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松与稳之间 2019楼市定调“因城施策”

2018-12-25 来源:时代周报
 
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  2018年末,房地产市场风云变幻。


  12月18日,因为率先取消住房“限售令”,一夜之间,菏泽这个山东西南部的三线小城成为全国舆论焦点。此时,距离2017年11月6日“限售令”出台仅有一年多时间。


  短短几日间,珠海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)等地陆续跟进,从放松限购、调整限价、下调房贷利率等多个维度松绑楼市调控。在市场乐于将菏泽破局解读为多城试图管制松绑“第一枪”的同时,2019年的中国房地产市场急欲穿越迷雾:“菏泽现象”会否蔓延至三四线甚至一二线城市?2019年,房地产调控是否将迎来更大范围的宽松?


  顶层宏观调控的靴子很快落地。


  12月19-21日,中央经济工作会议明确提出,明年将“构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系” 。12月24日,住建部召开全国住房和城乡建设工作会议,提出明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。


  在此背景下,多位专家预测明年或更多城市跟进、放松楼市调控。


  国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松对时代周报记者表示,当前不同城市之间的房地产差异比较大,比如某些城市库存量很大,那就需要适当减少供应,而部分城市房价上涨压力很大,那就需要相应地增加土地供应。“‘因城施策、分类指导’不一定就是为了放松,而是要回归到怎么做才能有利于房地产市场的持续稳定发展。”邓郁松说道。


  多地放松调控,楼市未见回暖


  也许是一种巧合,2018年的楼市,以1月份兰州(楼盘)试探性“放松限购”未果开头,又以12月菏泽“放松限购”消息属实收尾。


  12月18日,山东省菏泽市住房和城乡建设局官网发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中提出要“取消新购住房限制转让措施”,引发舆论关注。第二天,菏泽市住建局官网再次发布解读说明,证实了这一举措。


  有城市迅速跟上。12月19日,珠海拟放松限购政策,在金湾区和斗门区所有购房者只需一年社保就可以购买一套商品住房的消息传出(后据珠海市住建局回应,该政策为人才政策,自10月22日起,非珠海市户籍居民若能提供一年社保加珠海市人才证明,也可在珠海市购房);紧接着,在广州,除完善商服销售政策,2017年3月30日前土地出让项目可以销售给个人之外,住宅限价政策亦出现松动:广州将改变“一刀切”限价政策,根据周边楼盘价格浮动调整限价;深圳则在信贷方面出现松动。近期深圳三大行的房贷利率由基准利率上浮15%下调至基准利率上浮10%。


  不独珠三角如此。在12月22日举行的“2018微博房产百强盛典”上,新京报传媒执行总裁张学冬指出,近期北京(楼盘)的政策环境也相对有所宽松,表现在高端房限签的情况有所放松,签约量上升。而在工作居住证方面,近期北京也有新的政策动向,包括增加工作居住证办理总量,加快审批,并将畅通引进人才、留学回国人员、应届毕业生等各类人才在政府人力资源公共服务机构集体户落户、托管人事档案的办理渠道。


  各地政策放松会否引起房地产市场快速回暖及反弹,成为2019年中国经济的焦点之一。


  华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所前所长贾康在接受时代周报记者采访时表示,目前来看政策疑似松动,“预计2019年会有更多城市进行政策微调”。


  中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者分析,虽然目前多城疑似放松调控,但事实上房地产归根结底看信贷:“目前多城松绑的都不是关键性政策,所以市场并未给出比较好的反应。最近几天中介市场的访问量、带看量、成交量的数据也并未产生变化。”链家北京某门店的中介人员佐证了张大伟的看法。该中介告诉时代周报记者,最近看房的数量并没有什么变化,在他们看来,现在的政策,“还没有松的意思”。


  但克而瑞广州区域首席分析师肖文晓则向时代周报记者表示,广州的商服政策松动,以及住宅限价松动,已经不同程度地产生了一定的影响。“根据我们的调研,在广州商服政策松动后,很多楼盘政策发布后首天的客户上门量,基本是以前一个星期的上门量。这个利好还是比较明显的,预计公寓项目的成交活跃度会有所好转。”肖文晓说,“但住宅限价政策松动,相对而言,对市场的刺激效应就没那么明显。主要是广州的住宅调控除了限价,还有限购、限贷等政策。再者,限价松动仅影响房地产市场从双合同变成单合同,并未实际减轻购房者负担。”


  因城施策”该有统一标准吗?


  2019年,对房地产市场来说,因城施策、分类指导是两个无法绕开的关键词。但从目前已经有所松动的城市来看,如何“因城施策”并没有明确标准。


  以房地产比较重要的两个衡量指标—库存和房价上涨压力两个因素来看,近期出现政策松动的城市,并无太大的一致性。


  先看库存。根据易居百城土地储备报告,截至11月底,北京库存883万平方米,预计去库存周期(存销比)24.6个月;广州库存834万平方米,预计去库存周期(存销比)10.1个月;深圳库存361万平方米,预计去库存周期(存销比)13.8个月;珠海库存271万平方米,预计去库存周期(存销比)14.8个月;太原(楼盘)库存978万平方米,预计去库存周期(存销比)13.3个月;兰州库存626万平方米,预计去库存周期(存销比)15.5个月。菏泽统计数据暂时缺乏。


  而从房价上涨压力来说,根据中国指数研究院跟踪数据,从1-11月百城住宅均价环比变化趋势来看,今年整体曲线平稳偏回落。今年以来,百城均价各个季度累计涨幅较去年同期均收窄,整体价格趋于稳定,从各级城市来看,2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期收窄,其中三线城市累计涨幅回落明显。


  无论是比较库存压力还是房价上涨压力,都无法对近期松绑的城市给出相对合理的解释。在强调因城施策、分类指导,给了城市政府更大主动权的情况下,地方政策的松与紧是否应该有一个更加客观的标准?


  以棚改为例,在货币化安置的取舍中,2017年8月住建部、发改委等六部委联合印发的《关于申报 2018 年棚户区改造计划任务的通知》中,更明确商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应严格控制货币化安置比例。未来,“因城施策”是否也应该具备这样的明确指标?


  邓郁松表示,“因城施策”是为了让当地更好地把握当前各地房地产市场的特殊性,让当地根据实际市场情况相应地调整相关政策,而“一刀切”的标准将有违这一初衷。但在盘和林看来,房地产行业受政策影响非常大,容易一放就涨,设置具体的库存压力、销售周期指标,以及房地产上涨压力的指标,不仅有利于客观衡量城市政府应该在何时如何调整政策,也能为中央对地方的把控提供依据,因此“非常有必要,能尽早出台最好”。


  “分类指导”辅以中央问责手段


  除了因城施策外,今年中央经济工作会议对房地产的定调由“差别化宏观调控”转变为“分类指导”,似乎减弱了中央作用,加强了地方政府作用。


  有专家分析表示:“因城施策、分类指导”并不意味着减弱中央作用,而是让各地根据自身情况进行更加贴合市场的政策调整,而中央对于地方的把握,第一,有“房住不炒”的基本原则;第二,也有中央问责等一系列手段。


  时代周报记者了解到,今年8月,住房和城乡建设部提出了“问责制”—在因城施策的背景下,住建部将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。住建部也曾表示正在加快建立这一体系,并细化评价单元,对未能实现“稳房价、控租金”等调控目标的责任主体坚决问责。


  中国社科院原金融发展室主任易宪容分析,中央经济工作会议“因城施策、分类指导”的提法,不仅将出台房地产调控政策的权力由以往的中央政府下放到地方政府,同时也强调了权力与责任的对等性,即地方政府在因城施策发展本地房地产市场的同时,也要承担房地产市场调控的主体性责任,不能脱离“房子是用来住的、不是用来炒”的基本定位。“如果说有地方政府想炒作房地产,并让当地的房地产市场脱离该轨道,让房地产市场的价格疯狂上涨,那么中央政府就有可能对地方政府官员问责。”易宪容说道。


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