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太原楼市进入品质时代 户型发展呈现新趋势

2019-12-22 来源:山西晚报 点击 评论

  从最初的筒子楼,到老破小砖混楼,再到现在的现代化居民小区,小高层、洋房、别墅、大平层……随着太原楼市的发展,省城居民的居住品质不断升级,各种类型的房子如雨后春笋般林立。购房者对户型的需求,从单纯追求房间大小,发展到功能与品质并重,再表现出多层次、多标准、多功能、个性化等要求。


  在当前市场销售压力席卷的背景下,开发商拼品牌、地段、低价已经很难忽悠到购房者,“产品力”成为项目在市场竞争中制胜的关键,购房者能认可的产品才是高性价比产品,购房者的需求是未来房地产市场发展的永久命题。


  记者在采访中发现,尽管太原楼市出现前所未有的市场调整态势,但符合房地产市场发展规律的产品依然在今年取得了不俗的业绩,满足了不同客户对居住功能的要求。而未来,不注水、接地气的真正的好产品,仍然能够以保持稳健沉着的姿态赢得市场欢迎。


  A 购房者对户型要求日渐挑剔


  现在太原市主城区的小户型房源可以说是凤毛麟角,在环线附近的区域也同样稀缺。12月前,位于东山片区的某知名楼盘开盘,能逆势热销的原因除了低起价外,80多平方米的小户型房源是吸引刚需购房者的重要原因。


  近日,记者根据调查了解到,目前近郊区在售新盘项目销售的多以120平方米以上大户型房源为主,仅有少数几个新盘推出过较小户型的产品,但因数量较少,所以都很抢手,基本上一上市就销售一空。


  一位项目负责人表示,同样建一幢住宅楼,从成本看,开发商做大户型比做小户型利润更高,出于企业追求利润最大化的考虑,开发商更愿意建造大户型的房子。虽然购房者对房价的承受力也是开发商不得不考虑的要素,但就主城区楼盘来说,大户型是大势所趋,原因无非是土地成本较高,刚需购买力有限。在利润驱始下,开发商只能抛弃刚需,转向对房价接受程度更高的改善型购房客群,这也是楼市豪宅化的主要原因。


  在当前居住升级时代,购房者对于商品住宅的户型越来越挑剔。在高总价的房源中,户型设计是否合理、细节打造是否更具人性化,成为购房者关注的关键点。


  即使是这样,在市场大环境低迷的情况下,购房者占有买方市场,选择考虑购买性价比最高的房源。纵观太原市现有住宅开发的户型,几乎都是千篇一律或一成不变的产品,随着购房者需求的多样化,市面上现有的产品已无法满足客户不断变化及多元化的诉求。


  朗润智业分析人士表示,一套真正“深入人心”的住宅,需要发现客户需求,不断创新、迭代住宅产品。产品力是房企的核心竞争力,也能体现房企对于客户需求的理解。在竞争如此激烈的市场中,产品力成为房企赖以生存的重要条件。


  太原房地产市场成为众多市场发展的缩影,市场下行,首置首改重回主导地位,多重压力下拉开了产品创新序幕。


  B 成交主力面积区间下探


  根据朗润智业的统计数据显示,今年1月至11月,太原商品房主力成交面积段集中在80平方米至140平方米,但80平方米至100平方米产品涨幅明显,140平方米以上产品遇冷,“土豪”户型不受欢迎,市场由改善重回首置首改市场;市场下行阶段,80平方米至140平方米成为市场主力,是现阶段购房者的主要需求。


  从政策方面看,限购执行,首付、贷款利率提升,客户购房门槛提高。首付比例提升、银行利率上涨,客户购房成本增加;在首付金额相同下可以看到,限购之前30万元首付可以买到120平方米左右的房子,而限购之后,只能买到80平方米左右的房子。朗润智业分析人士举了个例子,一位刚需客户首付预算是30万元,房屋单价12000元/平方米。若首付20%,则可购买120平方米三居产品,若首付比例上涨至30%,首付门槛提升,只能购买到80平方米左右的二居产品。


  从土地出让情况方面看,随着太原市容积率的下调,土地单价提升,房企利润空间缩窄。2018年7月,住建部发布《城市居住区规划设计标准》,国家标准城市居住街坊用地容积率最高3.1;从政策来看,容积率下调是大势所趋。而从土地市场成交情况来看,2018年至2019年,太原市成交的土地容积率保持在3.3至3.4之间,相比2017年下调0.5至0.6;从土地单价来看,2018年起土地市场单价达到了600万元/亩以上。综合来看,土地开发强度最高,综合容积率达到3.9,随着2018年7月《城市居住区规划设计标准》发布,2018和2019年综合容积率明显下调;同时,市场中3.5以上容积率占比下降5%,容积率2.0至3.0之间占比上涨5%,容积率处于逐步下调阶段;从土地单价来看,呈现波动上涨态势。在这些因素影响下,成交主力户型面积也不断下探。


  归根结底,从市场表现来看的数据更为直观。今年太原市场遇寒,价格停涨。市场下行阶段,太原商品房市场供求量出现明显下降,市场寒冬到来。整体市场价格停涨,已经出现“明优惠暗降价”的行情,市场竞争愈演愈烈。房企压力暴增,“降价促销”“提升性价比”成为现阶段的首要策略。自9月起多数项目存在降价趋势,富力城北多项目10月推出多重折扣,有效拉动成交量上涨;11月,碧桂园城北新盘价格不断调整,现仅有8500元/平方米,融创外滩公馆二期8800元/平方米,多数项目价格远远低于行业及业主预期。结合楼盘三、四季度价格走势,省城商品住宅价格已重回2017年水平。


  业内人士分析,不仅是太原,全国多地今年四季度的楼市表现差强人意。随着市场下行压力增大,房企的任务压力大,负债率高,急需去杠杆。从开发企业成交额来看,2019年开发商成交额缩水严重,各开发商压力较大。房企在不能依靠融资的前提下,为了缓解现金流压力,通过高周转、快销售、降低价格,实现快速现金流回正。预计2020-2021年为房企偿债高峰期,企业债务压力巨大。


  朗润智业分析人士表示,太原限购政策正式执行至今约17个月,始终维持“房住不炒”政策不放松。此外,土地成本不断抬升,开发商负债压力高危情况下,太原房地产市场量价齐跌,小面积产品去化率上涨,成交均价出现下降,首置首改客户成购房主力军。


  C 出现极致户型实用性更强


  户型面积下探,设计更为紧凑,当前太原市面上在售的户型中,二居和三居产品的面积平均下调3平方米至5平方米。面对市场与企业双重压力,开发商不得不进行产品调整,以适应新的市场形势。


  朗润智业分析道,新进房企或新入市项目表现最为强烈,如龙湖天钜、中铁诺德逸宸云著、旭辉江山、融信时光之城、中海国际社区等项目在产品面积、功能性以及营销体验层面,均进行迭代升级,提升市场综合竞争力。


  举个例子,开发商所推出的户型面积功能性更强,二居产品面积段个别项目收缩,从85平方米至90平方米下探至80平方米至85平方米,以进一步压缩面宽为代价实现,并且小户型也实现了连通阳台。100平方米至105平方米小三居涌现,客厅开间3.5米至3.6米,主卧开间3.0米至3.2米,户型开间缩小0.1米至0.2米,功能性保持不变。同等功能下,面积缩小房屋总价也缩小了几万元,给购房者减轻了不少经济负担。


  此外,市面上也陆续出现了“极致户型”,满足刚需多口之家居住需求,避免了家庭成长周期下的换房需求。“极致户型案例有很多,比如108平方米的三室两厅两卫,客厅开间3.5米至3.7米,主卧开间3.0米至3.2米;再如128平方米或者136平方米的四室两厅两卫,客厅开间3.6米以上,主卧开间3.1米至3.4米,更小面积实现更多功能,这称之为极致户型。通俗点称就是朝阳面积增多,房间日照时间增长、空气流通性更好。”业内人士表示。


  在具体户型方面,一体化大阳台成发展趋势。山西晚报记者在探访时发现,连通式阳台成为众开发商追捧的户型,起居室与卧室阳台连通,阳台面积更大,且功能性更强;同时,卫生间在原先干湿分离基础上进一步升级,洗漱区与如厕区、淋浴区分离,互不干扰,提升产品竞争力。


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