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楼榜丨楼市降价了么?这有一份全国十月成交数据

2018-11-13 来源:和讯房产
 
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       当前楼市走向并不明朗,多数人都处于观望和猜测当中,众说纷纭。

  代表中国楼市走向的中共中央政治局会议上并没有释放房地产相关消息,业内看法是没消息就是好消息。11月8日,标普研报显示,中国房价明年最多或将下跌5%,交投量亦将减少3%至7%,整个行业将紧缩8%至12%。对未来的判断需要以当下为基础,当前楼市的真实成交情况到底如何?

  为了探查10月楼市的真实情况,和讯房产结合云房数据研究中心、中国指数研究院以及中原地产等多方数据,经过筛选和比对,为大家展示10月全国各城市楼市的变化情况以及北京(楼盘)新房、二手房走向。

  榜单NO.1

  全国二手房下跌城市TOP20

单位:元/平方米

单位:元/平方米

       数据来源:云房数据研究中心

  二手房涨跌更能反馈市场的真实情况,目前,全国二手房均价整体比较稳定,根据榜单可知,二手房下跌主要来自一二线大城市。

  云房数据研究中心监测了全国100个重点城市的二手房价格,数据显示,十月二手房均价环比下跌的城市有34个,比9月的33个城市多出一个,基本持平,跌幅最大的五个城市分别是厦门(楼盘)、成都、青岛(楼盘)、济南(楼盘)、南通(楼盘),且都处于连续下跌状态。

  云房数据分析师认为,跌幅大的二三线城市是东部城市群周边有过一波涨幅,现在略有回落。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,一二线大城市市场交易不好,市场预期看跌,会带来房价下跌,另外,部分房东急于换房,也容易带来价格的下跌。

  在上述榜单中,由上涨转为下跌的城市有大连(楼盘)、肇庆(楼盘)、石家庄(楼盘)、郑州(楼盘)、广州(楼盘)、赣州(楼盘)、烟台(楼盘)及邯郸(楼盘)。对于这种现象,严跃进认为这充分说明了市场的基本面是在变化的,过去政策相对宽松,市场交易亢奋,但现在市场其实面临很多压力,尤其是潜在购房需求不足,所以从这个角度看,当前此类城市自然会出现价格方面的调整。

  榜单NO.2

  全国二手房上涨城市TOP20

单位:元/平方米

单位:元/平方米

  数据来源:云房数据研究中心

  与二手房均价下跌的城市不同,二手房上涨的城市主要以中小城市为主,而且涨幅明显高于跌幅。

  来自云房数据研究中心的数据显示,10月份全国100个重点城市二手房价格涨幅继续收窄,整体环比上涨0.19个百分点,深圳(楼盘)二手房均价首度超过上海(楼盘),其中,临沂(楼盘)、洛阳(楼盘)、南阳(楼盘)、桂林(楼盘)、周口二手房价格涨幅名列前茅。在严跃进看来,此类中小城市实际上市场波动相对小,很多时候价格容易坚挺。

  云房数据分析师认为,因为价格轮动,部分中西部城市均价低于万元的,10月有小幅上涨,长期来看一线热点二线城市平稳,三四线中核心节点城市还会小幅度上扬,没有价格支撑的可能会下跌。

  榜单NO.3

  全国二手房均价最高城市TOP20

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单位:套


  数据来源:中国指数研究院

  随着热点城市收紧政策继续强化,10月全国新房市场整体处于下滑态势。

  CREIS 中指数据显示,2018年10月监测的主要城市成交面积环比下降 5.91%,分城市来看,一线城市成交面积环比下降 33.44%,其中广州降幅较大,为 57.93%;一线城市同比增长 11.32%,上海增幅显著。 二线代表城市成交面积环比下降 4.92%,同比微升 0.37%。三线代表城市成交面积较上月上升 21.60%,同比增加 8.54%。中指认为,在保持政策连续性稳定性的基调下,预计未来市场成交量仍将保持低位。

  就成交量来讲,10月成交最多的城区主要来自中西部,排在首位的是重庆(楼盘),总成交18217套,其次是成都,以17009套成交位列第二,然后是武汉(楼盘)和徐州(楼盘),分别成交15085套和12469,可以看出,TOP20城市主要以强二线城市为主,一线城市成交普遍低迷。

  10月,北京新建住宅成交整体处于稳中下降状态。

  来自中原地产的数据显示,10月北京新建住宅网签2738套,环比9月的2948套微降。另外,从下图可以看出,自7月至今,北京供应量逐渐增加,尤其限竞房供应呈现井喷状态,10月北京新增供应6208套,截止10月,北京住宅供应总计44892套。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。另外,限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。

  在知名自媒体人韩乐看来,如果楼市政策不没变化,成交量还是会持续走低,同时,以限竞房为主导的房源没有价格调整空间,市场不会出现明显的价格下降。

  近一年北京住宅成交趋势图


虽然北京新建住宅成交量微降,但住宅均价处于稳中有升。根据中原地产的数据显示,10月北京住宅均价52311元/㎡,环比9月住宅均价50646元/㎡上升3.2%,连续四个月处于上涨状态。



  虽然北京新建住宅成交量微降,但住宅均价处于稳中有升。根据中原地产的数据显示,10月北京住宅均价52311元/㎡,环比9月住宅均价50646元/㎡上升3.2%,连续四个月处于上涨状态。


  近一年北京住宅成交均价走势图

10月北京二手房成交骤降

10月北京二手房成交骤降



    10月,北京二手房成交量出现骤降,根据中原地产的数据显示,10月北京二手房成交8879套,环比9月成交的15283套下降42%,接近全年最低点。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,10月是国庆长假,长假期导致网签数据减少一周,2018年年内低于万套的月份2月10月,都是因为长假影响。其次,9月公积金政策收紧,当周成交井喷,透支了部分10月份的成交。另外从信贷市场看,公积金政策的收紧对于10月市场来说,也有明显的打压,整体二手房市场相比前几月有所降温。

  近一年北京二手房住宅成交量变化趋势



如果市场变得更加严峻,二手房价格会出现比较大的下探。韩乐认为,去年底到今年初,二手房有一波下降,降幅达15%-25%之间,那是市场比较困难的时期。今年入春之后,北京二手房价格出现反弹,二手房价格稳住的话,新房价格也不会有大的变化。



  如果市场变得更加严峻,二手房价格会出现比较大的下探。韩乐认为,去年底到今年初,二手房有一波下降,降幅达15%-25%之间,那是市场比较困难的时期。今年入春之后,北京二手房价格出现反弹,二手房价格稳住的话,新房价格也不会有大的变化。但是,国庆之后明显感觉到二手房和新房的成交又有了往下走的趋势,预计10月的成交在1万套,11月份也差不多1万套左右,跟5-9月相比,二手房会有20-30%的下跌。



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