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注意 这四大指标出现房价不跌不行!

2018-08-10 来源:杠杆游戏
 
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  最近厦门很火。不是房地产热,而是因为房价有下跌。


  甚至在部分媒体的报道里,厦门楼市深陷降价漩涡:整栋打折,开发商亏也要卖。当然,也有人对此有不同意见。


  总的来说,厦门房价依旧是非常高的。但房价下跌了,也是事实。


  一个城市房价会不会涨,有很多共识的标准,比如货币政策、调控政策、人口增量指标、产业和经济增长情况、投资情况……


  但如何预判一个城市房价跌,则很难说。杠杆游戏一直在思考这个问题。因为此次媒体聚焦,我认真看了下厦门的一些数据。


  就此确实发现一些有趣的指标,今天和各位杆友分享。


  1、头一年新增宅地可建面积高于同期销量杠杆游戏查阅厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》了解到,2017年厦门市商住用地成交30宗,总建面159.0万平米。


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  而同期,2017年,厦门市商品房销售357.9万平米,其中住宅销售152.2万平米,占比42%。


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  如上数据,2017年厦门新增的商住用地可建的房屋面积,已经比当年的住宅销售面积要高。这说明,未来的供应基本有保障。


  2、销售明显下滑。厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》披露,2017年,厦门商品住宅销售面积152.2万平米,同比下滑51%。


  注意这个数字,降幅之惊人。如果某位杆友发现自己所在城市,住宅销售滑坡明显,你说开发商或地方会不想办法吗?


  3、房地产销售金额比房地产投资还低。厦门中原研究中心的数据显示,2017全年,厦门商品房销售额749亿元,创近5年来新低。


  而厦门2017年统计公报披露,当年厦门房地产开发投资879.86亿元,增长14.9%。当然,很多朋友想说,投资金额部分未来才会变成销售,但每一年都有投资,销售-投资都是滚动的。所以,这还是很说明问题。


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  譬如,如上图所示,2016年厦门房地产销售额1012亿元。而2016年厦门统计公报显示,当年厦门房地产投资765.80亿元。行情好的时候,都是销售比投资多的。因为销售立竿见影,而投资是有一定滞后的。


  如果一个城市房地产投资金额比销售额还多了,你说开发商急不急。投资的钱大部分都是有成本融资而来,必须快速周转、回款!


  4、土地出让金接近当年商品房销售额的60%。财务上,一个公司或者政府负债率40-60%一般认为较为合适。厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》披露,2017年厦门土地出让金424.1亿元,同比下降13.8%。


  如上所述,2017年厦门商品房销售额749亿元。据此,杠杆游戏算出,厦门2017年土地出让金占到当年商品房销售额度的56.62%。


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  而2016年时,厦门土地出让金491.9亿元。如上所述,2016年厦门房地产销售额1012亿元。土地出让金占到当年商品房销售额度48.61%。


  可见,厦门2017年土地出让金占当年商品房销售额的比重,上升得比较明显。除了土地成本,房子还有资金成本、建安成本等,您说土地出让金占当年商品房销售金额比重过高,开发商开心否?


  而上文,杠杆游戏分析过,2017年厦门新增宅地可建面积,是高于2017年销量的——无论从土地成本,还是从未来可供应面积上说,开发商资金和销售都会有压力。


  说直白一点就是,如果销售速度或者金额上不去,未来死几家公司不是没可能。


  小结:目前来说,上面要求房价必须遏制,调控不准放松。如何拉动销售的总量和总金额,成了一个问题。变相放松调控,可能要被问责;涨价,暂时没有空间,也要被问责。


  那么,降价-促销-回款,可能是部分资金压力大开发商的唯一选择。


  综上所述,各位杆友如果想判断自己所在城市,或者投资标的地房价跌不跌。可以试一试杠杆游戏今天总结的几个指标:


  1.头一年新增宅地可建面积高于同期销量;


  2.销售明显下滑,比如超过20%、30%,甚至更高;


  3.房地产销售金额比房地产投资还低;


  4.土地出让金占当年商品房销售额比重较高,比如接近或超过60%。


  如果这几个指标有一两个中了,房价降不降不好说,但如果都中了,不跌可能不行。当然,也会有变量,那就是调控放松,货币、政策出手救市,甚至是刺激。这样的情况,我们并不陌生。


  8月9日,北京市住房城乡建设委今日联合市工商局、市网信办、市通信管理局和房地产中介行业协会,集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、中原地产、21世纪不动产、网易、新浪、58同城、赶集网、安居客、百姓网、房天下等房源信息发布主要网站,要求各互联网站自即日起,对于房地产经纪机构发布房源信息的,无论是从事住房租赁业务还是存量房交易业务,均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡;对于住房租赁经营企业发布房源信息的,其营业执照经营范围中须含有“住房租赁”。


  以下是全文:


  北京住建委等多部门联合约谈网站规范房源信息发布手机扫一扫,“黑中介”无处遁形


  只需用手机扫一扫,分分钟就能分辨出“黑中介”。


  互联网平台作为房源信息发布的重要工具,在房屋交易领域发挥着重要作用,为购房者或租房者在选房、比较价格等方面提供了更加便捷的方式。但由于把关不严,互联网平台也掺杂着大量的虚假信息,特别是一些违法违规的“黑中介”把通过互联网平台发布房源信息作为手段,诱使交易,严重损害人民群众利益,社会影响极坏。全面清理网络的“黑中介”,让群众一眼辨别结果刻不容缓。


  在全面贯彻落实住房城乡建设部、中宣部等七部委《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为》行动中,北京市以清理虚假房源信息为目的、规范信息发布主体为手段,率先提出互联网平台发布房源信息要求。8月9日,北京市住房城乡建设委联合市工商局、市网信办、市通信管理局和房地产中介行业协会,集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、中原地产、21世纪不动产、网易、新浪、58同城、赶集网、安居客、百姓网、房天下等房源信息发布主要网站,要求各互联网站自即日起,对于房地产经纪机构发布房源信息的,无论是从事住房租赁业务还是存量房交易业务,均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡;对于住房租赁经营企业发布房源信息的,其营业执照经营范围中须含有“住房租赁”。


  会议要求互联网平台不得为未完成房地产经纪机构备案的经纪公司及其分支机构、未取得营业执照住房租赁经营企业、以个人名义从事房地产经纪活动的自然人提供房源信息发布服务。即日起,各互联网平台要立即开展自查,下架不符合上述要求的房源信息,9月1日前完成整改,全力配合主管部门治理乱象,让“黑中介”无处藏身。


  房地产经纪机构及人员须亮明身份,方可发布房源信息将成为规则。今后,在互联网平台浏览房源信息时,如果发现网页没有公示经纪机构营业执照及经纪人员信息卡,或手机扫描信息卡上二维码后显示的经纪机构名称与营业执照不符,发布该房源信息的就很可能是“黑中介”。


  此举在保障网民知情权的同时,极大压缩“黑中介”通过互联网不当牟利的空间,利于维护交易秩序、保护人民群众合法权益、净化网络环境,促进房地产市场健康发展。


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