拍。谁料结果却是冷清到爆，仅14家房企到场，一个半小时便结束了“战斗”：6宗地中，1宗地流拍，两宗地底价成交，溢价率最高的一块也仅有27.5%，而6月时的5块地溢价率全达到45%。

　　因为政策变了，拿地条件出现了巨大变化，多了一个限销售房价。个别地块的限定售价甚至低于周边二手房价。如龙华A816-0068地块，销售房价限定在7万元左右，而周边个别项目房价已达8-10万元一平。

　　而此次参与竞拍的6宗地块，均采用“双限双竞”（在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价，选择满足条件的开发企业）的模式。而6月集中推出5宗均采用“单限双竞”（在限制成交地价的基础上竞拍地价和人才住房面积）。

　　对于开发商来说，确实吃力不讨好，所以这次拍卖，买单的基本都是国企，中海、招商、华润、五矿、深圳安居集团等。

　　从政策可以看出，深圳楼市已经发生了变化：土地端一热，政府就开始浇冷水；房价稍微一高，资金就不跟了。

　　预计未来房地产走势将继续分化，深圳各区的房子有些将继续低迷甚至走低。有些则会继续保持高单价和总价，并坚挺如初。我们所能做的就是去了解分化的情况，理解分化的原因，跟着分化的脚步，保持富人心态去选择分化的路径。

　　强者恒强，可能是2019年的主旋律。

　　一线城市二手房：降幅明显

　　接下来，我们再来说说一线城市的二手房情况。据安居客数据显示，截至11月25日，北京16个区域二手房销售价格环比10月均有不同程度下降，且降幅较大。其中门头沟区降幅最大，达4.94%，其次是房山区和延庆区，降幅超过2%，另外顺义区、石景山区、东城区、通州区、大兴区的房价下降幅度也超过了1%。

　　根据安居客最新数据，北京二手房11月内挂牌均价为58557元每平方米，环比10月下跌0.96%。而根据国家统计局数据，北京市二手住宅销售价格已经环比连跌4个月，并且跌幅在不断扩大。

　　广州和上海的二手房价格目前也呈下降趋势。据安居客数据显示，上海二手房11月内挂牌均价为50990元每平方米，环比10月下跌0.06%。其中奉贤区、长宁区、黄埔区、静安区二手房挂牌均价环比下降，降幅最大的是静安区，为-1.07%。

　　以上海松江新城一套145平方米三居为例，该房源今年11月9日挂牌，随后两周内降价15万元。

　　广州方面，2019年上半年，二手整体成交53372宗，比去年下半年下降7.9%。比去年同期下降22.3%，成交创近四年最低位。从国家统计局数据来看，广州是北上广深四个城市中，年内二手房销售价格环比下跌月数最多的一线城市。

　　截至11月25日，广州11月二手房挂牌均价为31137元每平方米，环比10月下降了0.34%。而从历年情况对比看，二手房市场下滑明显。广州各地成交均大幅下滑，比如广州剑桥郡一套102平方米三居在11月连续降价两次，降价幅度达11万元。

　　截至11月25日，北上广深四个一线城市中，北京、上海、深圳三个城市二手房挂牌均价均超过了5万元每平方米，但广州仍在3万元每平方米，在一线城市属于低位。

　　二线城市：分化明显，争抢人才

　　二线城市成交情况分化明显，其中房价上涨的城市有以郑州、昆明、武汉、成都为代表的中西部二线城市；而济南、杭州、重庆、天津7-8月同比均出现稳步回落，总体成交表现不及二季度。

　　以重庆为例，同比跌幅达19%，环比降幅达到33%。据58安居客房产研究院数据显示，2019年三季度，全国二手房挂牌房源量逐渐回落，5-7月挂牌房源量达到高点，8-9月逐步下行。分不同级别城市来看，苏州、宁波挂牌价涨幅约4%。

　　随着调控的不断深入，因地方楼市行情冷热不均，各地方政府调控政策逐渐呈现分化趋势，各地调控更为细化。2019年因城施策进行时，各城纷纷针对当地实际情况出台合适的调控政策，包括限购、限售、限价、租房、公积金、人才补贴及落户等多个方面，利用多种手段保障房地产市场平稳发展，实现“房住不炒”。

　　吸引人才的政策层出不穷，部分省市地区放宽落户门槛、增加各种形式的住房补贴，让“留住人才”更有吸引力。人才政策，成为这一轮楼市试探性松绑的工具。数据显示，2019年以来，全国已有150多个城市发布了人才政策，相比去年增加40%。

　　南京、武汉、郑州、西安、成都、重庆、长沙、济南、青岛等重要二线热点城市，都开始对人才落户进行放松，相信再进一步进行房地产促进的城市绝不止南京一个，到时候一场城市间的高素质人才争夺战将正式开打，如今只是一场热身而已。

　　人才政策，既不乏抢人大战的正当性，又不违背楼市调控的大方向，且能在一定程度上起到托底楼市的目的，可谓一举多得。

三四线城市：部分热点城市回调

　　过去三年来，三四线楼市涨幅最为明显，但政策变化不小。多个省市棚改目标下降不少。其中安徽2019年棚改目标21.45万套，比去年下调24%，山西3.26万套，比去年下调74%；河南15万套，比去年下调70%；北京也下调了51%……与前两年相比，今年的棚改总量全线下调。

　　因为政策趋冷，市场萎缩，人们对三四线楼市越来越不看好，多地出现了严重的土地流拍，土地成交面积同比暴跌48.97%。很多大型房企逐渐开始“抛弃”三四线市场。比如万科、保利、绿地等。1月份，很多房企在三四线销售量大幅减少，有的房企销售量下降最多达50%，让人大跌眼镜。

　　CRIC数据显示，部分热点城市普遍回调，典型代表为中山、汕头、惠州、佛山、常州，这些城市基本都是前期受政策利好或承接二线城市外溢效应而放量显著的热点三四线城市，短期内面临成交疲软、需求不济等问题。

　　另外，也有相当一部分城市保持了一定的市场热度，例如徐州、湖州、南通、芜湖等城市，7-8月成交量较去年同期稳步增加，主要还是得益于本地刚性需求的持续释放，四季度成交量仍有望保持小幅微增态势。

　　除了强三线城市，普通三四线城市市场降温特征明显，成交量同比有所下滑。当然，房价整体运行稳定，在售项目案场折扣力度有限，并没有出现大范围的打折降价的现象。

　　土地市场：小阳春过后热情退潮

　　据世联研究数据显示，2019年1-9月，全国招拍挂土地出让累计规划建面29.15亿㎡，同比增长-1.6%；累计土地出让金4.68万亿元，同比增长10.7%。

数据来源：世联研究

　　其中，住宅用地出让累计规划建面13.97亿㎡，同比增长0.2%；累计土地出让金3.88万亿，同比增长14.8%；2019年三季度，宅地成交楼面价2,784元/㎡，同比增长17.9%。

　　从住宅用地的成交情况来看，自2019年3、4月楼市“小阳春”带动的土拍热情退潮后，5月情绪稍有回落，6月之后情况直转而下，二三线成交环比回落明显；一线城市北上广供地数量同比大增，但广州供地集中在南沙和增城，上海则是动迁安置用地和租赁住房用地占比较大，多以底价成交，拉低了平均楼面价。

　　三季度土地成交遇冷，呈溢价率下行、流拍率上行格局，很多民营房企拿地数量大幅减少。虽然2019年下半年房企资金链有所收紧，但整体看，2019年房企拿地数量依然刷新了历史记录：

　　前10月50大房企拿地金额高达1.86万亿，同比2018年同期上涨幅度高达15.6%。其中拿地最多的前4家房企分别是万科1476亿、碧桂园1223亿、保利919亿、中海829亿。 结论从总体看，楼市的降温已然来临。2019年上半年在“房住不炒”调控机制下，房地产市场整体维持着平稳、健康的运行态势。但“金九银十”成色不足已是市场共识。2019年一线城市成交面积回落最为明显。 

以7-8月二手房成交面积对比，北京、上海、广州、深圳4城中仅深圳环比持平，其余三城均环比下跌，其中上海降幅最大，达17%，北京与去年同期相比降幅达15%。

二线城市环比以跌为主。据克而瑞数据统计，厦门环比降幅达64%，重庆、武汉同比降幅分别达34%和37%。当前市场下行压力明显加大，各城市二手房成交面积缩量明显。前几年，各大开发商在三四线城市攻城掠地，笑靥如花，一时风光无限。然而今年下半年，三四线的众多楼盘开始促销打折，有的楼盘直接打到“骨折”。

三四线城市降温明显，库存方面，全国商品房库存继续呈下行态势，同比降幅有所上涨。 截至2019年8月，全国商品房待售面积49784万平方米，比7月末减少92万平方米。住宅待售面积减少140万平方米，办公楼待售面积增加16万平方米，商业营业用房待售面积增加16万平方米。 从趋势看，房地产已经进入下半场，房地产融资短期很难放松，行业整合将扩展到TOP100房企，房地产已经迈入现金为王的时代。

　　从总体看，2019年商品房销量或呈现一增一减的格局，全年的销售面积同比减少，但销售金额依然有望突破15万亿大关。而2020年3、4月份有望再次呈现小阳春行情。整体稳定、小幅波动，应该是主流趋势。 具体而言，三四线在棚改任务基本完成后市场缺乏支撑力量，库存较大。而一二线和强三线城市随着规模房企的重心回归，后续竞争更趋白热化。 

政策方面，因为中国楼市是政策市，所有调控都服务于经济大环境。楼市调控到底是松是紧，是大松还是一概从紧，都要视经济形势而定。2020年的目标是全面建设小康社会，因城施策大概率会持续进行，楼市冷热分化还将持续。

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