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每日要闻|房价进入调整期 如何买房更合理

2019-11-21 来源:山西晚报 点击 评论

“最近,各路媒体频频释放楼价要降的信息,眼下是不是不宜买房?”“听说不少开发商都降价,到底降了多少?”近日,记者接到读者的咨询。


今年下半年,包括山西太原在内的全国房地产市场的销售低迷较为明显。为了卖房子回款,开发商策划了各类降价、打折活动,甚至不惜发动全员营销的力量提升自身热度,这对需要买房的购房者来说是利好。然而仍有不少购房者很纠结;如今房价进入调整期,是否是买房的好时机?对于刚需、刚改的置业者,应该如何合理买房呢?


购房者不能盲目相信各类渠道的信息,而应该对自己获取的购房信息做渠道筛选。相比而言,官媒、行业类门户网站(优居网)的信息理性可靠。


  A 纠结的购房者


  太原市民王先生是“纠结”购房者的代表之一。“我家孩子上学需要父母照看,所以需要一直与父母同住。我从2015年开始看改善型房,房价从每平方米八九千元看到现在的一万二三甚至更贵。挺后悔当初没有果断下手,现在无法预判房价是否还会降,所以仍然在纠结。”


  在四年的看房时间里,像王先生一样看遍太原市大小楼盘的购房者不在少数。太原市民刘女士说,“大部分时候,我看的是城南和东山片区的房子,不看西边和北边。我在好多项目交过认筹金,之后又后悔了,觉得房子不好,再退掉认筹金。如此反复几次,感觉现在更难下决定买房。”


另一位读者告诉记者,一家人现居城南,房子不算太小,只是房龄偏大,而且夫妻二人每天跨城上班付出的时间成本、人力成本太大。看房看了两三年,一直打算在上班地点附近再购置一套房产,还要方便未来孩子上学。除了这两个“硬核”需求,这位读者还希望房子各方面配套都能跟上,首付预算有50万元。“今年的楼市不稳,感觉房价会降,所以最近买房的急迫心情又淡下来了。”她说。


  记者发现,在长时间纠结是否购房的人群中,大部分都纠结两点:


第一点,中意的项目,楼盘周边各类配套齐全,片区整体规划完备,但这类房产通常单价过高、面积偏大、升值空间小。


第二点,性价比较高的刚需楼盘,多位于太原四条中环路周边。大项目引入配套了教育资源,但相对老城区成熟的城市氛围来说,教育的品质尚待观察、生活气息稍欠,所谓的区域利好尚待落地。


  B 房价还会跌吗?


  除了上述问题,影响购房者出手的更重要因素仍在“房价是否下跌”。综观国内历次楼市波动,房价上涨下跌都有自然规律可循。房价涨,人们预期高,买房的人多,需求旺盛、供给有限,所以价格更涨;房价跌,人们预期房价下跌,需求疲软,库存去化慢,所以楼价更难上涨,更会跌。


  太原某楼盘项目负责人告诉记者,市场价格的波动取决于供需关系,今年尤其是下半年以来,太原市场产生了与其他城市不同的特殊性:因城中村、旧城改造产生的购房需求锐减。几乎所有的楼盘售楼处到访量降低一半甚至更多。北城某楼盘营销工作人员告诉记者,每个置业顾问每月业绩任务是5套房,然而完成销售任务的寥寥无几,能完成3套房的销售也属于业绩不错的。


  按照“买涨不买跌”的购房心态,省城太原房价年内难以改变止跌走涨的态势。“小店区狄村片区某楼盘开盘预计每平方米售价卖到一万六七,现在市场情况不好,均价只有一万四千元左右,性价比明显优于同区域竞品楼盘。在这种态势下,片区内的其它楼盘也很难卖出高价,这反映了当前太原市场的基本情况。”业内人士表示。


  那么房价还会跌吗?多位业内人士表示,考虑到市场需求欠旺、元旦春节淡季、限购未松等因素,省城楼盘的成交不热、特价不断的态势将延续到明年二季度。


  “此轮淡市的起因与宏观楼市调控政策落地有着紧密联系,购房者应该多关注楼市调控动向。”业内人士认为,楼市对金融货币、住房调控政策特别敏感,购房者要对政策核心内容有准确全面的判断。“每隔一段时间,就会有媒体曝出某个城市限购、限售松绑的信息。


而事实上,个别城市的微调是‘因城施策’,并非完全松绑。”在稳定房价政策背景下,房价不能长期处于高位运行,也不能大涨大跌。记者采访太原市房产局等职能部门相关工作人员了解到,省城楼市调控依然在执行中,尚未有松绑迹象。


  另外,楼价的走势与股市不同,购房者不能只关注短期楼价起伏。楼盘开发周期长达两至三年、营销价格调整周期长达一个月,所以两年内的房价趋势更具说服力、参考价值。太原今年10月楼价相比9月、去年10月有所下降,但相比2017年同期、3年前同期,楼价明显在上涨。认真想一想,房价的起伏与物价指数紧密相关,生活消费品价格上涨,楼价不可能独善其身。


  C 调整期该咋办?


  不少业内人士建议,房价进入调整阶段,对购房者来说是进入市场的好机会,尤其是年底房企冲刺业绩时。


  “太原楼价目前的起伏在合理范围之内,人们投资和投机的需求量偏小,楼市各项目的开发销售都在正常运转。”某名盘营销经理李先生称,楼价上涨过快或者跌破成本,都是非理性波动,随之而来的是全行业浮躁或者全行业危机,对于购房者来说,最在意的产品品质反而不会有可靠的保障。另外,谁也无法准确预测楼价跌入谷底的时间。通常在下跌区间内购房,大多不会吃亏。许多购房者的经验显示,业主一味等待楼价谷底,可能会错失最合适的楼盘、最佳房源。


  同时,在市场变动的时候,行业内各类小道信息满天飞。近期,太原不少自媒体散布关于“太原楼价”下跌的信息,给众多购房者带来恐慌。业内人士表示,购房者不能盲目相信各类渠道的信息,而应该对自己获取的购房信息做渠道筛选。相比而言,官媒、行业类门户网站(优居网)的信息理性可靠。


比如,某自媒体宣称某楼盘价格跌到每平方米8000元,但这一期产品地段更加偏远,与太原一新建公墓相近,即便在旺市,该产品销售压力也不言而喻;还有一个楼盘价格比前期销售产品低了2000元,但是新一期产品是非毛坯,即非精装,成本降低了许多。业主不能仅关注房价走低,更应了解价格走低的原因,是个例还是全线或全市产品都在走低?开发商调低装标是为了降价,还是为了满足购房者个性家装风格?赚取阅读数或获取流量而产生的“标题党”不可信。


  另外,置业顾问、房企品牌营运的自媒体,会有选择性地发布有利于销售的政策、市场动向等,购房者在多多参考的同时,更应深思辨别。


  此轮楼市走淡,部分城市出现购房者因房价走跌群体维权退房事件,而地产、法律等业内人士并不支持此类“维权”。按照预售房交易的相关法律,“退房”有明确的条件,价格下跌不是“退房”的理由。购房者购买的期房交房时楼价上涨,其也不会给房企补交价格上涨的差价。同时,购房者应该综合评估退房时给自身造成的损失,如贷款成本已经产生、退房程序是否复杂、开发商是否能全额退款、项目后期价格是否会反弹、区域发展预期走势等问题。


  此外还需要注意的是,当前不论是购买首套房还是二套房,购房者也要考虑房贷利率的调整情况,结合自身财务状况、支付能力,选择合适房源。


  很多购房者想“花最少的钱,买最好的房”,希望楼盘质量、小区环境、教育配套、片区成熟度等条件都完美无缺,但事实上,没有一套房子可以做到让每位购房者及每位家庭成员都满意。因此,在选房时购房者得清楚自身需求、购房目标,能解决家庭中短期内生活主要需求的房子,就是不错的房子。


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